据中原地产成交数据估算，2014年3月份广州二手住宅市场整体成交量较上月大涨约1倍，这是在“穗六条”政策实施后，首个月度出现环比上涨;成交数据统计显示，买卖成交均价为22165元/m2，环比结构性上涨9.7%，中心区域成交量大幅上涨拉升了全市的均价，但中心六区成交价环比微幅下跌。

　　目前买家观望情绪仍然较浓，主要是一手降价促销，另一方面信贷收紧，3月底广州公积金贷款从严政策，多方面加重了二手买家的观望情绪，业主心态有所转弱，还价空间提升，令中心区域成交价微跌。目前市场以首次置业的婚房买家、以小换大的改善型买家为主，春节期间置业计划有所延缓，在3月价格有所松动的情况下，结束观望而入市。

　　中原地产二手住宅成交数据显示，3月份广州全市二手住宅成交宗数环比增近一倍，价格环比上涨2.9%。在3月份迎来大增的还有学位房，受教育部“就近入学”政策影响，本月学位房需求成交量暴涨，是2月份的3倍多。本月本地户籍买家回升，并且近半一次性付款购房。

　　文/图：记者王荔珏

　　中低单价二手房成交占比突增

　　在新“国五条”政策影响下，今年3月广州二手住宅市场交投热度虽比2月有所升温，但交投热度远未及去年同期。由于中低单价物业成交明显增多，拉低整体成交均价。合富置业成交数据统计显示，2014年3月二手住宅成交均价为21553元/m2，环比2014年2月下降6.1%，不过与2013年3月相比还是出现了19.2%的同比涨幅。

　　尽管今年“两会”前后并没有出台新的楼市调控政策，但房贷市场额度偏紧的状况并没有明显改善，导致一次性付款购房比例继续维持在高位。据合富置业成交数据，自去年11月至今，一次性付款购房比例已连续5个月保持在40%以上的水平，不少业主仍愿意给予一次性付款买家2%~5%不等的议价幅度。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，今年3月整体市场成交均价走低，主要是由于中低单价段物业成交占比突然增大，因而拉低了整体成交均价水平。从市场实际交投情况来看，大部分物业成交价基本保持平稳，而中心城区部分优质物业的价格更比春节前出现轻微上升。

　　数据统计，1万~1.5万元/m2以及1.5万~2万元/m2两个单价段的物业成交比例在3月出现明显上升，其中，单价在1万~1.5万元/m2区间段的物业3月成交占比达17%，而该单价段在2月的成交占比仅为12%。而单价在1.5万~2万元/m2区间段的物业，3月占整体市场成交的24%，也是市场交投最活跃单价段，而在2月该单价段物业成交占比仅21%。此外，3月单价在2万元/m2以上物业的交投热度虽出现上升，但从市场成交份额看，单价在2万~2.5万元/m2和2.5万~3万元/m2两个区间段的物业成交占比却出现下降迹象，分别从2月的22%和14%降到3月的18%和11%。

　　成交环比翻番 价格涨幅大

　　中原地产成交数据显示，3月成交宗数环比2月份大涨95.4%，几乎增加一倍，即便是与1月份相比，也增加了三成左右。本月中心六区成交量均有不同程度的上升，除白云区外，其他五区成交宗数环比均超过一倍，而荔湾区由于上月基数比较少，本月成交回暖的情况下，环比更暴涨275%。3月全市均价是22245元/m2，本月天河、越秀这两个楼价最高的区域成交量占比高达45%，将全市均价拉升，环比2月份21627元/m2上涨2.86%。

　　与成交量全线上涨不同，3月份中心六区均价除了天河和荔湾两区环比分别上涨6.8%和1.5%外，其余四区降幅从4%到12%不等。其中，白云区本月成交量主要集中在均价只有15839元/m2的机场路板块，造成白云区以15600元/m2成为中心六区均价最低的区域，环比下跌12.2%。

　　同样被占据大量成交的低价板块拉低均价的还有海珠、番禺和越秀三区。海珠区有四成多的交易不足2万元/m2，而该区均价是22078元/m2;占据番禺区近半成交量的洛溪板块和钟村板块均价分别只有13166元/m2和15667元/m2，同样低于该区均价16438元/m2;而越秀区也有35%的成交量来自低于该区均价27661元/m2的板块，各区均价环比出现下降也就不足为奇。

　　而天河区则因为成交量集中在珠江新城、天河北和后天河北等高楼价板块，以29390元/m2超越越秀区，重新夺回全市均价的榜首位置。

　　越秀天河学位需求增两倍

　　教育部“就近入学”的通知，令学位房旺季提前来到，到3月份，学位房需求更全面释放，本月有13.1%的买家为了学位而购房。虽然学位房买家在总成交量中占比只有一成多，与上月的8.3%相比升幅也不算十分大，但本月二手住宅成交量较大，学位房买家数量比上月暴增两倍多。

　　3月份中原地产促成的学位房交易中，95%都是来自越秀区和天河区。据了解，天河区优质小学学位房主要集中在天河北和天河公园板块，单价基本上在2.5万~2.8万元/m2之间。越秀区的学位房交易则集中在环市东和东风东板块，单价在2.7万~3万元/m2之间，而带省一级名校东风东路小学学位的电梯楼成交均价高达4万元/m2以上，本月最贵的学位房是锦城花园一套约88平方米的两房单位，总价高达397万元，均价超过4.5万元/m2。

　　买家八成自住 本地客占比上升

　　当前，楼市主要以满足自住需求的买家为主，这类买家包括首次置业的“刚需”自住客，以及二次置业的改善型买家，不过，广州二手住宅市场由外地户籍撑起，因此绝大部分购房都是满足自住需求的“刚需”客。据中原地产统计，3月份有79.8%的买家属于自住性质，即意味着“刚需”自住和改善自住客占比达八成左右;此外，有2.7%和4.4%的人分别是以“再出售”和“出租”为购房目的，这两种类型的买家总数总共占7.1%，较上月的4.5%有所上升，虽然比例不高，升幅也不大，但因为本月成交量大增，投资型买家数量较上月增加了不少。

　　走出2月淡季后，二手住宅价格趋于稳定，许多广州户籍的买家纷纷结束观望，出手购房，3月份广州户籍买家是2月份的3倍，在所有买家中占比24.6%，较上月的19.7%有所扩大。3月非广州户籍买家占75.4%，2014年前三个月，这一数据基本维持在70%~80%之间，虽然“穗六条”等限购政策严苛，非本地户籍的购房门槛大大升高，但广州二手住宅市场由外地户籍买家撑起这一现象基本未变。本报讯 (记者王荔珏)
 

责任编辑：刘静