清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长　刘洪玉
 

　　居民住房消费存在着先租后买、先小后大、先旧后新的梯级消费规律。2022年中央经济工作会议明确提出要“支持刚性和改善性住房需求”，表明国家将逐渐优化对“改善性住房需求”的相关管理政策，这不仅有利于推动 “让人民群众住上更好的房子”目标的实现，还会通过让住房消费管理政策更加符合市场规律，从而提升住房市场效率、促进市场稳定、降低市场风险。

　　住房和城乡建设部部长倪虹近日表示，对购买第一套住房的，要大力支持;对购买第二套住房的，要合理支持;对购买三套以上住房的，原则上不支持。

　　目前，对刚性住房需求比如购买首套房的支持政策，已经形成了高度共识，对防范炒房也出台了一系列行之有效的办法，但对改善性住房需求的支持政策，还需要进一步完善，使之更加合理。比如，购买第二套住房的首付款比例就较高，希望改善住房条件的家庭，普遍需要把当前住房卖掉才能付得起首付款，但住房市场上的新房普遍是预售房，这就产生了以旧换新过程中的阶段性可支付性困难。再比如，税收政策支持问题，尽量降低居民住房从刚需向改善调整过程中的税负，不因为住房调整相关税负的增加而过分降低居民住房支付能力，也应该成为支持住房改善的基本逻辑。

　　部分居民的改善性住房需求满足了，根据住房市场的“过滤理论”，也为刚性住房需求提供了更多选择机会，有助于刚性住房需求的满足。当然，上述支持政策的调整，尤其是金融支持政策，也要注意在解决当前问题的同时，防范新问题、新风险的产生。