随着国内疫情形势趋好，复工复产复商复市进展顺利，房地产市场交易也随之回暖，出现明显分化态势。虽个别热点城市明显升温，房价上涨较快，但综合来看，在常态化疫情防控下，各地应更加坚定房住不炒定位，精准严厉打击市场投机炒作力量，保持房价基本稳定，促进房地产市场平稳健康发展。

　　7月16日，国家统计局同时发布了2020年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数与2020年1~6月全国房地产开发投资和销售情况。

　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长刘爱华在国新办新闻发布会上表示，上半年房地产投资已经转正，同比增长1.9%，但同时也要看到更多的房地产市场指标，如房屋新开工面积、土地购置面积以及一些商品房销售指标，目前看还处于下降区间。因此，对下半年房地产走势还是应该持观察的态度。

　　6月70个大中城市房地产运行平稳

　　价格微涨

　　国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读2020年6月商品住宅销售价格变动情况统计数据表示，2020年6月，面对复工复产复商复市继续推进，住房需求持续释放，各地认真贯彻落实党中央、国务院部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，一城一策、因城施策，维护供需平衡，维持市场秩序，70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格微涨。

　　数据显示，6月，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.8%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.4%、0.8%和1.9%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.9%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。

　　6月，初步测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和5.2%，涨幅比上月分别扩大0.4和1.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅与上月相同，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续14个月相同或回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.6%和2.0%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点，均连续15个月相同或回落。

　　贝壳分析师许小乐认为，6月核心城市房价继续延续上涨态势，这主要是常态化疫情防控下，市场复苏的表现。在相对宽松的流动性之下，购买核心城市的住房实现资产保值增值的需求提升，高总价、大户型的改善型房子交易明显增加。一线城市中，深圳房价涨幅最高，与深圳商品房供应数量和结构有关，同时，一些投资性需求借助于金融信贷渠道进入市场，助长市场预期升温。新房摇号，二手房业主的涨价预期比较强。

　　在他看来，下半年，货币宽松力度有所收缩，金融部门将加强对资金流向的监管。总的来说，政府并不会因为经济增长和财政收入困难而重新刺激房地产，让资金回到实体经济是当下政策的导向。

　　加大市场调控力度并不意味着对市场的打压，实则是保护真正的购房者。许小乐表示，房价在加杠杆下过快上涨，会让刚需无法入市，激发更多的人背负债务。调控并不会降低核心城市住房价值，只是让市场变得更加稳定和持续。

　　2020年1~6月全国房地产开发投资和销售情况方面，数据显示，今年1~6月，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%，1~5月，下降0.3%。其中，住宅投资46350亿元，增长2.6%，增速比1~5月提高2.6个百分点。

　　此外，上半年，房地产开发企业房屋施工面积792721万平方米，同比增长2.6%，增速比1~5月提高0.3个百分点。其中，住宅施工面积558776万平方米，增长3.8%。

　　房屋新开工面积97536万平方米，下降7.6%，降幅收窄5.2个百分点。其中，住宅新开工面积71583万平方米，下降8.2%。房屋竣工面积29030万平方米，下降10.5%，降幅收窄0.8个百分点。其中，住宅竣工面积20680万平方米，下降9.8%。

　　1~6月，房地产开发企业土地购置面积7965万平方米，同比下降0.9%，降幅比1~5月收窄7.2个百分点;土地成交价款4036亿元，增长5.9%，增速回落1.2个百分点。

　　诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱分析表示，从房地产开发投资情况来看，1~6月，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%， 1~5月为下降0.3%，房地产开发投资累计同比首次回正。其中，住宅投资46350亿元，增长2.6%，增速比1~5月提高2.6个百分点。3月以来，在疫情逐步好转下，房地产开发投资降幅持续收窄，房企投资信心仍足。1~6月，房企施工面积增速较5月扩大0.3个百分点，新开工面积降幅收窄5.2个百分点，竣工面积降幅收窄0.8个百分点。虽然本月房产投资累计增速回到正值，但该水平仍是2016年以来的较低水平，下半年市场需求持续释放，预计房地产开发投资增速继续扩大。

　　商品房销售和待售情况方面，1~6月，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，降幅比1~5月收窄3.9个百分点。其中，住宅销售面积下降7.6%，办公楼销售面积下降26.5%，商业营业用房销售面积下降20.7%。

　　此外，1~6月，商品房销售额66895亿元，下降5.4%，降幅比1~5月收窄5.2个百分点。其中，住宅销售额下降2.8%，办公楼销售额下降28.0%，商业营业用房销售额下降25.5%。

　　6月末，商品房待售面积51081万平方米，比5月末减少691万平方米。其中，住宅待售面积减少512万平方米，办公楼待售面积减少13万平方米，商业营业用房待售面积减少106万平方米。

　　就全国销售情况数据，王小嫱分析称，1~6月，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，降幅比1~5月收窄3.9个百分点。虽然6月北京疫情反弹，得益于较好的国家管控能力，疫情并未蔓延，对全国市场的影响力度不大，降幅持续收窄。近期，市场过热的4个城市收紧调控，市场需求被积压，短期4个城市的需求量下降，尤其深圳调控加码，落户3年后并连续缴纳社保36个月，抑制投机需求的释放。

　　在她看来，从全国来看，市场预期普遍转好，需求持续释放，预计下月降幅进一步收窄，不排除回正的可能性。从区域看，1~6月东部地区的降幅较小，同比下降5.4%;其次是西部地区，同比下降5.6%，中部地区和东北地区同比分别下降14.1%和14.7%。常态化疫情防控下，市场基本面较好的城市如北京、南京、杭州先行复苏，东部地区集合北京、上海等热点城市，降幅较小。但随着热点城市的调控收紧，东部地区的降幅收窄力度或将小于其他区域。

　　房地产开发企业到位资金情况为：1~6月，房地产开发企业到位资金83344亿元，同比下降1.9%，降幅比1~5月收窄4.2个百分点。其中，国内贷款13792亿元，增长3.5%;利用外资46亿元，增长8.0%;自筹资金26943亿元，增长0.8%;定金及预收款26474亿元，下降7.0%;个人按揭贷款13202亿元，增长3.1%。

　　此外，6月，房地产开发景气指数为99.85，比5月提高0.5个点。

　　对于房地产开发企业到位资金情况，王小嫱表示，房地产行业的资金进一步改善，从数据来看，本月除定金预收款外其他各类来源累计同比回正，其中国内贷款累计同比上升3.5%，个人按揭贷款累计同比上升3.1%。上半年，货币流动性加强，国内贷款融资环境良好，国内贷款降幅小于预期。在贷款环境宽松以及利率下滑下，个人按揭贷款同比增速表现可观。预计房地产行业资金将持续改善。

　　深圳楼市限购升级

　　“调控”成7月关键词

　　值得一提的是，就在国家统计局发布统计数据的前一天，7月15日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出8项措施，涵盖限购年限、信贷、税收、豪宅税等方面内容，堪称深圳市场最严楼市调控政策。

　　其中，调整商品住房限购年限：深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。对于夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这被业内认为是此次政策升级的核心，且最为严厉。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对刚落户的深圳居民，要求三年社保或个税证明，这是超出市场预期的。因为深圳落户门槛低，很多人来深圳落户就是为了买房，还有中介协助投资客来办理假结婚买房，这次基本上炒房的漏洞被彻底堵上。

　　许小乐认为，深圳此次政策的出台是对房住不炒、一城一策的严格执行，市场偏热即出台规范政策抑制市场进一步升温，保持市场平稳。明确规定户籍人口必须落户满3年同时有社保缴纳记录才能购房，精准打击了上半年深圳落户炒房的现象。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，深圳过去的购房资格相对容易，落户难，大部分炒房客借助新深圳落户获得首套房贷款资格，本次政策升级要求必须3年社保，将有力打击部分炒房客。

　　业内人士分析表示，在疫情冲击、经济走势不明朗的情况下，深圳楼市走出一波独特的上涨行情，这或是深圳此次升级楼市调控的根本原因。此次调控政策出台，已是箭在弦上，不得不发。

　　事实上，今年年初以来，深圳楼市的整体数据在一线城市，乃至全国都引人注目。此外，经营贷、某豪宅项目一个月内三售三罄，以及“天价喝茶费”重出江湖等均引发市场热议。

　　深圳楼市经营贷的乱象还曾引起监管层的高度警惕。4月，深圳市住房和建设局宣布开展为期三个月的市场乱象专项整治行动。中国人民银行深圳市中心支行则宣布紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

　　即便如此，仍有项目顶风作案。据悉，豪宅项目恒裕深圳湾，房源总价最高达到1.2亿元。虽然该项目的预售信息在深圳市房地产信息平台上消失，但仍然暴露了在红线限制下，一些项目仍存侥幸心理。

　　反映在数据上，从成交量层面来看，根据深圳房地产信息网数据，上半年深圳新二手房住宅成交44000套，同比增加41.2%，这是自2016年以来的又一次新高;而在房价涨幅方面，国家统计局的数据显示，今年3~5月，深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市分别排名第1、第2、第2;同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市分别排名第5、第3、第2。由此可见，无论是环比涨幅，还是同比涨幅，深圳在全国均处于领先位置。

　　而在深圳之前，包括东莞、宁波在内的多地都在收紧楼市调控。总体来看，对于楼市而言，在经历了上半年由冷寂到火热的历程之后，7月的关键词变成了“调控”。

　　7月2日，东莞发布史上最严的商品房预售新政——《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市销售，加强商品住房销售价格指导，加大力度打击捂盘惜售行为，严格规范商品住房认购行为。

　　同日，杭州发布《杭州进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求》，对人才优先购房规定5年限售期，同时，提高“无房家庭”认定门槛、规定一个家庭一次只能参加一个项目的摇号。

　　7月6日，宁波市住房和城乡建设局等4部门联合发布《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，直指近期部分炒房热点板块，通过限购区域的扩围，有效落实了因地制宜的调控思路。对于金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定，禁止违规资金进入到房地产领域，从资金源头堵死炒房现象。

　　纵观上述进行调控的城市，都有一个共同点：随着疫情防控逐步向好，楼市热度过高。

　　整体看，这些城市发布政策的共同点是楼市热度高，房价明显上涨，出现了炒作氛围。“其中深圳八条房地产收紧政策对市场影响较大，预计市场有望从7月开始明显退烧降温。”张大伟分析表示。

　　据了解，自深圳楼市新政出台后，“炒房”的声音迅速减少，宝安等热门区域的很多二手房都出现降价的情况，豪宅价格出现明显松动。可见，新政之下的深圳楼市，正逐渐走入新的调整周期。

　　继深圳后，有业内人士分析认为，下半年地方政策有望从保市场主体出发竭力为市场减压、企业纾困。而成都、南京、杭州等核心二线城市已有过热征兆，不排除会跟进加码。

　　日前，克而瑞发布报告称，一方面，土地供应要有供有限，供地整体过剩的弱三四线城市仍需调降供地指标，给予市场修复的时间;调整及优化供地结构，最大程度增加住宅用地供应比重，取消诸如现房销售、自持比例这类限制性措施;适度调降土地出让价格，尤其要增加平价地及低价地供应，给予企业一定的让利空间。另一方面，放宽预售标准，加快预售证审批，进一步支持企业促销售、抓回款。那些市场需求较弱的二、三线城市，仍要在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，其对市场的拉动力也将更为直接有效。

　　联系到疫后房地产市场复苏与分化并行，类比于深圳，一线城市中的上海、北京市场同步转暖。其中，上海房地产市场结构性回暖，高端市场持续火热，但刚需市场未见实质性好转，跟进加码调控的可能性不大。北京二手房市场显著转暖，5、6两月成交迭创近年来单月新高，但由于疫情防控出现反复，短期内暂无加码调控的必要。

　　克而瑞研究员杨科伟表示，成都、南京、杭州等核心二线城市已有过热的征兆，新开盘项目频现“万人摇”，其中不乏投资、投机性需求进场，房价仍面临一定的上涨压力。而在房住不炒的政策大环境下，下半年成都、南京等热点城市理应跟进加码调控，并加强市场监管，严防违规信贷资金流向房地产市场，以期将稳地价稳房价稳预期的长期调控目标落到实处。

（责编：王达）