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调控房价杀手锏的杀手锏

时间：2013-04-11 09:44
来源：21世纪经济报道

在一片争议和猜测声中，房产税离我们越来越近了。反对者惊呼“狼来了”，赞成者则认为早该征了。开征房产税到底能否有效调控房价？会不会增加老百姓的负担？围绕着这些疑问，业界两位知名专家——财政部财政科学研究所所长贾康和北京师范大学房地产研究中心主任董藩，近日接受中国青年报记者采访，就房产税的有关争议以及背后的问题，进行了各自的分析和阐述。

房产税是调控房价的“杀手锏”吗？

中国青年报：国务院会议提出要扩大房产税试点，意在房地产调控。在您看来，房产税会不会是调控房价的“杀手锏”？

董藩：学者们分析认为，开征房产税可以增加购房者的实际负担，削弱市场购买力，降低其购买大户型和多套住房的欲望，从而抑制投机活动和房价过快上涨。但实际情况并非如此。影响中国房价走势的根本因素是供求关系，现行市场供小于求的基本状况不改变，整体价格走势就难有较大改观。我认为，开征房产税很难给市场供求基本面带来重大影响，自然也不会对抑制房价过快上涨起到明显作用。

贾康：在房地产保有环节开征房产税，可以对房地产供需双方形成税负约束，促使不动产投机炒作行为收敛，有利于增加住房市场上中小户型的需求比例，还可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会上不动产资源配置的效率。

通盘考虑市场经济发展的客观要求，在已经采取的限制性信贷手段、严格限购等行政手段之外，房地产调控还应加强制度建设和深化税制改革，才能更好地达到标本兼治的目的，并实现“治本为上”。

中国青年报：人们担心，征收房产税将加重老百姓的负担。您觉得呢？

董藩：中国房地产行业的税费负担很重，全世界只有中国财税收入会以每年30%左右的速度疯狂上涨。这些本期的税费负担会影响下一个生产周期的供求关系，进而影响价格，间接转移给了买房人或承租者。

贾康：中国未来的房产税，绝不可能覆盖低端人群。房产税改革应该是坚持只调节高端，这个非常重要。希望有关部门在研究之后，能够尽快明确政策要点，即属于基本生活住房的部分就不收税，给广大普通百姓一颗“定心丸”。但是超过了基本的标准，就要按照累进税率来收税。这样，抑制的主要是投机性炒房，使富裕阶层按“支付能力原则”为国库多做一点贡献，从而优化收入分配。

能否变土地财政为房产税财政？

中国青年报：有一种观点认为，房产税实际上不合法理，因为税收的目的是对土地所有人进行征税，但是中国的土地不是私有制，而且在购房时，购房人已支付了包含在房价中的土地出让金，再年年交房产税，属于重复征收。对此您怎么看？

董藩：最早提出这个观点的人就是我。房产税是一种财产税，是针对房地产这种特殊的增值性私有财产征收的。房地产的增值源于土地的增值，而地上建筑物是贬值的，因为每年都在折旧。在中国，由于土地没有私有化，征收房产税的条件根本不具备，强行征收法理不通。在征收房产税之前，是否要先把这些法理说清楚？

贾康：土地出让金的性质是土地使用权的价格，即国家凭借所有者身份，对使用权持有人收取的地租。而房产税，其性质是在不动产保有环节上，使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者(国家)凭借的是社会管理者的政治权力。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。具体实施过程中，可以考虑采取老地老办法、新地新办法区别对待，在税务上作出必要的差异化处理。

中国青年报：房产税是否将会代替土地出让金，成为地方政府的重要收入来源？

董藩：取消土地出让金现在不可能。这是地方政府目前最大的收入来源，如果一下子取消，改为房产税，那地方财政立马大跳水。假设以前能收100亿，房产税一年最多1.5个亿，地方财政不饿死了？

贾康：目前的土地财政，导致了地方政府的短期行为——从交易环节中一次性尽可能多地收取资金，来支持本届政府的政绩，长期看有寅吃卯粮的不可持续性：地皮批光了，财源就完全没了着落。而有了不动产保有环节的税收，地方政府筹资的内在动力，会驱使地方政府尽心尽力地优化本地投资环境，提升本地公共服务水平。因此，房产税不仅有利于房地产业的健康发展，对于财政体制的完善更是有着深远意义。我们不要只看试点开始时的年度增收额，要从长远来看。

房产税试点效果如何？

中国青年报：您认为房产税在上海和重庆的试点是否取得了成效？请简单点评一下这两地的房产税实践情况。

董藩：按照《立法法》规定，除基本法外，财政、税收、金融、海关、外贸这五个方面的法规，都是由全国人大来制定的，在特殊情况下，人大可以授权国务院先行，叫“暂行条例”。目前房产税是没有得到人大授权的，即使有授权，这个权力也决不允许下移给地方政府。地方政府根据自己的意图乱解释，也是违法的。

重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的。上海、重庆不是这样。

贾康：在上海、重庆试点的房产税改革，在房地产调控、收入分配优化方面已经产生了正面效果。

我国房产税是已经走了人大立法程序的一个税种，人大授权国务院制定具体细则，目前的试点正是在授权之下地方层面的先行先试。在重庆、上海率先试点的房产税改革具有现实意义，他们突破了官场“多一事不如少一事”的潜规则，敢为天下先，值得肯定。不能要求一开始效果多么明显，需要先相对柔性地切入，再提升调控效率。两地都有意在方案设计上考虑适当减少对社会的冲击和纳税人的压力，两地的试点已显示的效果也值得充分肯定，比如高端房产的成交价都有趋稳表现。这种平稳还影响了人们的心理预期，今后这种影响会有更多的体现。

具体来看，在两地试点中，重庆只是针对存量里面的最高端产品，即所谓的花园洋房、独立别墅，还给了180平方米的起征点。上海是只涉及增量，基础税率有0.4%、0.6%两档，通过经济手段在市场竞争中引导供求双方的博弈，于无形中使市场上的成交价趋向平稳。

从试点效果来看，房产税无疑已带来了资源配置的优化效应，特别是上海以0.4%的低税率把许多买主引向中心区的周边，产生了过去多年求之不得的土地利用格局优化的效果。

中国青年报：目前征收房产税还有哪些阻力？您认为什么时候会在全国大多数地区推广？

董藩：首先要解决合法性问题。

贾康：房产税要从全局角度来看待，最大障碍来自既得利益格局的阻挠。房产税作为单一一个税种，不可能是万能的。一定要在顶层规划之下考虑方方面面的事项，很多点合在一起通盘协调，才是一个顶层配套部署。我们显然不能因为房产税不能单独解决全局问题，而否定它。

上海属沿海一线城市，重庆属西部大都市，再增加试点，应不排除其他代表性区域的城市。

房产税该怎么收，怎么用？

中国青年报：您认为合理的房产税征税方法应该是什么样的？税率应该是多少？

董藩：没有可以操作的方案。如果按照房产价值征收，比如在北京、上海、深圳这些地方的市中心，有些只有五六十平方米，房子特别旧，但位置特别好，价格特别高。假设价值400万元征1%，那就是4万元。但有可能他家五口人，两个下岗，全家收入一个月3000元，缴了房产税，他家还吃饭吗？那免他家的税行不行？不行，因为房产税不是收入税而是财产税，凭什么免？

如果按照套型面积或人均面积征收，假设家里退休老两口，子女都出去住了，有个大房子100多平方米，但是退休金没多少，你收得上来吗？万一有一个老人去世了，那平均面积更高了，你怎么征？

如果按照容积率征收(指总建筑面积除以占地面积)，容积率高的交得少，容积率低的交得多，这也不合理。比如说城
市里有些上世纪六七十年代的六七层以下的房子，或者平房，容积率很低，要怎么交？平房里面住的全是穷人，他没钱。

还有说按照套数征收。这是最广泛的观点，就是比如第一套免了，第二套征。但是第一套房子一样大吗？凭什么我家免了40平方米的一间房，你家免了套800平方米的别墅？第一套房也不一样贵啊，一套别墅就是10个亿，也是一套房。你说公平不公平？

所以说，根本没有办法去操作。

贾康：对于房产税具体的起征标准，一定要考虑社会大众，包括先富起来的人、中等收入阶层等群体的利益，使他们对这一制度建设大体上认同。可以借鉴日本的首套不征收的模式，考虑第一套房不征收，第二套房税率从低。当然，对于第一套住房，面积上也可做一定的限制。

中国青年报：有人提出，在监管不到位的情况下，征收房产税只会造成地方政府的滥权和更大的腐败。您是否认同这一说法？怎样才能保证房产税取之于民、用之于民？

董藩：我们要搞这个房产税，一个大的前提是要理顺所有产权关系，知道每一套房子在谁手里。现在许多地方政府房地产的产权信息管理系统还不完善，各地信息也没实现联网，在这种情况下，怎么征？

在国外实施房产税的一些国家，人们是愿意交的，为什么？税收用途很明确，直接用于社区的建设，比如修一个社区的医院，或者修小学，或者提高教学质量，等于集资改善了地方的公共设施。但目前在我国，人们只知道税被政府收走了，用到哪里我们都不知道。

贾康：关键是以提高透明度为前提的公众参与：从知情权，推进到质询权、建议权、监督权的行使，以规范的预算形式保证取之于民、用之于民，在地方、社区层面，办老百姓“看得见摸得着”的改善民生与公共服务的事项。

（责任编辑：亚云）

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