□　包　璋

　　2021年12月，北京市住房和城乡建设委员会、市发展和改革委员会、市规划和自然资源委员会、市财政局四部门联合印发《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》(以下简称《通知》)，在全国率先出台国有住宅用地配建保障性租赁住房专项配套文件。

　　率先开展试点　落实国家政策

　　一直以来，北京市通过新建、配建、收购、趸租等方式多渠道筹集保障性住房，将商品住宅配建公租房作为新增供给的重要手段，在全市现有20万套公租房中，商品住宅配建占比达40%。《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》下发后，北京市迅速落实国家要求，认真总结以往商品房配建公租房工作经验，在年度全部3批次集中供地中率先开展配建保障性租赁住房试点工作，有效增加房源供给。

　　2021年，北京市规划和自然资源、住房和城乡建设部门会同各区政府建立“房地联动、一地一策”会商机制，将配建保障性住房作为房地产调控和增加租赁住房供给的重要政策工具，推动商品房供地从“价高者得”向保障民生、提升品质等多目标管理转变。全年累计成交要求配建公租房、保障性租赁住房的地块25宗(其中公租房项目13宗、保障性租赁住房项目12宗)、建筑规模46万平方米、可提供房源约5700套，全市整体配建比例约20%。通过一年来的试点探索，北京市逐步规范完善保障性住房配建方式，稳定实施路径，在此基础上正式印发《通知》。

　　因区施策　建立完善配建长效机制

　　《通知》着眼缓解新市民、青年人住房困难，以增加租赁住房供应、促进配建项目可持续运营、保障开发企业合理利润为目标，充分调动区政府、保障房平台公司、开发企业等各方积极性，建立完善符合首都实际的保障性租赁住房配建长效机制。

　　分类划定配建房型范围。在年度建设用地供应计划中单列租赁住房用地供应计划，通过集中建设、配建、改建等方式切实增加实物房源供给。在全市新供商品房、安置房项目中，每年按照住宅建筑规模的一定比例配建公租房、保障性租赁住房，其中商品房项目配建以保障性租赁住房为主，安置房项目配建以公租房为主。

　　因区施策确定配建比例。配建项目重点围绕配套完善、交通便利的产业聚集区布局，优先选择租赁需求旺盛、容积率适当、土地成本与房屋销售指导价格差适宜地块进行配建。市规划和自然资源、住房和城乡建设部门会同各区政府，结合地块实际条件综合确定配建比例，为开发企业预留合理利润空间。在2021年集中供地中，中心城区配建比例21%，多点地区20%，生态涵养区10%，单个项目最高达45%。

　　分圈层设定回购价格。为引导开发企业提升配建住房品质，北京市采取有偿回购方式，并同步制定《北京市新建住宅项目配建住房回购协议书》，指定市或区保障房专业平台公司回购配建住房，按照市场化运作、可持续运营的原则，综合考虑地块区位、区域租金水平及房屋建安成本等因素，按照中心城区、多点地区、生态涵养区分圈层设定回购价格，目前价格区间为每平方米6000元到1.2万元。

　　提高住宅品质和人居环境。配建住房与项目其他住房在布局、建筑密度、景观环境、绿化，建筑外立面的风格、色彩、建筑材质品质等方面保持基本一致，原则上采取集中布局，以整栋、整单元为最小建设单位。配建住房实施装配式装修成品交房，实施统一物业管理。组织专家对配建项目规划设计方案进行评审和优化，作为办理规划建设审批手续审查要件。

　　发挥保障性住房平台作用。北京市保障性住房实行政府指导、市场运作，组建市区保障性住房专业平台企业，市级为北京保障房中心和北投集团，16个区全部成立区级保障性住房平台公司，充分发挥保障性住房建设运营管理主力军作用。指定市区平台公司作为配建地块回购机构，在规划建设流程中全程跟进，确保配建工作顺利实施。

　　完善全流程监督管理。建设单位在组织配建项目其他住房销售时，应提前告知购房人项目配建住房及物业管理等情况，在房屋买卖合同和前期物业服务合同中予以明示。建设单位违反政策规定，回购机构应追究其违约责任，住房和城乡建设部门应责令限期改正，情节严重的可致函市规划和自然资源部门暂停其一定期限内参与本市土地市场竞拍活动。回购机构违反政策规定的，五年内不得承担回购配建住房工作。

　　坚持多渠道筹集　发挥一举多得的作用

　　北京市通过在商品住房中配建保障性租赁住房，有效拓宽了房源筹集路径，对全市利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设筹集保障性租赁住房方式形成有力补充。

　　快速形成房源供应。北京市通过大力优化营商环境努力压缩拿地项目审批时间，2021年供地项目从土地成交到拿到预售证最快仅用66天，其中配建部分优先开工建设，工程进度全面提速。开发企业为早日形成项目回款，积极加快配建住房建设。

　　降低政府资金投入。按照北京城市总体规划要求，北京市已明确建设用地规模上限，随着城市滚动开发带来的土地成本上涨，单纯通过集中建设方式，不仅地块位置相对偏远，且需要政府较大规模资金投入。采取配建方式筹集房源，且根据地块区位确定回购价格，可立足项目自身实现资金平衡，减轻财政投入压力，促进项目可持续运营。

　　精准对接租赁需求。政府在配建地块选择上主动性较大，可选区位更加灵活，便于结合产业布局、人口流动、市政配套等条件，根据住房租赁市场需求匹配适宜房源。配建住房入住家庭为新市民、青年人、首都发展需要的各类人才，与购买商品住房家庭的人群具有更高协同度，更好促进产城融合、职住平衡、社区和谐。