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通州京贸国际城叫板预售监管 售价超批准价逾三成
- 时间：2013-08-31 14:42
- 来源：参考消息·北京参考
简介：今年3月30日，北京市出台了落实房地产调控“国五条”的执行细则。其中规定：“对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。”
拆分精装修致房价飙升
周六，北京市通州区耿庄桥南侧京贸国际城售楼处。
第一次买房的刘先生，怀揣存款70万元的银行卡，兴冲冲地跑来，想在这里买套新开盘的两居室。可是，一问售价，就把他给惊呆了。
小刘问：“北京市住建委官方网站批准的预售均价不是每平方米19953元吗?你们为何能卖2.7万元/平方米呢?”
售楼员答：“批准的价格是毛坯房，我们卖的是精装修。算上装修款，均价2.7万元/平方米左右。”
小刘问：“可不可以只买毛坯房呢?”
售楼员答：“不行。”
……
事实上，这只是2013年北京实施商品住宅限价以来众多售楼处上演的极为常见的一幕。
今年3月30日，北京市出台了落实房地产调控“国五条”的执行细则。其中规定：“对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。”
规定终归只是规定。拆分精装修房款，成为多个楼盘应对限价令、变相涨价的“法宝”。
此前，媒体爆料，金第万科·朗润园项目亦采取此变相加价方式。据报道，在购房者选房前，销售员要求购房者签一份叫做“幸福家园计划”的协议，标明精装修的标准大约在5000元/平方米。北京市住建委官方网站显示，朗润园在今年4月25日获批4栋住宅楼的预售资格，共544套房源，目前成交均价24706元/平方米。但这一成交均价并未包含须业主额外支付的精装修费用。
在北京大兴区南六环外的天宫院地区，今年一季度限价令出台前后价格在1.7万元/平方米左右。但一些楼盘采用拆分术，目前区域实际房价已经超过2万元/平方米。更有甚者，在该区域，据媒体透露，由北京住总万科房地产开发有限公司开发、即将于下半年开盘的住总万科橙售价将达到2.5万元/平方米(精装修)左右，高出年初区域房价近50%。
房山区的邑上公馆，此前住建委批准预售价约1.8万元/平方米，目前精装卖到2.2万/平方米，精装费4000元/平方米左右。装修款不能按揭贷款，须在购房时一次性支付。
在监管缺位的背景下，大量楼盘采用这种拆分精装修房款的策略，变相大幅度提高新房售价，让有关房价统计数据严重失真，让众多购房者倍感无力而又无奈。
装修款名不副实
如果加价的装修款，与装修实际成本加上合理利润大体相当，拆分行为倒也无可厚非。这样可以给市场上增加更多的成品房，改变长期以来毛坯房唱主角的局面。但实际上，装修款多名不副实，成为加价的一种手段。
以京贸国际城一套建筑面积为91平方米的E户型两居室为例，房价27500元/平方米。拆分后，毛坯房售价在2万元/平方米左右，装修价7500元/平方米，装修总价68万元。一位李姓销售员介绍：“装修规格按照样板间的标准交房，采用冠军瓷砖、圣象地板、科勒卫浴、科宝·博洛尼厨具、法国壁纸。”
笔者以上述同品牌同型号主材向东易日盛装饰公司的设计师求证成本。设计师向笔者算了一笔细账后称，粗略估计的话，主材费约15万元左右，最多不超过20万元。加上设计费、施工费用，面积91平方米的E户型需花费装修款最多26万元，仅为实际所付装修款的1/3。如果采用大批量装修的话，主材和设计费、施工费还可能大幅度降低。
变相加价行为，让许多像小刘一样的购房者只能“舍大买小”。以京贸国际城小两居78平方米为例，购房合同的成交价格约2万元/平方米，购房款156万元，首套房首付30%约47万元，再加上50万元左右的装修款并不能从银行贷款，实际首付将近100万元。
业内人士呼吁加强监管
拆分精装修，不仅让很多购房者痛感房价飙涨而无可奈何，而且政府之前的一纸“限价令”也受到了广大购房群众质疑，这不仅损害了房地产宏观调控的严肃性，也损害了政府的公信力。
实际上，针对拆分行为，监管并不是无可作为。东亚新华地产公司营销总监贾玉鹏认为，装修加价行为受到当前土地市场很大的影响，也可以说合乎市场规律，但为了市场的稳定，住建委可出台“不得以装修升级为由变相加收装修费”等策，同时，要加强对申报房屋种类(毛坯或精装)和实际销售的种类进行监督。
对此，21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔则称，据其所知，针对装修款的监管，住建委也提出了相应的措施。比如在开发商申报精装修预售价格时，要求标明装修的价格、品牌和型号，以便监管。但贾玉鹏指出，目前装修款的申报不会细致到品牌和型号，一般只会注明装修部位(比如厨房、卫生间、墙壁)和用料价格。
业内人士建议，税务部门也应对拆分精装修的偷税漏税行为加强监管。盈科律师事务所孙家运律师认为，按照《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》规定，房屋买卖的税价为房屋买卖合同的总价款。如果开发商与购房者直接签订装修合同，那么精装修房的总价应全部纳税是毋庸置疑的。但开发商通常会选择自己的装饰公司来与购房者签订合同，性质和出售精装房一样，购房人却可以享受较低的税率。这是变相偷漏税行为。以京贸国际城为例，缴纳契税的房款以购房合同(毛坯房)的房价作为依据。按通州区的地区指导价25800元/平方米来计算，购房人只需遵循1%或1.5%的比例纳税。但是按照精装房的房价作为依据，大部分购房人都要按照3%的比例纳税。(文/佟亚男)
（责任编辑：小胡）
拆分精装修致房价飙升
周六，北京市通州区耿庄桥南侧京贸国际城售楼处。
第一次买房的刘先生，怀揣存款70万元的银行卡，兴冲冲地跑来，想在这里买套新开盘的两居室。可是，一问售价，就把他给惊呆了。
小刘问：“北京市住建委官方网站批准的预售均价不是每平方米19953元吗?你们为何能卖2.7万元/平方米呢?”
售楼员答：“批准的价格是毛坯房，我们卖的是精装修。算上装修款，均价2.7万元/平方米左右。”
小刘问：“可不可以只买毛坯房呢?”
售楼员答：“不行。”
……
事实上，这只是2013年北京实施商品住宅限价以来众多售楼处上演的极为常见的一幕。
今年3月30日，北京市出台了落实房地产调控“国五条”的执行细则。其中规定：“对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。”
规定终归只是规定。拆分精装修房款，成为多个楼盘应对限价令、变相涨价的“法宝”。
此前，媒体爆料，金第万科·朗润园项目亦采取此变相加价方式。据报道，在购房者选房前，销售员要求购房者签一份叫做“幸福家园计划”的协议，标明精装修的标准大约在5000元/平方米。北京市住建委官方网站显示，朗润园在今年4月25日获批4栋住宅楼的预售资格，共544套房源，目前成交均价24706元/平方米。但这一成交均价并未包含须业主额外支付的精装修费用。
在北京大兴区南六环外的天宫院地区，今年一季度限价令出台前后价格在1.7万元/平方米左右。但一些楼盘采用拆分术，目前区域实际房价已经超过2万元/平方米。更有甚者，在该区域，据媒体透露，由北京住总万科房地产开发有限公司开发、即将于下半年开盘的住总万科橙售价将达到2.5万元/平方米(精装修)左右，高出年初区域房价近50%。
房山区的邑上公馆，此前住建委批准预售价约1.8万元/平方米，目前精装卖到2.2万/平方米，精装费4000元/平方米左右。装修款不能按揭贷款，须在购房时一次性支付。
在监管缺位的背景下，大量楼盘采用这种拆分精装修房款的策略，变相大幅度提高新房售价，让有关房价统计数据严重失真，让众多购房者倍感无力而又无奈。
装修款名不副实
如果加价的装修款，与装修实际成本加上合理利润大体相当，拆分行为倒也无可厚非。这样可以给市场上增加更多的成品房，改变长期以来毛坯房唱主角的局面。但实际上，装修款多名不副实，成为加价的一种手段。
以京贸国际城一套建筑面积为91平方米的E户型两居室为例，房价27500元/平方米。拆分后，毛坯房售价在2万元/平方米左右，装修价7500元/平方米，装修总价68万元。一位李姓销售员介绍：“装修规格按照样板间的标准交房，采用冠军瓷砖、圣象地板、科勒卫浴、科宝·博洛尼厨具、法国壁纸。”
笔者以上述同品牌同型号主材向东易日盛装饰公司的设计师求证成本。设计师向笔者算了一笔细账后称，粗略估计的话，主材费约15万元左右，最多不超过20万元。加上设计费、施工费用，面积91平方米的E户型需花费装修款最多26万元，仅为实际所付装修款的1/3。如果采用大批量装修的话，主材和设计费、施工费还可能大幅度降低。
变相加价行为，让许多像小刘一样的购房者只能“舍大买小”。以京贸国际城小两居78平方米为例，购房合同的成交价格约2万元/平方米，购房款156万元，首套房首付30%约47万元，再加上50万元左右的装修款并不能从银行贷款，实际首付将近100万元。
业内人士呼吁加强监管
拆分精装修，不仅让很多购房者痛感房价飙涨而无可奈何，而且政府之前的一纸“限价令”也受到了广大购房群众质疑，这不仅损害了房地产宏观调控的严肃性，也损害了政府的公信力。
实际上，针对拆分行为，监管并不是无可作为。东亚新华地产公司营销总监贾玉鹏认为，装修加价行为受到当前土地市场很大的影响，也可以说合乎市场规律，但为了市场的稳定，住建委可出台“不得以装修升级为由变相加收装修费”等策，同时，要加强对申报房屋种类(毛坯或精装)和实际销售的种类进行监督。
对此，21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔则称，据其所知，针对装修款的监管，住建委也提出了相应的措施。比如在开发商申报精装修预售价格时，要求标明装修的价格、品牌和型号，以便监管。但贾玉鹏指出，目前装修款的申报不会细致到品牌和型号，一般只会注明装修部位(比如厨房、卫生间、墙壁)和用料价格。
业内人士建议，税务部门也应对拆分精装修的偷税漏税行为加强监管。盈科律师事务所孙家运律师认为，按照《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》规定，房屋买卖的税价为房屋买卖合同的总价款。如果开发商与购房者直接签订装修合同，那么精装修房的总价应全部纳税是毋庸置疑的。但开发商通常会选择自己的装饰公司来与购房者签订合同，性质和出售精装房一样，购房人却可以享受较低的税率。这是变相偷漏税行为。以京贸国际城为例，缴纳契税的房款以购房合同(毛坯房)的房价作为依据。按通州区的地区指导价25800元/平方米来计算，购房人只需遵循1%或1.5%的比例纳税。但是按照精装房的房价作为依据，大部分购房人都要按照3%的比例纳税。(文/佟亚男)
（责任编辑：小胡）
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