在寸土如金的上海市静安区，有一幅拿地时间为1993年的地块至今仍未动工，这就是沪上知名的九龙仓静安花园地块。

6月27日，上海联合产权交易所发布公告，上海申城房地产开发实业总公司（下称“上海申城房产”）以2.08亿元挂牌转让上海龙申房地产发展有限公司（下称“龙申房产”）20%股权，正式退出九龙仓静安花园地块的开发。

这已经是一周之内，九龙仓静安地块第二次出卖股权。6月19日，上海人保房地产开发经营公司（下称“人保房产”）宣布出售公司持有的龙申房产10%股权，挂牌价格9760万元。业内人士指出，作为九龙仓静安地块的项目公司，龙申房产频频遭到股东抛售股权，可能是由于股东无法承受地块长年难以动工，应该是一种“拖不起”的表现。

记者从《上海市1993年土地批租资料》中查阅到，当年九龙仓集团等公司与上海静安区政府达成协议，以土地批租的形式拿下了静安区万航渡路398号住宅地块，土地面积2.98万平方米，熟地楼面地价520美元/平方米，容积率4.7。此后龙申房产一直有五家股东，九龙仓静安公司持有40%股权，上海申城房地产开发实业总公司持有20%股权，金泽投资有限公司与安怡地产有限公司各持有15%股权，其余10%股权由人保房产持有。

对于静安地块长达20年的闲置状况，九龙仓华东区执行董事周成辉回应称，由于规划楼盘的容积率比较高，周边居民认为建筑过高将影响自家住宅的采光，双方由此僵持不下。“老百姓要‘闹’，不让盖，相关部门也不敢批。在和周边居民的沟通方面，的确很艰难。”“股东关系复杂，周边居民阻挠，多个利益主体难以达成协调导致项目停滞。”中房信高级分析师薛建雄指出，随着市中心旧区改造成本的水涨船高，静安花园地块开发等得越久变数就越多，加之九龙仓缺乏丰富的动迁经验，很难在静安地块后续开发中做出高溢价，“相当于陷入了一个死局”。

股权腾挪背后

作为龙申房产的第二和第四大股东，上海申城房产与人保房产分别以各自的方式从20年的空白期中全身而退。

万隆（上海）资产评估公司出具的评估报告显示，截至2012年6月30日，龙申房产的资产账面价值为3.41亿元，评估价值为11.98亿元，净资产账面价值为1.71亿元，评估价值为10.29亿元。这意味着，上海申城房产20%的股权初始价值为3420万元，人保房产持有的龙申房产10%的股权初始价值为1710万元。

而按照评估结果，上海申城房产持有20%股权的评估价值为2.05亿元，人保房产持有的10%股权评估价值为7494万元。两家公司所售股权的挂牌价在此基础上还出现了上涨，上海申城房产报价2.08亿元，人保房产也报出9760万元的价格。照此计算，20年来，这两家公司持有的股权价值分别升值了6.08倍和5.7倍。

上海联合产权交易所公告信息显示，上海申城房产为上海市静安区国有资产监督管理委员会独资子公司，人保房产同样属于国有控股企业，隶属中国人民保险集团。“这应该是央企内部一些不是很重要的资产在整合。”一位接近龙申房产的知情人士告诉记者，经过此次股权腾挪，剩余的股东——九龙仓、金泽投资、安怡地产均属于外资，静安花园地块的国有资产成分将会逐步分离出来。

事实上，国有企业持股也是九龙仓静安花园地块闲置的“保护伞”。上海申城房产发布的股权转让公告中明确指出：“依据龙申房产公司与上海市房屋土地资源管理局于2002年5月16日签订的土地出让合同的补充合同中约定：上海市房屋土地资源管理局同意龙申房产公司将万航渡路398号地块改建为临时绿地，如果持续绿化时间三年以上，上海市房屋土地资源管理局同意自批准绿化终止日起重新计算土地使用年限，并龙申房地公司在该地块重新开始原项目开工建设，应在开工日的六个月前向上海市房屋土地资源管理局提出申请，经批准后方可终止绿化，凭批准文件向上海市房屋土地资源管理局申请换发新的《上海市房地产权证》，重新开始原项目建设。”换言之，从2002年起，龙申房产就“合法”地将静安花园地块变成绿地进行闲置，只要开发商愿意终止绿化，就可以在申请后重新换发土地证，重新计算土地出让年限。

记者此前在静安区有关部门调查时发现，静安花园地块至今没有《规划许可证》、《施工许可证》等相关开发建设资料。上海一位房产律师向记者指出，早期上海的土地由于在出让制度上并没有规范，一些批租土地没有标明动工时间，也不适用于新修订的《闲置土地处置办法》，因此给开发商囤地提供了漏洞。

截至目前，经龙申房产申请，九龙仓静安花园地块的最晚动工时间，已经从原来规定的2013年6月底延迟至2014年6月底。

高周转难落地

房地产调控实施以来，上海市中心港资企业仅靠囤地赚钱的“金科玉律”被打破。上海申城房产与人保房产两大股东的退出，带走的是股权差额利润，留下的依然是开发难以推进的“老大难”地块。记者日前在地块现场看到，静安花园地块被租借给附近的工地作为临时工棚和停车场，工棚四周杂草丛生，垃圾随处可见，并没有按照要求“改建为临时绿地”。

周成辉坦言，“影响周边居民采光”只是地块闲置的原因之一，项目公司多家股东之间的协调也会存在一些困难。为解决多年来股东间的利益纠葛，前述知情人士也指出，九龙仓并未放弃行使大股东优先购买权，不排除未来九龙仓接盘两家股东的股权，以方便地推进项目的规划建设。

“以前香港公司习惯放一放，但是这个好处被土地增值税给抵消了。现在我们也学会了，不要赚太多，要赚得快，赚得快比赚得多更重要。”九龙仓集团有限公司副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥曾公开表示，九龙仓正在学习内地开发商的快速周转模式。

周安桥认为，九龙仓背靠香港，有取得资金成本低廉的优势，但却很难将其转化为在内地的优势，发展规模说明了这一点，以九龙仓在内地近20年的发展和万科进行比较，万科规模增长了千倍，但九龙仓只增长了十几倍。

然而，九龙仓在内地特别是上海的住宅项目开发、销售周期仍然十分漫长，与其“高周转”的口号大相径庭。除上海静安花园项目外，九龙仓2010年8月拿下的陆家嘴滨江地王——黄浦江沿岸的E18(9-3)地块至今没有动工，近百名地块附近小区居民以施工影响房屋安全为由阻止项目施工，纠纷至今没有得到解决。

“在上海，有动迁和安全纠纷的地产项目很难强行动工，因此九龙仓静安地块和黄浦江地块不解决这些矛盾，就难言快速开发。”上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍指出，港资地产商在住宅领域的竞争力，也难与内地房企相比，特别是九龙仓这样专注做豪宅的房企，发展规模和速度远落后于内地的同行，限制了其实现高周转的构想。