【建设行业 报道】2015年10月9日(上海)——莱坊回顾2015年第三季度上海房地产市场情况，显示写字楼租金继续上升;零售物业租金环比下降2%至每天每平方米人民币55.3元;豪宅价格涨幅趋缓，但市场需求仍然旺盛;投资市场则较为活跃。

　　甲级写字楼

　　第三季度，上海甲级写字楼新增供应353,632平方米。

　　第三季度所有新增供应均集中在次级及新兴商务区。作为虹桥商务区内又一租赁型写字楼项目，虹桥万科中心一期于第三季度交付，为市场带来58,000平方米的新增甲级写字楼供应。作为杨浦五角场区域内的标杆项目，合生国际广场的交付为市场新增60,000平方米的甲级写字楼面积。

　　第三季度，上海甲级写字楼租赁市场租金环比上涨1.3%至每天每平方米人民币9.3元。

　　根据最新的市政规划，浦东将全力推进上海全球科技创新中心的建设，进一步促进浦东写字楼需求上升。因而，第三季度浦东租金持续增长至每天每平方米人民币10.5元，环比上涨2.4%。由于浦西新兴商务区新增大量写字楼供应，浦西整体写字楼租金仅环比微涨0.7%至每天每平方米人民币8.9元。

　　写字楼散售市场延续第二季度的上涨行情。

　　第三季度，写字楼散售市场成交均价环比大涨3.9%至每平方米人民币56,003元。尤其是部分位于陆家嘴区域的写字楼散售楼盘均价已超过每平方米人民币100,000元。

　　第三季度，整体空置率环比上升2个百分点至5.2%。

　　尽管中央商务区吸纳能力稳定，但受到新兴商务区大量新增供应的影响，第三季度写字楼整体空置率有所上升。

　　TMT行业需求依旧旺盛。

　　WPP集团计划在2015年末将其旗下26个品牌迁入位于上海闸北的南丰宝矿广场，租赁20个楼面，共计41,000平方米。

　　未来在黄浦江沿岸将会建设更多的甲级写字楼。

　　黄浦江沿岸诸如北外滩、徐汇滨江以及后世博等商务区在未来一年内都将有新建项目完工。尽管江景资源受到租户的青睐，但莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨认为，由于上述区域内写字楼供应将集中推出，区域内未来租金涨幅将会受到限制。

　　零售商铺

　　2015年第三季度，上海零售市场表现较为平稳。 大部分新供集中在郊县区域，全市新开商场面积达465,600平方米。

　　第三季度，位于静安寺商圈的晶品购物中心正式开业，总商业体量约为70,000平方米，是私募股权不动产公司丰泰地产投资的首个内地大型零售购物广场项目。位于郊县区域的新开业商场则包括大虹桥地区的虹桥天地购物中心(124,550平方米)、金山的万达广场(158,500平方米)及松江的新理想广场(110,000平方米)。

　　第三季度，不少购物中心经过业态调整以后，引进了大型超市和餐饮娱乐业态，销售额同比增长明显。

　　7月份，上海购物中心营业总额实现人民币72.05亿元，同比增长4.4%。从各业态的表现来看，文化娱乐、餐饮、专业专卖分别同比增长19.0%、10.6%、4.0%，而大型综合超市、百货零售、电子电器则分别同比减少了4.9%、1.0%、0.4%。新梅联合广场和新天地时尚的营业额同比增幅较大，主要原因是业态调整后引进了快时尚品牌和餐饮业态。例如，新梅联合广场引入了“永远二十一”(Forever 21)，而新天地时尚一楼则新开了多家餐饮及甜品店，吸引了较多人气。

　　2015年第三季度，主要商圈首层平均租金环比下跌2%至每天每平方米人民币55.3元。

　　一些购物中心经过调整后有新店开业，但购物中心整体空置率环比下降1.1个百分点至7.6%。各主要商圈中，南京东路商圈无论街铺还是商场的租金表现都较为疲弱。第三季度，南京东路街铺的空铺率有所增加，租金从每天每平方米人民币75元降至73元。南京东路沿线的几个购物中心表现都不太理想。悦荟广场(原353广场)的空置率一致高居不下，维持在50%左右。大量空铺使悦荟广场的租金报价也有所降低，目前首层成交租金从之前的每天每平方米人民币50元降至45元左右。百联世茂和恒基名人购物中心也在调整业态，租金报价略有降低。

　　由于实体店受到线上商店的冲击，不少零售品牌开始考虑跨界开店，寻求业务新增长点。

　　今年7月，古驰(Gucci)在上海环贸广场四楼开设其中国首家西餐厅——1921 Gucci。8月，英国奢侈品零售商博柏利(Burberry)集团旗下的美容专卖店在上海港汇恒隆广场开业，这是博柏利美妆零售店在全球的第四家门店。该店的开业表明了博柏利集团在美妆领域深入发展的信心。9月，全球首个华特迪士尼与优衣库合作打造的Magic for All概念店，在位于淮海中路的优衣库上海全球旗舰店的第五层正式开业，该店面积约1,160平方米，除出售双方的合作商品外，将增设更多的线上消费互动体验。

　　第四季度，我们预计上海的零售商铺市场将保持稳定，零售需求在市场新供应的带动下变得较为强劲。各零售品牌的跨界合作并引入体验式消费模式将成为发展趋势。

　　第四季度的零售供应量或将较多，预计开业的购物中心包括位于新天地的湖滨道购物中心以及闸北区的大悦城二期项目。此外，杨浦区的合生国际广场和紫荆广场也计划于2015年年底开业。第四季度上海零售商铺的租金将保持平稳，维持在每天每平方米人民币55元左右。由于新供应较多，购物中心整体空置率将上升1.5个百分点至9%。

　　豪宅

　　第三季度豪宅市场多重利好政策出台，促使购房者积极入场。

　　8月份，央行再次降息0.25个百分点，五年期贷款基准利率下调至5.15%，同时购买第二套房的公积金首付比例从30%降至20%。持续的降息以及首付比例下调调动了潜在置业需求者的购买积极性，刚性置业以及改善性置业需求在第三季度都有所增加。9月份出台的非普通住宅开发项目投资资本金比例由30%下降至25%的政策有望降低投资门槛，加大开发商对房产开发的投入意愿，进而将提升未来的豪宅供应。第三季度，上海正在考虑合并静安与闸北两区并成立“新静安区”，尽管是否合并尚未最后确定，但是这一消息对于闸北区新兴豪宅区的形成有一定的推动作用。

　　豪宅市场表现积极，第三季度更多豪宅新项目开盘。

　　第三季度市场新增供应为296,518平方米，环比上涨74%。浦东与闸北两区新供应占到第三季度总量的57%。除加推的万科翡翠滨江以及金茂雅苑外，九龙仓位于浦东陆家嘴的滨江壹十八也在第三季度开盘销售，为市场带来145套平层公寓。

　　第三季度，尽管股市低迷，但上海豪宅市场交易量环比上涨18.8%。

　　持续宽松的信贷政策激发了购房者的置业热情，七月和八月虽是市场淡季，但第三季度豪宅市场依然录得238,310平方米的交易量，较2014年同期交易量翻番。第三季度，闸北区豪宅交易量占全市豪宅交易量的17%，环比上升了两个百分点。

　　第三季度，上海豪宅平均价格为每平方米人民币83,502元，环比上涨2.7%，增幅下降1.3个百分点。

　　从细分市场来看，单价超过每平方米人民币10万元的顶级豪宅在第三季度的交易量有所下滑，主要原因是供应有限、购房者的可选范围不大，也因此导致第三季度整体豪宅价格的涨幅趋缓。而在单价低于每平方米人民币10万元的市场中，闸北大宁地区的豪宅价格涨幅明显，目前平均价格已经接近每平方米人民币8万元，较年初上涨幅度超过20%。

　　第四季度，市区预计将有多个豪宅项目开盘销售。

　　第四季度，位于闸北区苏河湾板块、由中粮集团开发的豪宅项目天悦壹号即将开盘，其市场售价预计将超过每平方米人民币10万元。静安区的综合性项目金融街静安中心也将推出84套豪宅公寓，预计售价将超过每平方米人民币9万元。位于新天地的翠湖天地四期隽荟将推出301套全定制概念公寓。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨预计，第四季度上海豪宅价格在需求旺盛的支撑下将继续上涨，环比涨幅约为5%，未来十二个月豪宅价格将有10%左右的上涨幅度。

　　投资市场

　　第三季度，上海投资市场交投活跃，写字楼及住宅市场均录得整栋交易。

　　8月3日，越秀集团名下越秀房地产投资信托基金以人民币26.272亿元收购上海宏嘉大厦。该项目地处东竹园商贸区核心地段，总建筑面积62,000平方米，折合楼板价每平方米人民币42,374元。

　　9月，位于黄浦区的服务式公寓逸兰锦麟天地被一家国内基金公司收购，成交金额约为人民币9.2亿元。该项目位于新天地区域，共拥有106套酒店式公寓，总建筑面积为19,910平方米。锦麟天地由一栋散售的高层公寓及一栋只租不售的服务式公寓组成，服务式公寓逸兰锦麟天地于2005年交由逸兰管理。
 

（责编：李梦）