■章林晓

最近一段时间，“地王”频频而出，让市场心惊肉跳。据不完全统计，近4个月来，一线城市已诞生13个地王。市场普遍担忧，地王抬升房价，最终将由购房者埋单。

据媒体报道，9月4日北京农展馆地块以“突破想象力”的方式拍出7.3万元/平方米的楼面地价之后，该地块区域范围内的多数开发商都在酝酿重新定价，力争上调项目售价。

房地产高级经济师、土地估价师 章林晓

周边楼盘跟着地王争相涨价，从房地产估价理论角度说，这是市场比较法在房地产销售环节的运用。市场比较法是目前房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是估价界自己认为的一种技术上最成熟、最切合实际的估价方法。

按照市场比较法的定义，它是将待估房地产与同一供需圈内相近日期发生交易的类似房地产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到待估房地产在一定时点、一定权利状态下市场价格的估价方法。

市场比较法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价格的一种估价方法。市场比较法的理论依据是替代原理，同物（包括质和量）同价趋低化，异物等效用价格趋同化。市场比较法的技术途径是通过与若干个可比实例进行交易日期、交易情况、房地产状况等方面的比较，对可不实例交易价格进行必要的修正或调整并综合后得出估价对象的最终估价结果。市场比较法的价值理论依据是西方经济学的均衡价值论。市场比较法的适用对象是市场上存在交易的房地产。市场比较法的适用条件是在同一区片或类似区片（供求范围相同）内可收集到较多的类似房地产的交易案例。

上述市场比较法，换成通俗易懂的大白话讲，就是一种“有样看样”的方法。如一个菜农去卖菜，他看到别人的菜与他的品质差不多卖2元/斤，那他往往也卖2元/斤，这就是一种市场比较法的应用。

市场比较法这种“有样看样”的基本原理，决定了它不可能是“众人皆醉我独醒”，它只能是“你疯狂我疯狂大家都疯狂”或者是“你冷寂我冷寂大家都冷寂”。

从“有样看样”角度说，地王确能强化房价上涨的预期，并有可能导致成交价格的上涨。然而，地王退地、地王成为烂尾楼的现象，在市场上也时有发生，这又是怎么回事呢？

这是因为遮风避雨的使用功能，毕竟是房地产的最基本属性，而进行交易的房地产在房地产总量中，永远只占极小比例。当这极小比例的房地产的成交价格，成为全部房地产价格参照样本之后，有时也会导致荒谬和有害的结果。

随着样本价格的波动，整个房地产估价总值会被成千上万倍地放大或缩小。而以房地产作为抵押物或作为信用的评判指标，又是金融机构的偏爱，房地产交易价格的暴涨暴跌，极易演变为货币和信用的急剧扩张或急剧收缩。

这种货币和信用的急剧扩张或急剧收缩，就是房地产泡沫虽然悄无声息但破坏力巨大的奥秘之所在。譬如，美国次贷危机发生时，借贷双方视为最后保险的抵押物即房子的价格，竟然没有起到一丝救命稻草的作用。

在过去文章中笔者曾指出，市场比较法存在三大缺陷：一是它没有也没法考察供求数量变化对价格的影响，二是它对评估对象的价格是否存在泡沫没有识别能力，三是它只能评估过去的历史的价格而不能评估未来的价格。遗憾的是，对于市场比较法的这三大缺陷，大家一直没有清醒的认识。

或许正是由于这个原因，2008年7月14日，美联储一致通过的一项“旨在更好地保护消费者不受具有欺骗性的抵押贷款行为危害”的最终规定中，就有这么一条规定：放贷方禁止单凭住房价值来评估借款人的偿债能力。

以房地产作为抵押物或作为信用的评判指标，是金融机构的偏爱，房地产交易价格的暴涨暴跌，通过市场比较法的传导，最终演变成了货币和信用的急剧扩张和急剧收缩。这就是房地产泡沫威力巨大的奥秘之所在。

当前，尽管中国各大城市地王频频而出，但最终究竟能否顺利抬升房价，现在下结论恐怕为时尚早。因为在地王频出的同时，商业银行暂停房贷或延缓房贷的情况，也正从小银行向国有大行蔓延，从少数城市向大多数城市扩散。

综上所述，我们会发现，虽然地王的频频出现，通过市场比较法传导，通常会演变为货币和信用的急剧扩张；而伴随着货币和信用的急剧扩张，房地产又容易成为吸纳资金的大户，这反过来会刺激房地产价格的暴涨，再次刺激地王的出现。

但是，过度的信用扩张与资产泡沫，也历来是金融危机发生的先兆。随着房地产价格越涨越高，就越发需要越来越多的后续资金源源不断地进入，一旦后续资金“难以为继”，房地产市场就难免会打个“趔趄”。

“6·20钱荒”暴露的，其实就是这种“难以为继”的苗头。当前，商业银行大面积暂停房贷或延缓房贷的行动，更是这种“难以为继”的进一步延续和深化。

现在，虽然地王频出，但地王与信贷扩张之间的循环，似乎正在悄然中断。在这种背景下，地王要想顺利抬升房价，或许也不那么容易了。随着长效机制的酝酿和推出，房地产依靠地王推升房价的日子或将结束。

（作者系房地产评论人）