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开发商欲改楼盘规划　须先停售获业主同意

时间：2013-08-10 10:27
来源：金羊网

简介：楼卖到一半又想改规划？今后开发商再这样做的成本可就大了。昨起，《广州市城乡规划条例（草案）》在市法制办网站公示。根据条例，房地产项目欲改规划，须先暂停预(销)售，取得利害关系人和建设项目抵押权人的书面同意才行；若对给利害关系人合法权益造成损失的，还需给予补偿。

    广州市城乡规划条例昨起公示，楼盘改规划没那么容易了
    楼卖到一半又想改规划？今后开发商再这样做的成本可就大了。昨起，《广州市城乡规划条例（草案）》在市法制办网站公示。根据条例，房地产项目欲改规划，须先暂停预(销)售，取得利害关系人和建设项目抵押权人的书面同意才行；若对给利害关系人合法权益造成损失的，还需给予补偿。
    房地产项目欲改规划须先停售
    卖楼前是绿化草地，买了后就变成别的，以往房地产项目随意改规划现象备受业主诟病。对此，去年初市规划局在就该条例征求意见时曾规定：修建性详细规划和建设工程设计方案的总平面图经审定后应当公示，不得擅自修改。申请修改的，应当报经原审批的城乡规划主管部门批准，城乡规划主管部门批准前应当采取批前公示、座谈会或听证会等形式，听取利害关系人的意见。
    昨起公示的条例最新版本延续了这一规定，并进一步细化规定：经审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图作为商品房预(销)售合同附件的房地产项目，其建设单位申请修改修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图的，应当先暂停预(销)售，并取得利害关系人和建设项目抵押权人（例如银行）的书面同意。
    哪些人才算“利害关系人”呢？条例做出了界定，即修改修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案的，利害关系人的范围按照以下规定确定：
    （一）同期建设的，为同一建设用地红线范围内的业主。
    （二）分期建设的，为同期建设范围内的业主以及与修改部分直接相邻的建筑物的业主。
    （三）单体建筑修改仅涉及建筑内部的，为涉及修改内容的单栋或者单元的业主；修改单体建筑的朝向、位置等影响相邻建筑的，利害关系人还包括相邻建筑的业主。涉及城乡基础设施、公共服务设施修改的，利害关系人为城乡基础设施、公共服务设施的服务半径范围内的业主。
    条例还表示，依法修改经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法予以补偿。因公共利益修改规划许可的，由政府予以补偿；因建设单位或者个人申请修改规划许可的，由规划修改的申请人予以补偿。
    住改商须征得整栋楼业主同意
    此外，对于市民普遍关注的“住改商”问题，去年初，市规划局征求意见稿中曾表示，将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，擅改房屋用途按照每日每平方米50元的标准处罚。
    而条例最新的公示稿规定则更为细化。条例规定，变更房屋权属登记涉及改变房屋用途的，房屋权属人应当报经规划主管部门批准，并按房屋用途变更期限缴纳土地出让金差额。房屋用途变更应当符合城市规划关于用地兼容性或者房屋适建性的规定，同时不得影响房屋安全使用，不得侵害他人合法权益。规划部门批准前应征求意见，其中住宅变更为经营性用房的，还应当征得本栋建筑物内全部业主的同意意见。
    对违法规定行为的处罚方面，条例规定，未经批准擅自变更房屋用途的，房管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以改变用途部门建筑面积应当缴纳的土地出让金收益差额一倍至五倍的罚款。同时，国土房管、消防、卫生、环保、工商等部门违反上述规定核发房屋证照的，房屋证照无效。对相关利害关系人造成侵害的，依法承担赔偿责任。对相关责任人应依法追究责任，涉嫌犯罪的，应移送司法机关处理。
    意见反馈
    公众的意见或建议请于2013年8月22日前向市法制办反映或提交。提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。
    具体途径如下：
    1.在新浪微博“广州政府法制”提交。
    2．登录广州市人民政府法制办公室网站（http://www.gzlo.gov.cn），通过网站上的“立法征求意见”栏目提交。
    3.邮寄至广州市府前路1号4号楼广州市人民政府法制办公室法规处（邮政编码：510032）；
    4.传真：83123286；5.电子邮箱：gzlfgc＠126.com。
    条例解读
    1、公众有权参与规划制定公告时间不得少于三十日
    新条例还辟出专门章节，强调“城乡规划的公众参与”。条例表示，除涉及城乡基础设施的城市给排水、城市供热、供气、防洪及城市电力、防汛、人防等国家秘密的规划内容，公众均有权参与城乡规划的制定、修改、实施和监督检查。
    编制阶段，城乡规划报送审批前，编制机关应依法将规划草案在报刊、本部门网站、居（村）委公示栏上公告，并可采取座谈会、论证会、听证会或者其他方式征求意见。公告时间不得少于三十日。审议阶段，公众、媒体、人大代表、政协委员、党代表等均可申请旁听规划委员会会议。
    而在规划实施阶段，条例要求，城乡规划主管部门在受理建设用地规划许可、建设工程规划许可、乡村建设规划许可申请后，应当将有关申请在政府信息网站上予以公示。直接关系他人重大利益的行政许可事项（涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私除外），规划部门应批前公示，并告知利害关系人享有要求听证的权利，后者可申请举行听证。
    条例还具体规定：建设单位应当在施工现场对外公布经城乡规划主管部门监制的建设工程规划公示牌，方便社会公众查阅，接受社会监督，但是法律、行政法规规定不得公开的除外。建设单位未在施工现场对外公示建设工程规划许可证及附件、附图的，由城管执法部门责令限期改正；逾期不改正的，处5000元罚款。
    2、违法拆除历史建筑最高处相当等级房价8倍罚款
    对比1997年版的旧条例，条例专门用“特别规定”新增加了对历史建筑保护规定。
    条例规定，任何单位或者个人不得损坏或者擅自拆除、迁移历史建筑。因严重损坏难以修复确需拆除的，或者因公共利益需要确需迁移异地保护或者拆除的，应报省规划主管部门和文物部门批准。目前违法拆除历史建筑最高只能罚款50万元，普遍被认为处罚无力。对此，条例突破性将处罚标准与周边房价挂钩。即未经批准拆除历史建筑的，由城管执法机关责令限期改正，并可以处以已经损坏或者拆除房屋在查处时当地相当等级房屋价格五倍至八倍的罚款。条例规定，任何单位和个人发现有保护价值的建筑均可向规划部门报告。经论证确认需要保留的建筑，即进入预保护期，为期一年的预保护期内，该建筑不得损坏或者拆除，有关单位或者个人因预先保护而造成的合法权益损失的，政府依法给予补偿。擅自损坏、拆除预先保护的建筑的，由城管执法机关责令限期改正，并可以处以已经损坏或者拆除房屋在查处时当地相当等级房屋价格三倍至五倍的罚款。

（责任编辑：小胡）

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