今年是改革开放40周年，也是房改20周年。回顾过往，我国城乡居民居住状况发生了翻天覆地的变化。1978年，城镇居民人均住房面积只有6.7平方米，2018年将超过38平方米，而且住房质量在不断提高。中国房地产在快速发展的同时也积累了一些问题。未来，要通过全面深化住房制度改革确保房地产行稳致远并继续促进经济发展。

　　日前，《中国住房发展报告(2018~2019)》(以下简称《报告》)在北京发布。《报告》对我国房地产市场进行了回顾、展望并提出建议。

　　楼市表现四季分明

　　2018年，中国楼市表现为“春暖、夏热、秋凉、冬冷”。今年8月之前，楼市逐步升温、上行压力日益加大，9月开始出现逆转并降温。全国房价增幅经历了先升后降、再升再降的过程，同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，2018年3月下降到2.93%，到2018年9月又增长到10.7%。

　　商品房的供应量与销售量经历了先降后升、再降的过程。2018年10月，全国商品房销售面积同比下降3.1%，而2018年9月施工面积、新开工面积同比增速均维持在20%左右。

　　《报告》课题组成员李超认为，市场供需两端逐步回归理性，市场分化出现一些新特征。

　　首先，区域市场分化态势发生明显改观。今年前3季度，新建商品住宅价格指数同比增幅由高到低排序依次为三线城市、二线城市和一线城市，商品房销售状况同比增幅由高到低排序依次为中部地区、西部地区、东北地区和东部地区。

　　其次，物业类型分化态势更加明显。住宅的销售状况和去库存速度明显优于办公楼和商业营业用房。新建商品住宅价格指数总体上呈现出“户型面积越小，价格指数同比增幅越高”的新特点，中小户型住宅销售比重显著提高。

　　最后，租赁市场呈现局部过热和预期向好态势。今年前3季度，除个别月份房租环比增幅为零以外，其他月份均保持了正增长。经过相关部门集中治理，热点城市房租“跳涨”现象得到有效遏制。

　　房地产投资经历了由高转低、再转高后又再转低的波动。全国房地产开发投资额同比增长从2017年9月的9.2%下降到2017年12月的2.38%，然后上升到2018年7月的13.16%，又下降到10月的7.7%。最近三个月，增速连续下降，相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。

　　房地产租赁市场也经历了先降温后升温的过程。2018年前5个月，租金水平呈小幅下跌趋势，其中1月较2017年年底租金水平环比下降0.21%。之后开始反弹，其中2018年5月环比涨幅较大，但仍未达到2017年年底水平。

　　全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温、中西部城市房价增速上升明显。从2017年11月到2018年10月，在房价增速降幅超过25%的32个城市中，有29个城市来自东部;在房价增速增幅超过10%的50个城市中，有43个城市来自中西部。一线城市、二线城市房价同比增速显著下滑。一线城市房价同比增长率自2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持负的同比增长率。二线城市同比增速也由2017年11月的22%逐渐降低到2018年7月的-3%。城市群增速总体放缓，非中心城市增速显著上升。

　　多重原因导致市场变化

　　2018年9月前，由于一些上行因素影响，尽管调控政策不断加码，市场预期仍保持显著乐观，表现为市场主体间预期及行为的正反馈、房地产上行压力加速增大。2018年9月后，国内经济持续下行、外部扰动因素增加、“民营经济退场论”等对市场预期造成负面影响。

　　政策、监管和舆论持续保持高压态势，地方政府调控政策不断加码。2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期增涨近80%。一方面，从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期;另一方面，宏观环境变化增加了悲观情绪并进一步传染给房地产市场。

　　《报告》课题组成员蔡书凯认为，2017年第四季度以来，地方政府坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”和“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”的政策基调，调控更加精准、灵活、有效。2018年下半年，随着调控政策逐渐显现效应，部分城市楼市逐渐显露疲态，土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加，部分城市的库存又进入上升通道。部分二线城市开始打着人才引进的旗号频施“小动作”和“擦边球”，试探调控的决心与底线。部分城市地方政府对楼市预期的调整存在滞后，导致土地流拍增加。

　　这一系列原因导致今年8月以后需求主体出现预期观望和购买犹豫，导致开发企业预期下降、销售下降、回款放慢，进而降价销售。此外，土地市场流拍现象增加，金融机构预期发生变化。

　　市场变化的同时也出现一些问题。《报告》课题组主编倪鹏飞认为，目前，楼市存在四大问题。

　　一是住房发展的总量与结构均衡的问题。目前，住房存量水平超前、潜在供给量大。2016年，城镇居民人均住房建筑面积达36.6平方米，高于2020年人均35平方米的目标。同时，施工面积和新开工面积还在快速增长。截止到2018年10月，全国住宅施工面积达54.2344亿平方米，仅2018年1月~10月住房新开工面积达12.39亿平方米。供需严重错配、市场结构需完善的具体表现为：商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租赁住房比例低;特大、超大城市住房少，中小城市小城镇住房多;高收入家庭住房多、低收入家庭住房少;户籍人口住房多、外来人口住房少等。

　　二是市场预期变化更加扑朔迷离的问题。目前，楼市存在着两个矛盾性特征，即：总量上长期潜力和短期问题的矛盾，结构性数量泡沫和价格泡沫的矛盾。这导致预期对市场的反应更加敏感、对市场的作用更加重要，预期本身也变得更加不确定。

　　三是行政调控弊端逐渐凸显的问题。长期过度使用行政措施也导致市场乱象不断、市场风险加剧，行政调控作用在下降、市场调节机制无法发挥有效作用，扭曲了市场供求关系。

　　四是制度改革推进依然缓慢的问题。改革涉及基础制度的改变，存在不确定性风险，要审慎推进。改革涉及重大利益的调整，因一些部门和地方政府缺乏动力或遇阻力。

　　未来楼市平稳、分化

　　倪鹏飞认为，2019年楼市的表现可能是平稳调整、再度分化。未来，国内外宏观经济形势更加错综复杂，楼市预期不仅更加重要，也更加敏感和多变。楼市的未来一切皆有可能。尽管未来预期和市场走势还有待观察，课题组基于模型定量分析和影响因素变化分析认为，总体上小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道且不会出现剧烈的波动。时间上，稳中有变，降温中还会出现起伏和波动。空间上，城市分化可能再度凸显。

　　未来一年，一、二线城市总体市场上行压力会有一定增加且增长是主导趋势;三、四线城市市场向下的压力会增加，市场存量也可能会再度增加。中国社会科学院华房指数最新预测预警结果也显示，2018年第四季度到2019年第三季度，全国层面上的房价增速将有所降低，全国房地产投资增速获将趋缓。一线城市的房价增速将逐步下降并可能出现负增长、住房投资增速将有波动但保持稳定，二线城市的房价增速和投资都将缓慢下降。

　　未来，房地产市场继续上行的因素具体表现为：一是未来还有一定的需求潜力，二是中国经济具有较强的韧性，三是炒房的利益机制没有根本改变，四是调控政策还有调整和操作的较大空间。

　　未来，房地产市场逆转下行的因素具体表现为：一是中国宏观经济仍面临一定下行压力，国际贸易局势仍存在不确定性，有关民营经济发展政策的落实有待观察;二是一、二线城市房价非常高，三、四、五线城市空置率已经较高;三是政府的调控力度没有丝毫放松。

　　未来，房地产市场再度分化的因素具体表现为：一是一、二线城市需求仍有较大潜力，尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决;二是三、四、五线城市情况相反，经过上一轮超好发展，房价涨幅较大，土地、住房供给增加，这有可能会形成新一轮库存。

　　对此，《报告》建议，政府应当实现管好预期、完善调控和加快改革三策并举、协同推进。

　　首先，要稳定房地产市场预期，同时剔除预期泡沫。一是要深化改革以重建市场信心;二是要加强引导、剔除预期泡沫，形成并保持谨慎的乐观预期;三是妥善管理，减弱预期波动。

　　其次，要完善房地产调控政策，防范楼市双向剧烈波动。一是要妥善处理和应对宏观问题挑战、妥善应对贸易摩擦、妥善处理经济速度和质量的关系问题以及房地产与宏观经济的问题。二是要持续保持楼市调控政策的定力和韧性。将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定，坚守“只住不炒”和“因城施策”的调控思路不动摇，实现调控手段由行政转交市场，完善调控措施、将临时性调控变成制度化和机制化调控。三是前移和聚焦房地产市场监管的重心。将中央对住房市场的监控扩展到地方政府调控预案环节，将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场，将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。四是做好防控楼市双向剧烈波动预案。在行政措施、经济措施、舆论引导和社会治理上，分别采取不同措施。

　　最后，要下决心改革基础制度，加速建立长效机制。房地产税的推出实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案，即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。调整中央和地方的财税关系。改革中央与地方关于土地出让金的分成制度。重新确立商品性住房和保障性住房的比例关系，加快完善租售并举制度，加快构建新老居民全覆盖的住房体系。

（责编：李霞）