业内人士分析，一、二线热点城市“地王潮”的背景在于目前房企资金充裕且拿地需求强烈。同时，地方政府对土地财政仍然有较强依赖，“卖地”冲动难以抑制。

　　七天三地王。一、二线热点城市土地市场的火爆并未随2013年的过去而终结，2014年开年后仍持续“高烧”状态。

　　2014年1月22日，杭州师范大学地块以33.84亿元的总价成交，剔除保障房面积后折合楼面价29400元/平方米，成为杭州新的单价“地王”。

　　第二天，深圳前海拍卖一宗编号为T201-0080的商业地块，美国地产巨头兆华斯坦开发公司与深圳市前海国际能源金融中心以134亿元的总价联合竞得，折合楼面价28113元/平方米，刷新深圳总价和单价“地王”纪录。

　　深圳地王诞生5天后，“上海闸北区大宁路街道325街坊住宅地块”进行现场拍卖，方兴地产以101亿元的报价夺魁，溢价率为111.5%，楼面价47609元/平方米，刷新上海宅地总价“地王”纪录。

　　地王频出仅是一、二线热点城市土地市场“高烧”的一个侧面。据CRIC统计数据，从2014年1月1日~1月23日，北京、上海、广州、深圳、杭州等5个热点城市土地出让收入高达649.93亿元，同比增长151%(详见表1)。

　　业内人士分析，一、二线热点城市“地王潮”的背景在于目前房企资金充裕且拿地需求强烈。同时，地方政府对土地财政仍然有较强依赖，“卖地”冲动难以抑制。

　　“面粉贵过面包”

　　“面粉贵过面包”，这是2013年全国一线土地市场的突出表现。

　　当购房者、房地产中介、开发商等忍受着各自的酸甜苦辣时，地方政府在持续高涨的土地交易中独享其“甜”。北京农展馆地块破7万元/平方米的楼面天价，也引发了众多房地产业内人士对未来一线城市房价持续走高的种种猜想。

　　2014年，“面粉”的价格仍在上行通道。在本轮土地交易热潮中，部分区域的土地成交单价已高出该区域的在售楼盘价格，并已带动周边二手房涨价。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮“地王潮”主要出现在一、二线城市，说明全国房地产市场已分化，房企选择在一、二线城市着力布局，竞争将更加激烈。

　　据中原地产的统计显示，保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海10个房企，在2013年前10个月购入的土地中，三、四线城市土地占比首次低于20%，仅为15%，同比下滑了37%。同期，在一线城市购入的土地面积则高达764万平方米，同比涨幅高达146%。

　　北京在今年的土地出让中屡创高溢价率。在今年首次土地出让中，紧邻地铁的房山区拱辰地块吸引了万科、龙湖等12家房企或联合体参与竞争，经过125轮的角逐，该地块被云南城投和其他两家公司组成的联合体以24.6亿元的价格获得，折合楼面价约1.5万元/平方米，溢价率高达214%。

　　北京市门头沟新城3宗地总起始价已达41亿元，但成交总价达到了75.7亿元，远洋、华润、融创三大房企各摘一地。北京南苑乡石榴庄地块，参与角逐的企业包括龙湖、合生、K2、鲁能地产等企业，经过61轮竞拍，最终被鲁能地产以42.4亿元拿下，同时，该地块配建6.9万平方米自住型商品房作为代价，折合楼面价超过1.5万元/平方米，溢价率49.8%。

　　张大伟表示，房企在收获圆满的2013年后，资金充裕，拿地积极，争抢激烈，地价均创造历史新高。同时，土地市场供应继续明显增加。从短期看，预计高价地依然会频繁出现，影响市场的价格预期，但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用，房价在2014年的涨幅将有所缓解。但在屡创新高的楼面价影响下，房价将依然保持上涨。

　　“整体而言，今年全国两会前，一、二线城市再次出现‘地王’的可能性很大，但如果由此带动房价大幅上涨，则不排除招致更严厉调控的可能。”张大伟分析。

　　逃离三、四线城市

　　房企在一、二线热点的争夺日益加剧，缘于房企对于三、四线城市市场的预期不乐观。在银川、营口、贵阳、南通、温州等三、四线城市，新盘不断入市，供给严重过剩。2013年，众多地产商开始从总量庞大、销售艰难的三、四线楼市中转移。

　　据统计，在贵阳，仅建筑面积超千万平米的超级大盘就有5个项目，建筑总面积高达7420万平方米，足够200万人居住，而贵阳的常住人口仅为400万。在营口，高空置率与销售放缓正在摧毁这个城市的房地产商。营口市区不到70万的常住人口，却有9000万平方米的住宅用地，营口商品房年均成交量为500万平方米，以此计算，这座城市住宅消化要近20年。

　　银川当地政府公布的数据显示，2013年银川市前11个月的商品房销售面积约为500万平方米，而全年供应的城市建设土地计划达到9150亩。北京大学房地产研究所所长陈国强称，三、四线城市过去因为过度开发导致土地供应过量，现有的存量可能将面临5至10年的消化期。

　　万达集团2010年在银川建立的第一个万达广场热销后，集团董事长王健林决定在银川做第二个万达广场。在接受媒体采访时，王健林称：“银川才70万人，我想有必要开两个万达广场吗?但是宁夏的领导就在我们总部连待两天，我一看这不答应不行，就去做了第二个万达广场。”但2012年6月奠基以来，销售异常艰难。

　　三、四线城市的市场需求不足很快显现，据统计，中国“鬼城”数量已近50座。在中央倡导发展新型城镇化大背景下，从地级市到省会城市规划，一些新区、城市副中心规划大批量出台。上一轮土地过剩的后遗症尚未解决，新一轮城镇化的“陷阱”已经席卷而至。

　　2013年中国楼市两极分化的现象日益明显，世联地产董事长陈劲松称，过去一年中国城市房价的级差在迅速地拉开，分化的根源在于人口流动、收入分化、产业聚集和服务水准，中国城市因而开始向两极发展。

　　“当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时，你唯一的办法是迅速逃跑，没有别的办法。如果你还在这些城市里面说我的产品好，我的成本低，事实上明年可能你就跑不出来。不是因为你的水平低，实在是因为这些城市它没有市场。”陈劲松称。

　　陈劲松认为，中国房地产成交面积已经接近顶点了。一线城市地价太贵，而二、三、四线城市总量大，潜力巨大，分化也严重，未来全国661个城市中，中产阶级天堂能够划出大概50个左右，这50个二线城市才是中国房地产开发商的主战场。

　　最佳“补仓期”?

　　交易火爆的形成离不开供求两旺。除了房企不差钱，在一、二线购地需求强劲外，地方政府土地出让的动力也很足。2013年，一、二线热点城市土地出让金收入普遍上升(详见表2)。

　　2013年12月31日，随着上海虹口区提篮桥街道核心区域用地HK284-03号地块的出让，上海在这一年的土地出让金达到2262亿元，创造了全国最高纪录，较2012年990.9亿元增长128.3%。

　　北京紧随其后，2013年的土地出让金1821.81亿元，较2012年647.9亿元增长181.2%。广州土地出让金收入615.2亿元，较2012年246.6亿元增长149.5%。加上深圳的471.28亿元，2013年北上广深4个一线城市土地出让金突破5000亿大关的历史纪录，是2012年的2.5倍。

　　具体数字是，2013年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市合计的土地出让收入高达5170.28亿元，较2012年全年增长156%，超过了2011年和2012年土地出让收入的总和，同时也创下了各自城市的年度土地出让收入纪录。

　　据链家地产的分析报告称，北京2014年1月土地市场延续2013年成交活跃行情(详见表3)，在一定程度上缘于2013年新房市场销售情况良好、房企资金充足，有增加土地储备的实力和需求。同时，2013年年末土地供应量相对较高，亦在一定程度促进了房企购地的速度。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，北京年初加大宅地供应，延续去年的节奏，也与年初市国土资源局表示将继续加大全市住宅用地供应有关。

　　2014年年初，北京市国土局对外通报的2014年的北京土地供应计划中表示，将继续加大全市住宅用地供应，2月19日，北京土地市场2014年已成交额达到406.6亿元，研究机构预计，前两月北京土地出让金将突破800亿元。

　　除北京外，2014年1-2月，上海共计出让近40幅经营性地块;广州也迫不及待地推出十区内至少15个地块，范围涉及南沙、萝岗、黄埔、天河、海珠和荔湾，新区老区地块齐出;深圳则通过市土地房产交易中心挂牌出让超过20宗地。

　　2014年以来，一些二线热点城市如杭州、沈阳、福州、苏州等城市的推地力度也在加大。据当地机构统计，杭州1月份将出让41宗地块，仅起价就达315.64亿元，其中，备受关注的原杭师大地块将于1月22日正式出让，起价达25亿元。当地机构预计，杭州1月份的土地出让金将达到350亿元，相比去年同期的约60亿元，暴涨483%。

　　此外，截至1月15日，福州的单月卖地收入已达126.9亿元，这一数字占到福州2013年全年卖地收入229.7亿元的五成以上;1月17日迎来2014年首场大型土地拍卖会的苏州，土地出让单日吸金超过70亿元。

　　另据沈阳新峰地产统计数据显示，仅1月13日~1月19日的一周之内，沈阳就成交经营性土地4宗，总占地面积11.67万平方米，规划总建筑面积35.60万平方米，成交13.86亿元，占到2013年全年土地收入405亿元的12.8%。

　　按照以往的经验，1月份往往是土地市场交易的淡季，但1月份已经连续两年淡季不淡。

　　地方政府供地增加一方面缘于土地财政的需要，另一方面也是国家层面宏观调控的推动。2013年9月，国土资源部召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会，要求热点城市增加土地供应并稳定土地市场走势。在2014年年初的全国国土资源工作会议上，国土部再次要求热点城市增加供地。各地的土地储备数据显示，未来一段时间，随着供地规模的加大，热点城市土地市场的旺盛交易还会持续。

　　分析人士认为，前两年热点城市纯商品房用地供应相对不足，目前房企“补仓”意愿普遍强烈。加之经过2013年的热销，目前房企资金状况较好，于是催生出“抢地”现象。不少开发商认为，现在是土地储备的最佳“补仓期”。

　　据国家统计局数据，2013年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，增长8.8%;房地产开发企业到位资金12.21万亿元，增长26.5%。

　　另外，大型房企普遍面临土地储备“补仓”的压力。东亚新华地产营销总监贾玉鹏分析，2013年的土地市场已经呈现“马太效应”，资金不雄厚的中小房企在北京拿地越来越难，拿不到地就意味着没有项目可供销售，就逐渐被边缘化。大型房企拿地越多，未来发展也就越好。”

　　之所以近期被认为是最佳补仓期，还有一个重要原因是未来几年非住宅建设用地面临缩减。

　　2014年年初，国土资源部部长、国家土地总督察姜大明在国土资源工作会议上指出，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地(居住用地为主的用地及居住相关用地)外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。中国城市建设无序发展，原因就是没有控制好开发强度，没有划定城市开发边界。

　　这无意间加剧了以土地作为财政收入主要来源的地方政府和房地产商土地储备需求的双向压力。
 

（责任编辑：崔凤娇）