——分配与户籍、社保挂钩，造成结构性供需不匹配

　　今年8月初，深圳最大的保障房项目龙悦居进入分配阶段。该公租房基准月租为每平方米16.5元，一套40平方米的房子月租仅约660元，仅是周边同等标准商品房月租的1/3，可首批入围申请人看房后，约45%的家庭还是选择放弃。

　　“真是饱汉不知饿汉饥。公租房、经适房多划算啊！我们这些外地人想租还不给租，想买还不让买呢！”23岁的江苏人王倩，大专毕业后南下深圳打工。房租约占王倩月收入的一多半，而公租房却是她可望而不可即的福利。“申请深圳的公租房需要户口，还要至少缴纳三年的社保，我们这种人是没希望被馅饼砸到的。”

　　分配与户籍挂钩，使大量像王倩这样的流动人口被挡在了保障房的门外。在上海，申请经济适用房的夫妻，双方都必须具有上海市城镇常住户口连续满7年，现户口在提出申请的所在区连续满5年；在北京，申请公租房、经济适用房、限价房，都需要持有北京户口；在杭州，申请家庭成员至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口5年以上。这意味着大量流动人口，以及毕业后获得户口不足一定年限的大学生都被排斥在外，而这部分人恰恰是住房困难群体的重要组成。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析，保障对象范围狭窄、结构性供需不匹配是保障房空置率高的主要原因。特别是像北京这样的大城市，除了极少数低收入群体外，本地户籍的大部分家庭都是有房产的。这些人更期待位置合适的保障房。因此如果有100个人需要保障房，但70人是流动人口，30个本地人又对保障房要求较高，那么就会出现一边是弃购、弃选导致保障房空置率较高，另一边却是流动人口想购购不得、想住住不进。

　　结构性供需不匹配导致的空置，在公租房上表现得最为明显。今年年初，北京最大的公租房项目——京原家园就遭遇了三成家庭弃选，弃选家庭就表示希望等待购买有产权的限价房。在深圳、杭州、武汉等城市，也陆续出现了候选家庭弃租公租房的行为，有的城市弃选比例甚至接近五成。

　　“不努力买不起保障房，一努力工作又超标了”

　　——尴尬的价格与收入定位，使限价房、经适房等出售型保障房丧失竞争力

　　定价不合理，是保障房遭弃的一个原因。日前公布的数据显示，2012年山东省9个市40个县的1.29万套保障性住房处于闲置状态，其中4个市、22个县的4870套保障性住房因未及时分配而空置6个月以上。价格优势不明显是主因。例如，去年底青岛城阳白沙湾片区的1848套限价房，仅收到申请143户。不少申请者表示，与周边商品房相比，限价房便宜1000多元，但户型设计与物业景观差得多，且今后出售也面临诸多限制，价格优势就不明显了。

　　建设标准不合理，也使保障房失去竞争力。例如，淄博的部分新建经济适用房面积大多设定在60平方米，套内面积约45平方米，而当地的住房困难标准是人均居住面积在15平方米及以下。如果三口之家搬入经济适用房，等于多花了银子还是没有解困。

　　申请保障房的准入条件苛刻，更是争议的焦点。据介绍，不少地方政府一是害怕舆论压力，怕被扣上“补贴富人”的帽子；二是财力有限，担忧供应不足，于是把保障房的覆盖面缩得极小，把申请保障房的家庭收入线定得较低，有些地方甚至仅把保障房供应对象锁定在低保家庭。2012年北京申请经济适用房的两口之家，家庭年收入就应不足36300元。这意味着人均月收入不足1513元的家庭才有资格申请经适房，而当年北京市最低工资标准都在1260元。这一方面决定了具有购买资格的家庭购买力十分有限，另一方面又导致部分低收入家庭被申请保障房的收入门槛绊住。

　　“不努力，买不起房，可你努力工作了，就超标了，保障房大门关了。我就没搞懂，政府花这么多钱盖房子，究竟想不想让人住进去？”家住北京西城的侯先生，两口子前几年的年收入不到36000元，与父母挤在40多平方米的房子里，本来符合北京市经适房的申请条件。可这两年因工作努力，侯先生月薪增加了200元，一下子被踢出了申请队伍。“要是让我去马驹桥、去大兴，我就愿意。怎么就把我们这样的拒之门外了呢？”

　　此外，保障房从竣工到消防、园林等验收合格，需要一定周期；从验收合格到分配入住还需要经过申请、审核、摇号、公示、签订入住合同等一系列程序，也需要时间，因此客观上讲，保障房也确实存在一定的空置周期。

　　稳定就业的外来人员将被纳入保障范围

　　——专家建议新建保障房让位于更易实施的住房补贴政策，使保障对象选择余地增加，最大程度减少寻租空间

　　目前，我国力争建设3600万套保障房的计划已实施过半，通过完善制度，提高保障房使用的效率，已刻不容缓。

　　张大伟认为，通过完善配套设施来降低保障房空置率并不现实。由于用地性质不同，且公共服务与商业服务项目都依靠规模效应，客观上具有滞后性，因此无论是商品房，还是保障房，配套设施都不可能一步到位。要降低保障房的空置率，还是要扩大保障人群范围，并严格监管体系。

　　对此，住房和城乡建设部有关负责人表示，将进一步做好住房需求调查，2013年底前，地级以上城市要把稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　不少一线城市也已相继出台相关政策措施，加强监管，将保障房的空置率与开工率一并纳入政绩考核。其中广州推行“扣分法”，将“房源空置情况”作为对区住房保障工作绩效考核的内容之一；对于空置超过3个月以上的房屋，会调整分配方案，避免保障房闲置。

　　在加强监管力度的同时，不少专家认为，保障房制度设计本身也亟待进行调整。在中国社会科学院社会学所研究员唐钧看来，政府应更多地通过盘活市区内的存量房来实现住房保障。

　　“从城市管理的角度看，人为地将低收入群体聚集到一起居住，并不理想。”唐钧认为，廉租房常常被规划在市郊偏远位置，治安情况也相对较差，沦为“贫民区”的可能性增大。另外，由于多数保障房地址偏远，服务业不发达，提供的就业岗位有限，容易形成“睡城”。“目前国外城市类似新建保障房的政策已经让位于更易实施的住房补贴政策。”

　　根据国务院发展研究中心房地产基础领域课题组测算：到2015年我国城镇常住人口将实现户均1.08套房，将会出现数量更加充足、租金更加稳定的租赁房源，从而使政府具备从实物性建设为主向租金补贴为主转变的物质基础。

　　“政府可以通过中介组织，利用各种优惠政策，盘活城里空置的二手商品房，组织起廉租及公租房市场。政府再以专项补贴的办法保证低收入家庭能如期交房租。”唐钧说。实行货币补贴后，保障对象选择余地大大增加，在保障方式上比实物型住房更加公平，不仅保障对象更容易退出，也可以最大程度减少寻租空间和政府的管理成本。

　　对于那些已经定下的保障房建设计划，唐钧也提议不妨换个规划方式。“空置率高低从另一个侧面反映了保障房规划是否合理。城市的本质是市民的生活，城市规划实际上是规划城市社会，而不是单纯地规划房子、道路。我们的规划在做经济论证、环境论证之前，其实更应该做社会论证，去保障房对象中调研，让他们告诉决策者应该规划什么样的社区。”
　　延伸阅读

　　保障房ABC

　　●何为保障房

　　保障性住房来源于保障性安居工程，2011年国务院《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》中指出保障性安居工程分为三类：一是租赁方式提供的廉租住房和公共租赁住房，二是以售卖方式提供的经济适用住房和限价商品住房，三是以危旧房改造方式建设的国有工矿区、林区、牧区、林场、垦区、煤矿棚户区改造住房。这三类住房都享受不同程度的政府资金、土地的补贴。其中前两类通常被称为保障房。

　　●保障房面向谁

　　廉租房是以政府核定的低租金租赁给低收入家庭，只租不售，其所有者为国家，低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。

　　经济适用房是以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭，在取得完全产权前，只能自住，不得出售、出租、闲置、出借。

　　限价房是限地价、限房价的商品住房，它是按照政府和开发商约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套型住房。

　　公共租赁房提供对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

　　●保障房何时走入百姓生活

　　1998年，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。各地开始兴建经济适用房。

　　2007年，国务院颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出“进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度”。

　　我国进入保障房建设的加速期。2006年—2010年，通过各类保障性住房建设，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。

　　●保障房将建多少

　　“十二五”规划明确了国家基本住房保障方面的建设目标：到2015年增加廉租住房不低于400万套，新增发放租赁补贴不低于150万户，人均住房建筑面积13平方米左右，套型建筑面积50平方米以内；公租房增加不低于1000万套，且单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主。计划到2015年末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。


 

（责任编辑：安娟）