本报记者　颜　晗　《中国银行保险报》记者　仇兆燕
 

　　住房凝聚着购房者对实现住有所居的期盼和向往。房地产市场稳定发展是民生问题也是经济问题。党的二十届三中全会正式通过的《中共中央关于进一步全面深化改革　推进中国式现代化的决定》强调“加快构建房地产发展新模式”。

　　保交房工作是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措，是落实以人民为中心的发展思想的具体实践，是当前促进房地产市场平稳健康发展的首要任务。

　　住房城乡建设部、金融监管总局出台相关政策，推动各地将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点，充分发挥城市房地产融资协调机制（以下简称“协调机制”）作用，引导银行业金融机构更好满足城市房地产项目的合理融资需求，有力有序有效推进保交房各项工作。

　　河南省郑州市因城施策，以城市为主体、以项目为中心，采取有效措施，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，全力推进商品房项目交付，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益，提振了房地产市场信心。近日，记者专赴郑州市调研采访，深入了解保交房等相关举措和经验，遂成此文，以飨读者。

　　——编者

　　对于中国人而言，房子有着特殊的意义，它既是“家”的象征，也是梦想、希望及归属感的寄托……

　　6月25日，家住河南省郑州市金水区的李一莲女士，冒着近35摄氏度的高温，与老伴儿一起，往返于郑州市的各大建材市场。几天前，她从业主群中获悉多年前购买的房子即将交付后，就一直忙着与装修公司商讨装修方案。

　　再过1个多月，李一莲就将迎来61岁生日。她将这套“迟到”的房子比喻为这么多年来她收到的“最好的生日礼物”——她的生活因此得到重构，随之得到弥合的还有她与家人的关系。“过去只要提到这套房子，家里的氛围就变成了低气压，现在终于拨云见日了。”

　　今年1月，住房城乡建设部、金融监管总局共同发布了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。在住房城乡建设和金融管理等各政府部门的引导和推动下，郑州市迅速行动，组建郑州市房地产融资协调机制工作专班（以下简称“郑州专班”）。自协调机制建立以来，已有越来越多像李一莲女士一样的购房人迎来了即将收房的喜讯。

　　截至7月31日，郑州市已有150个项目纳入“白名单”，79个暂不符合条件和标准的项目正在攻坚整改；已累计交付218个项目，有85个项目初步具备或者接近交付条件，年底前将陆续交付使用。

　　把责任压得更“实”

　　当前，房地产市场供求关系发生了重大变化，房地产市场正处于调整过程中，部分在建已售的商品住房项目面临交付困难。

　　4月13日至14日，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在郑州市调研房地产工作并主持召开座谈会。何立峰强调，要认真学习贯彻习近平总书记重要指示精神和党中央、国务院决策部署，进一步认识做好房地产工作的重要性，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，保障项目按时建成交付，切实保障购房人的合法权益，稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　5月17日，何立峰在出席全国切实做好保交房工作视频会议时再次强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

　　协调机制中的“白名单”是指符合特定条件和标准的房地产项目名单。协调机制要组织成员单位对项目进行审查，审查后符合五个条件和五项标准的项目形成“白名单”，向主办银行推送。主办银行对“白名单”项目进行信贷评审，对符合贷款条件的项目予以融资支持。

　　作为“保交房”重点城市的郑州市，压力大、任务重。“与其他城市相比，郑州市保交房工作的难啃之处在于，市场销售增长存在不稳定因素，住房消费意愿不高，新增购房需求不足，整体消费信心不强。前些年开始的大规模城中村改造，使大量存量房陆续进入市场，分流了市场需求。再加上受疫情和郑州‘7·20’特大暴雨灾害的影响，郑州市房地产开发企业损失惨重，建设资金比较困难，逾期交付风险比较大，保交房工作任务艰巨。”河南省住房城乡建设厅副厅长李学军介绍说。

　　协调机制因此成为郑州市推进保交房工作的有力抓手。

　　尹兴利，郑州市住房保障和房地产管理局党组成员、一级调研员，目前是郑州专班的工作人员。

　　厚厚的台账、密密的笔记、频繁响起的电话声……6月28日，记者来到郑州专班的“指挥部”。

　　2023年年底以来，尹兴利就与来自河南金融监管局、郑州市住房保障和房地产管理局、市委金融办、市财政局、市主要银行的几十位工作人员一起，在这里集中办公。

　　在他看来，郑州专班无论在建设过程中，还是在具体工作的推动中，都紧紧围绕了一个“干”字，聚焦了一个“实”字。

　　“一分部署，九分落实。专班工作绝不是花拳绣腿喊口号，更不是简单地开会发文件，而是把狠抓落实摆在了突出的位置上。”尹兴利进一步介绍道。

　　狠抓落实体现在责任落实要到位——

　　记者了解到，为强化统筹协调，郑州市还结合当地房地产项目的实际情况，在郑州专班内设置了综合协调组、业务指导组、金融服务组、司法保障组、督导检查组5个小组。

　　狠抓落实还体现在责任落实要到人——

　　“郑州市通过实施‘包案到人’靶向解决‘急难愁盼’项目问题。”李学军介绍说。据悉，包括李一莲女士购买的房子所在的绿城·沐春歌项目在内，共有19个问题比较突出的项目，都是由郑州市委领导班子亲自挂帅。“通过领导亲自督办，配强力量，实现了工作的全力推进。”尹兴利表示。

　　狠抓落实还体现在责任要层层压实——

　　郑州专班采取建章立制、奖惩结合、部门联动、红脸出汗等方式，进一步压实工作责任。郑州市纪委监委作为督导部门纳入郑州专班，紧盯各方主体责任、区县属地责任和关键环节，着力发现和解决工作推进过程中存在的形式主义、官僚主义，不作为、乱作为、慢作为以及失职渎职、违规违纪违法等问题，为保交房工作提供了强有力的纪律保障。

　　用“六个一”精准解题

　　“我终于能看见自己的家了！”与李一莲女士同为绿城·沐春歌项目业主的王女士兴奋地说。几年前，刚大学毕业不久的她，在父母的支持下凑够了30万元首付，买下了她心中的“梦想之家”。就在她畅想未来生活的时候，该项目却因资金链断裂被迫停工。

　　“那时候别提多着急了，我单位就在这附近，一下班我就来瞧瞧，就盼着早日复工。”王女士回忆说，终于有一天，有工人进场了，心里又重新燃起了希望。此后，新的开发商组建了业主群并定期通报施工进度，她心里悬着的石头也随之落了地。

　　与王女士不同，今年5月才在该楼盘购房的薛先生就显得“淡定”多了。谈及对购买曾经的烂尾楼是否有顾虑，他坦言：“当然有！我从去年12月就开始关注这个楼盘了，直到今年3月得知它进了‘白名单’，我们夫妻才决定买它。”

　　什么是“白名单”？薛先生并没有非常清晰的认知，但是他笃定“白名单”就是给购房人的“定心丸”。

　　同一个楼盘，两位购房人，两种截然不同的心境。这背后，是绿城·沐春歌项目“命途多舛”又“柳暗花明”的故事。

　　据绿城·沐春歌项目负责人万霄介绍，该项目原名“翰林华庭”，是郑州市停工较长时间的问题项目。2021年3月，在政府支持下，万霄所在的陕西林荣森实业有限公司对项目原公司河南盈瑞置业有限公司进行了不良资产收购。万霄记得很清楚，刚收购项目时，施工现场钢筋裸露，楼房主体仅盖了一半。

　　随着项目的推进，万霄发现公司预估的盘活资金并不充裕。“为盘活项目，公司原计划投入3亿元，解决完债务问题后，却发现资金需求远超预期，截至目前还有3亿元的资金缺口。”万霄表示。

　　这让刚刚“涅槃重生”的项目再度面临困境。就在万霄一筹莫展之时，郑州市协调机制的建立，让他看到了曙光，“接到通知后，我立马着手申报第一批‘白名单’”。

　　不过，由于该项目涉及预售资金抽逃问题，不符合“白名单”条件，因此未能纳入首批“白名单”。

　　“绿城·沐春歌项目盘活难度比较大，推进修复过程确实比较曲折，审计部门的介入对推动该项目进入‘白名单’起到了关键作用。”郑州市金水区政府二级调研员何守华表示，就该项目问题，郑州市和金水区两级专班展开研判，请审计局对开发企业预售资金抽逃情况进行审计。“经全面审计，最终认定该项目不存在预售资金抽逃问题。随后专班为企业与银行搭建对接平台，工商银行建设路支行确定为该项目的主办银行。”

　　据工商银行建设路支行工作人员段永辉介绍，扫清障碍后，工行本着以项目为中心的原则，将企业与项目分割，通过银行内部融资协调小组的集中研判，最终确定该项目符合纳入“白名单”条件并开辟绿色通道，目前首笔贷款已经发放。

　　绿城·沐春歌项目的成功修复，对郑州市“六个一”——“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”的责任包联体系的完善起到了推动作用。

　　“由于每个项目的情况不尽相同，无法用一个方案解决所有问题；房地产项目问题涉及面广，化解需要调动各方资源。因此一套切合实际的工作机制是确保保交房工作高质量完成的关键。”郑州专班工作人员、郑州市住房保障和房地产管理局孟凡斌表示。

　　据尹兴利介绍，结合当地项目实际，郑州专班通过横向联动、纵向贯通的方式，不断引入各方资源。

　　为更好地解剖、研究、修复项目，推动项目更快进入“白名单”并获得银行信贷支持，该工作机制从最初的“一项目一方案一专班”拓展到“一项目一方案一专班一银行”。

　　据悉，河南金融监管局向郑州专班派驻1名二级巡视员担任金融组组长，同时组织了21家银行机构省行部门副总级以上干部常驻专班办公，充实专班金融力量。“协调机制工作难、影响大、各方利益诉求多，需要通过对项目逐一解剖、打开研究，才能推动项目问题更加合理有效地解决。”郑州专班金融组组长表示。

　　据悉，当前郑州专班金融组已深入反复研究的项目超过300个，有些问题复杂的项目，反复研究高达5至6次，对118个白名单项目开展了回溯分析，着力找问题、查原因、补短板，有效地推动了郑州市的项目修复。

　　针对部分项目存在抽挪资金，财务存在冻结扣押等情况，郑州专班在推动企业主动担当的同时，进一步推动审计、公安、司法等力量加入，并结合工作实践，又将工作机制从“一项目一方案一专班一银行”进一步拓展到“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”。“当前，极具郑州特色的‘六个一’工作机制已基本成型。”尹兴利说。

　　应进尽进　应贷尽贷

　　解决资金问题是保交房工作的关键。

　　为扎实高效推进协调机制落地，河南金融监管局抽调精干力量集中优势兵力，投身到工作当中。

　　抓重点、治长线、盖全面……河南金融监管局召开银行主要负责人参加的调度会、推进会、座谈会接近20次，指导银行机构成立“一把手”任组长的协调机制工作专班，较短时间内实现了“机制建立、项目推送、主办银行、尽职免责”四个全覆盖。加快建立绿色通道，不断完善与融资协调机制相适应的信贷审核受理制度，确保两周内完成对“白名单”项目的评审工作，对符合条件的项目及时授信、放款。

　　针对“白名单”项目授信投放的重点银行机构，河南金融监管局还联合郑州市政府组建4个调研组，分别到8家重点机构现场调研，逐一了解工作中的“卡点”“堵点”，现场答疑解惑，传导政策，压实责任，加快“白名单”项目授信投放落地。

　　在不懈地努力和持续推动下，保交房工作实现突破。

　　紧邻郑州中学（总校）、郑州中学附属小学，地处郑州市高新区的谦祥·云栖项目一直备受年轻父母和准父母们关注。但是受市场调整、信心匮乏、流动性紧张等因素的影响，步入2024年该项目因资金紧张建设困难。

　　“协调机制一落地，高新区管委会就通知了我们，3月初在管委会的帮助下，我们迅速完成了相关申报工作并成功入围3月中旬‘出炉’的首批‘白名单’。”该项目负责人娄自然介绍说。

　　在多方的推动下，建设银行河南省分行担任了该项目的主办行。据建行河南省分行公司部副总经理李前文介绍，建行河南省分行对该项目开辟绿色通道，优先受理，同步审查审批，优化授权，简化评估，原本需要2个月完成的授信审核流程仅两周左右就全部结束，并于3月30日向该项目授信4亿元，目前已投放1.27亿元。

　　“对类似谦祥·云栖这样的‘白名单’项目，行里还出台了《贯彻落实房地产融资协调机制推进工作方案》，明确了差别化的区域管理、政策管理、授信审批策略和信贷申报流程等多项支持措施并出台了尽职免责正面清单和负面清单，从制度上规范操作行为，为推进保交房工作提供政策保障。”李前文进一步介绍道，截至7月31日，建设银行河南省分行已累计为郑州市24个主办行“白名单”项目批复授信56.93亿元，审批通过率100%。

　　谦祥·云栖项目绝非个案。数据显示，在郑州市协调机制的全力推动下，截至7月31日，郑州市经银行确认的“白名单”已经进行到第三批，共计有150个项目被纳入，143个项目已经获得了银行授信合计525.75亿元。其中有111个项目获得投放202.37亿元，已授信项目个数占“白名单”项目数量的95.33%，已投放项目个数占已授信项目数量的77.62%。

　　越难，越需要破局思维。

　　在推动保交房工作中，面对“难点”“痛点”还需要各方合力找“症结”、开“良方”。

　　监管账户平移划转一度成为推动郑州市保交房工作开展的“难点”。

　　为了避免资金被挪用，保障项目建设交付，进入“白名单”项目，要将预售资金监管账户开设在主办银行，以实现资金的封闭管理。

　　然而，“在落地实践中，由于此前很多项目的账户开设在他行，因此产生了平移的需求。同时，这些账户多且分散，也大大提高了管理难度。”河南金融监管局工作人员赵泽宇表示。

　　如何才能“破题”？在充分调研的基础上，专班金融组率先提出在主办银行开立资金监管账户，与存量开发贷银行做资金共管的思路，从而实现了在确保对新进资金实施封闭管理的同时，保障存量贷款银行债权安全的目标。

　　为了确保这一思路落地、生根、见效，河南金融监管局进一步强化顶层设计，建议郑州市对预售资金监管办法作出修订，允许监管账户的划转；另一方面，通过调度会加大对银行机构指导力度，引导主办银行牵头协商各存量开户行，推动协调账户平移划转。

　　当前，监管账户平移划转问题正逐步得到解决。据河南金融监管局数据，目前郑州市平移监管账户38个，河南全省实现监管账户平移数量达到了168个。

　　保障民生探索不止步

　　在郑州市中原区陇海路与西四环交汇处，由郑州市本土民营房企郑州汇泉置业有限公司开发的汇泉城9号院项目一期建设正酣。

　　作为纳入“白名单”的项目，目前它已获得主办银行6亿元的授信，并于6月底获得了1.47亿元投放。

　　回顾该项目纳入“白名单”的历程，项目负责人宁黎明表示，这是多方共同努力的结果。省、市、区协调机制工作专班多次组织项目调度会，对项目情况进行深度摸排和梳理并对项目申报“白名单”过程中遇到的“卡脖子”问题细致分析，积极探索化解路径。

　　宁黎明告诉记者，“白名单”搭建了民营企业与银行的桥梁，为项目能够持续开发建设提供了精准融资支持，是缓解企业流动性困难和风险的“及时雨”。

　　与此同时，围绕汇泉城9号院一期的探索没有随着信贷资金的到位而止步。据宁黎明介绍，当前公司正在与郑州城发安居集团商讨，待该项目完成建设后，收购用作保障性住房的可能。

　　问及收购原因，郑州城发安居集团总经理于通表示，该项目地理位置、套内面积等均符合作为保障性住房的基本条件。“未来，将结合该项目的去化情况，在尊重房企自身意愿的前提下，进一步推进现房收购流程。”

　　探索保障性住房“以购代建”，是郑州市促进已建成存量商品房去库存，助力房地产市场健康发展的有益探索。而类似的探索还在不断继续。

　　保交房一头连着民生福祉，一头连着经济发展。

　　“当前，让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子，是做好保交房工作的核心，也是提振消费信心的关键。”尹兴利表示。

　　近期，位于郑州市中原区二砂文化创意片区的中海·时光之境，在开盘当日推出的91套洋房房源即刻售罄。记者了解到，这只是近期郑州市楼盘人气回升的一个案例。

　　究其原因，频繁出台的利好政策及“白名单”的接连落地，是推动郑州市楼市信心逐渐恢复的“良方”。

　　“未来，我们将持续完善工作机制，坚决扛稳城市主体责任，直面风险挑战，聚焦工作目标，全力攻坚克难，推动保交房工作和协调机制进一步落地见效。”李学军表示：“归根结底，对每一位购房人我们都要有交代。”