10月楼市密集调控前，房地产市场表示如何?

　　  10月19日上午，国家统计局公布了1-9月份全国房地产开发投资和销售数据。数据显示，9月房地产开发投资、销售、房企购置土地面积、到位资金、去库存等各项增速均呈现上升态势。

　　  国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示，根据初步测算，三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。

　　  中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，本轮房地产市场的火爆在9月份达到了历史顶点。但随着22个城市落地调控政策，预计10月开始市场将明显降温，信贷如果收紧，未来市场将快速告别价格过快上涨，预计4季度市场将平稳回落。

　　  前三季度房地产市场高位运行

　　  统计数据显示，1-9月，房地产市场出现供需两旺。

　　  投资层面，前三季度，全国房地产开发投资74598亿元，同比名义增长5.8%，增速比1-8月份加快0.4个百分点。

　　  销售层面，前三季度，全国商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%。商品房销售额80208亿元，同比增长41.3%，其中住宅销售额增长43.2%。

　　  中国指数研究院数据显示，前三季度，50个代表城市，新房住宅月均成交约3640万平方米，同比增长超三成，绝对量为历史同期最高水平。

　　  市场火热，也显著带动了去化速度。9月末，全国商品房待售面积比6月末减少1804万平方米，达到69612万平方米。连续7个月下降后，房地产库存年内首次“破七”。

　　  统计显示，截至9月末，20个代表城市可售面积约11220万平方米，同比下降35.5%，绝对量处近五年最低水平，库存消化时间缩短至6.7个月。

　　  重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文表示，过去一段时间，宽松的货币政策和信贷政策，使要素集中的一二线城市起到了良好的去库存效果。同时，其资金外溢效应，也帮助缓解了部分三四线城市库存压力。

　　  调控紧缩效应将显现

　　  随着各地房地产调控带来的紧缩效应显现，业界认为，预计投资和投机需求会快速回落，房贷增量也会逐月回落，10月开始市场将明显降温。

　　  信贷支持是本轮楼市上重要支撑。10月18日央行发布的数据显示，1月至9月，个人住房贷款增加3.63万亿元，同比多增1.8万亿元。

　　  其中，9月个人住房贷款新增4759亿元，同比多增2055亿元。1月至9月，个人住房贷款增量在各项贷款增量中的占比为35.7%。

　　  房企对居民购房资金的依赖程度也在不断走高。目前，定金及预收款与个人按揭贷款，在房企到位资金中的比重已超过45%。

　　  有中型上市房企管理层人士向21世纪经济报道记者表示，尽管目前房地产企业手中现金充裕，但监管层出于稳定土地市场和楼市的考虑，必然会适当收紧流向房企的资金。

　　  10月19日央行上海总部召开会议，要求商业银行严格执行限贷政策，密切关注房贷集中度，也被认为是各地开始调整信贷政策的一大信号。

　　  新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为，随着热点城市调控，短期销售量下降，对大房企影响不大，后期拿地会相对谨慎，小企业则可能会减少新开工、土地储备和投资，以保持手中的现金流。如果当前政策延续到明年下半年，房企资金紧张的局面可能会出现。

　　  去库存方面，欧阳捷认为，虽然去库存数字不少，但由于各种原因，实际上形成了错配，去库存仍需漫长过程。

　　  “今年一二线城市库存消耗很大，不仅待售面积急剧下降，而且去年以来每月新开工面积均低于销售面积，最多的月份差额达到4500万平米，土地成交面积也在下滑，1-9月比去年同期减少了17%。而土地政策又在向中小城镇倾斜，在三四线城市土地供应不大幅缩减的状态下，去库存可能将是一个非常漫长的过程。”欧阳捷说。

　　  刘贵文也认为 ，在一二线城市密集调控、信贷政策收紧的背景下，三四线城市还需寻找新的去库存动力。

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