刘渊认为，政府规划先行的好处是政府能够进行整体上的规划，完善基础设施、道路建设等方面，但弊端可能导致规划偏差的风险，如果供应量过剩，超过需求，就会产生问题。

    “现在来看，红谷滩新区虽然比10年前入住率提升，但是晚上还是没什么人气。相比老城区，教育医疗依旧没那么方便”，一位在南昌某国企单位上班的小蔡对于新城如此感慨，南昌新城10年前政府就开始打造规划了，直通老城的第一条地铁，1号线也要到2015年才开通。

    同样，家住成都老城区的刘佳，在成都世纪新城国际会展中心附近上班，“现在上下班就是在老城区和新城区之间来回奔波，那边基本都是写字楼，吃饭、逛街都不方便，都是自己带盒饭”，她无奈说，每天耗在路上的时间起码2个多小时，通常晚上回到家吃过饭已9点过。

    成都地产行业一圈内人士称，天府新城属于政府打造天府新区的一部分，“以前号称打造城南CBD，现在又换个新的说法，叫产城一体，依托成都高新区，四川新加坡工业园区，重新修一个新城，为产业发展服务。”

    “规划天府新区要入住680万人口，但目前才200万，也就意味着未来5-10年填满400万人口空缺”，上述地产圈人士对此表示担忧，“但人从哪里来？尤其是写字楼，已经严重过剩，一到晚上就是一座空城，不仅写字楼黑的，很多住宅也是黑的”，他说。

    面对大规模的造城运动，广州地产专家邓浩志坦言，一线城市造新城是为了满足经济发展的需要，对于二线城市来说，每个城市自身的发展条件不同，情况不同，不能一概而论。目前甚至三线城市也开始搞CBD以及居住产业，发展速度较快，但这些城市的CBD往往很难存活，金融产业更适宜在一线城市发展，二线城市的金融产业往往也很难存活。

    最近一两年，已有多个地方被爆出“鬼城”等消息，贵阳等地更被频频提及。“二三线城市可能会出现“有硬件无人口”的现象，导致“空城”、“鬼城”的出现。”邓浩志强调，高空置率、配套不足并不是由政府规划导致的，导致这些问题产生的最大根本是资金问题，用时间来换资金，这是许多新城的做法。

    商业地产供应同时过剩三四线城市泡沫破裂

    作为地方政府造新城计划的一部分，各地的商业地产发展迅速，并引来房企新一轮圈地运动。写字楼、零售物业等等多种商业地产这两年在中小城市获得大量繁殖机会，进而出现过剩现象。

    据世邦魏理仕最新房地产三季度市场调查显示，不论是写字楼还是零售物业，本季度新增供应集中在二线城市，单从第三季度全国写字楼新增供应来看，高达100.5万平方米，尤以华西市场为主；零售物业方面，全国范围新增供应量约220万平方米，环比增长273.7%，新增体量中有近八成位于二线城市。

    “二三线城市商业供应太大，成都办公楼过去18个月总存量已从290万平方米增加到当前470万平方米”，世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟表示，“商业地产对当地就业、经济有拉动作用，政府不会下重手整顿，因此现在并不担忧会有针对性政策出台，反而担心政府推出太多商业地。”

    “中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名，直接进行房地产市场开发”同策咨询研究中心总监张宏伟如是说，在缺乏产业导入与支撑的前提下，不少城市出台新的产业发展规划，以此为基础开发产业新城。

    他指出，这种“被城镇化”将会导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。“‘被城镇化’与‘空城’导致二三四线等城市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套势必会助推这些城市面临崩盘的风险”，张宏伟说。

    国务院发展研究中心主任李伟日前在北京一个公开论坛上指出，国内房地产市场风险仍在进一步积累，区域性分化趋势越来越明显，目前三四线城市房地产市场却呈现出土地供给和住房供给双松的局面，温州等地的房价已经开始下跌，出现了泡沫破裂的现象。