【建设行业   报道】2015 年 7月 9日 (上海) ——莱坊回顾2015年第二季度上海房地产市场情况，显示写字楼租金止跌回升;各大商场继续进行业态调整;豪宅成交量环比大幅上涨230%;投资市场录得多宗住宅整幢成交。

　　甲级写字楼

　　2015年第二季度，上海甲级写字楼市场无新建项目竣工。

　　由于部分新项目延迟交付时间，莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨预计今年下半年将会迎来较大的集中供应。

　　上海甲级写字楼整体平均租金环比上涨3.0%至每天每平方米人民币9.2元。

　　上海中心的预租工作基本完成，目前其租金报价已接近每天每平方米人民币20元，促使周边项目也纷纷提高租金，进一步拉高了浦东甲级写字楼的平均租金至每天每平方米人民币10.3元，环比大涨4.0%。

　　核心中央商务区与新兴及次级商务区之间的平均租金差距持续扩大至每天每平方米人民币4.8元。

　　第二季度，新兴及次级商务区租金环比增长2.3%至每天每平方米人民币6.6元。核心中央商务区由于供应十分有限，平均租金环比上涨4.8%至每天每平方米人民币11.4元。

　　写字楼散售市场成交均价环比上涨3.5%至每平方米人民币53,881元。

　　第二季度，受到房地产市场整体回暖的影响，写字楼散售市场十分活跃。以虹桥商务区为例，近一年以来不断有整栋成交案例。部分小型独栋写字楼的热销表明投资者对于虹桥商务区的长期发展持乐观态度。

　　第二季度，上海甲级写字楼空置率为3.2%，环比下降1.4个百分点。

　　由于新项目供应有限，加上租赁需求回暖，甲级写字楼吸纳水平明显上升。近期互联网金融点对点借贷平台(P2P)企业扩张迅速，促使中央商务区的甲级写字楼需求上升。

　　全市范围内，虹桥商务区、徐汇滨江板块以及后世博板块等新兴商务区将在2015至2016年间集中推出写字楼项目，届时新兴商务区之间的竞争将会十分激烈。

　　展望未来，作为上海万科打造的首个持有型商业综合体，虹桥万科中心将于第三季度竣工交付。虹桥万科中心位于虹桥商务区核心区，该综合性项目包含93,000平方米的办公面积。而备受瞩目的上海第一高楼上海中心大厦预计在2015年第四季度正式交付使用，届时将为市场带来约20万平方米的超甲级写字楼供应。

　　零售商铺

　　2015年第二季度，上海零售商铺市场相对活跃，供应平稳增长，租赁活动频繁，消费者需求稳中有升。

　　不少商场正在进行业态调整，由于引入租金承付能力较低的餐饮娱乐业态，全市商铺平均租金略有下滑。第二季度新开商场多为由百货或者专业卖场改建升级而成的购物中心。巴黎春天118广场新店和苏宁易购生活广场开业，为市场带来约82,600平方米的商业面积。

　　第二季度正逢五一小长假，各商场纷纷进行促销活动，助推零售市场。

　　据统计，五一长假期间，全市428家大中型百货店和购物中心共实现零售额人民币36.89亿元，同比增长10.2%。1至4月间，上海购物中心销售额同比增长6.2%，上海奥特莱斯销售额大增49%，百货零售业态同比增幅最少，仅为7%。

　　2015年第二季度，主要商圈平均租金环比再下跌1.1%至每天每平方米人民币56.4元。

　　整体租金下跌主要是由于淮海中路沿线街铺近期成交租金偏低。上海整体购物中心空置率继续上升，环比上涨1.3个百分点至8.7%。在我们的样本商场库中，约有超过60%的购物中心在第二季度实现满租。

　　购物中心在第二季度表现相对较好，全市主要购物中心的首层租金环比微涨0.3%至每天每平方米人民币60.3元。大部分录得租金环比上涨的社区型购物中心均位于次级区域，例如位于浦东花木的浦东嘉里城、位于浦东金桥的金桥国际商业广场、位于浦西五角场的万达广场以及位于浦西大宁的大宁国际商业广场，说明社区型购物中心深受周边居民欢迎。

　　未来一年，杨悦晨预计上海的零售商铺市场将保持活跃，消费者需求强劲，各商场积极调整业态，增加体验式商户的比例。

　　今年9月，由瑞安集团开发的虹桥天地购物中心及新天地街区将在虹桥交通枢纽区域开始试营业，目前已有300多个商户入驻，是虹桥天地的重要组成部分。随着5月份迪士尼旗舰店的开业、7月上海迪士尼地铁专线的试通车、明年春季迪士尼乐园的正式开园，浦东迪士尼商圈的发展将成为未来的关注焦点。

　　豪宅

　　央行将五年期房贷利率降至十年内最低，购房按揭成本大大降低，吸引购房者积极入市。

　　第二季度，央行分别在5月11日和6月28日下调存贷款基准利率各0.25个百分点。4月份和6月份宣布再次下调存款准备金率分別1个百分点和0.5个百分点。基于半年内的三次降息、两次降准以及税收优惠，预计2015年下半年的楼市政策依然以宽松为主要方向。

　　豪宅市场第二季度新增供应约为17.1万平方米，环比上涨58%。

　　闸北大宁的金茂雅苑以及黄浦老西门板块的复兴珑御在第二季度开盘，分别为市场带来304套和180套公寓单位。

　　理财获益的投资者转向楼市，带动豪宅成交量环比大幅上涨。

　　第二季度，豪宅市场成交量增长至约20万平方米，环比大幅上涨230%。

　　豪宅市场平均价格环比上升3.9%至每平方米人民币81,277元。

　　宽松的楼市政策使大部分购房者放弃先前的观望态度。第二季度，市中心以及滨江板块的豪宅项目表现积极。市中心豪宅平均成交价格为每平方米人民币95,568元，环比上涨4.7%;而陆家嘴滨江以及黄浦滨江板块的豪宅价格环比涨幅分别为9.1%和8.8%，分别达每平方米人民币135,173元和92,926元。

　　购房需求旺盛致使更多豪宅项目于下半年推出。

　　2015 年下半年，上海豪宅市场预计将迎来又一个供应高峰期。由新鸿基开发的上海天玺即将开盘销售，该项目位于黄浦区淮海中路，预计市场价格可能超过每平方米人民币15万元。位于浦东陆家嘴金融城、由九龙仓开发的豪宅项目滨江壹十八也将在下半年推出，主力户型面积为200至400平方米。

　　展望第三季度，我们预计豪宅成交量价仍将继续走高，而市场价格将有4%的上涨幅度。

　　鉴于市场上购房需求的大量释放，预计未来十二个月豪宅市场的价格将有8%的上涨空间。

　　投资市场

　　第二季度，近年来相对淡静的住宅投资市场也表现活跃，共录得三宗大宗交易，估计涉及物业价值超过人民币40亿元:

　　4月15日，宝矿集团以总价约人民币21.06亿元收购瑞安建业及新加坡Hotel Properties Limited公司持有的浦东四季酒店以及高档公寓四季汇的未出售部分。

　　5月15日，中州控股以人民币7.17亿元或楼面价每平方米人民币65,400元收购上海盛博所有股份，该收购标的为上海盛博持有的位于上海市徐汇龙华板块的豪宅项目中信君廷名邸。

　　今年6月，龙峰集团以股权收购的方式获得了中信股份所持有的酒店式公寓项目华山公寓。

 

（责编：梦）