□　潘利群

　　3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。会议指出，对于房地产企业面临的问题，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。去年中央经济工作会议上，对房地产行业提出了“探索新的发展模式”“坚持租购并举”“促进良性循环”的要求。在“三重压力”之下，房地产行业“三高”模式难以为继，改革迫在眉睫，亟待探索新发展模式以及与之对应的配套措施。对此，经过企业实践和长期研究，我们认为，现在应构建住房“租购双循环”(租的良性循环、购的良性循环)系统，形成“持有—租赁”“开发—销售”两种住房系统，推进产业结构性改革，从而建立可持续的房地产行业新发展模式。

　　当前“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”在房地产行业中体现在住房“结构性”失衡，即“公租房+商品租赁房”租房体系下的“盖租赁房积极性缺乏”与“新市民、青年人没钱租房”的现实矛盾，以及限购限贷限售下的供给侧结构性产能过剩与合理住房需求难以匹配的突出矛盾。前者催生出保障性租赁住房，后者触发调控升级和老旧小区改造。结合“租购双循环”，笔者提出以下建议。

　　建立租的良性循环

　　以1998年“房改”形成的以“购”为主的基本框架制度算“租”的账很难平衡，因此，建立租的良性循环，就必须从产品、土地、生产、消费4个方面，搭建以“租”为主的四梁八柱。

　　●找改革抓手，创新保障性租赁住房形式。

　　“发展长租房市场”要因“需”制宜。经过20多年的开发建设，我国住房面积大幅提高，自有化率甚至超过了发达国家。与此同时，房价高企，新市民、青年人买不起房甚至租不起房且不属于公租房“托底”范围。该部分边际需求在超大、特大城市中普遍存在，需要集中力量机构化、规模化建设保障性租赁住房。在当前的住房供给结构中，公租房为“公共产品”，发挥保障作用，供需两端受财政支持;商品租赁房为“商品”，以私产形式大量存在，受市场调节。二者之间的过渡地带为“准公共产品”，可满足边际需求。在国家高度重视建设保障性租赁住房的背景下，可创新发挥“经济租赁房”的优势，即与经济适用房类似，兼具商品属性和保障属性。为避免“承租—转租”中“二房东”可能存在的炒作行为，可明确机构产权，采取直接租赁，做到“房住不炒”。

　　●转供地方式，探索土地年租制。

　　2002年土地“招拍挂”制度确定，土地出让、划拨机制得以建立，土地价值予以量化，并作为价值量组成部分直接在房价中予以体现。在当时背景下吸纳通货膨胀，直接推动经济体规模倍增，衍生了众多金融产品，但出让在租赁模式下难以走通。各地、各企业积极探索各类土地供给方式，其中，集体用地、企事业自有用地(非出让获得)等方式属于作价入股或类作价入股供地，“隐化”了土地价值，其市场价值量并未在租金中完全体现。非居住存量土地以及出让等供地方式，则存在土地价值“显化”与租金“不显化”的矛盾。

　　国有土地使用权获得包括无偿划拨和有偿使用，有偿使用又包括出让、作价入股和租赁。其中，划拨不允许、出让走不通，在划拨出让之间，除作价入股的尝试之外，还存在一个选择，即“土地租赁”，也就是所谓的“租地”财政。通过租赁土地时间、收租时点、年租交付方式等诸多供给侧制度设计及其组合，平衡地方政府、租赁机构和承租人间的利益关系，政府获取稳定、递增的长期收入，企业减轻前期开发成本，承租人承担保障性租赁住房租金，从而提升各方参与建设保障性租赁住房的内生动力。

　　●拓周转渠道，推行租赁资产证券化。

　　开发贷和预售构成了撬动自有资金加倍释放产能的杠杆，本质上是一种以信用背书的金融工具。持有租赁与开发出售区别在于前期投资不能通过销售一次性连本带利收回，而是要通过连续的租金流取得回报，造成资金沉淀，不利于租赁房的滚动开发。目前国家开发银行等已发行保障性租赁住房项目开发运营贷款，REITs(不动产投资信托基金)等相关新兴投资产品可满足投资者长期投资需要。保障性租赁住房项目以REITs等方式进入资本市场，能够发挥“预售”作用，实现投资回收，让资本循环起来，使扩大再生产成为可能。

　　完善购的良性循环

　　●适度增加老旧小区改善比例，满足住宅改善需求。

　　借鉴“适度超前进行基础设施建设”思路，在老旧小区改造领域适度增加改善、提升比例，通过适度增加建筑面积、适度增加拆建比，参照市场价格，按照经济适用房权属，采取已消费居民再消费方式，以更好满足存量住宅中的改善性需求。

　　●推行现房销售，降低预售杠杆。

　　预售制度是住宅短缺时期，加速产业资本周转的制度安排。在一定程度上，可视为金融杠杆。当前形势下，继续沿用这种方式或将增加供销风险。因此，可在商品房领域、新增土地供给环节，稳步推行现房销售，在制度层面去杠杆，使开发商供给能力与其财务状况相匹配。

　　●探索以租代售，打通租售循环。

　　区分新市民与青年人不同类型租赁需求。一种是与其收入水平相匹配的常态化租赁消费，另一种是随收入提高而转为购买的过渡性租赁消费。

　　对于过渡性租赁消费，考虑提供能够以租代售的住房供给，通过政策“扶一把”，实现第三个循环——租售大循环。

　　作者为北京首都开发控股(集团)有限公司党委书记、董事长