——访清华大学房地产研究所所长刘洪玉

　　日前召开的中央经济工作会议提出，要解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

　　近日，经济日报记者就市场关心的一系列问题采访了清华大学房地产研究所所长刘洪玉。

　　记者：住房问题关系民生福祉。中央经济工作会议和中央政治局会议中关于房地产的表述，释放了什么样的信号?

　　刘洪玉：我认为释放了两个主要信号。一是促进房地产市场健康发展，有效防范房地产市场风险的工作目标不动摇，国家将坚持房地产调控政策的连续性和稳定性，稳妥实施房地产调控长效机制，并在实践中不断优化和完善政策工具箱。二是当前住房领域的问题重点集中在大城市，尤其是特大城市和超大城市，需要转变思路，将多渠道增加租赁住房供给、规范和发展住房租赁市场作为解决大城市住房问题的重要途径。

　　记者：中央经济工作会议对住房租赁工作提出了诸多具体要求，这些要求提出的背景和意义是什么?将对我国住房租赁发展产生哪些影响?

　　刘洪玉：当前，我国住房领域的突出问题表现为新就业大学生、城市非户籍常住人口，以及新市民群体存在较大住房困难，而大城市房价普遍超越新市民支付能力。因此，有效解决新市民住房问题，发展住房租赁市场就成为关键。

　　针对我国城市住房租赁市场中存在的主要矛盾和突出问题，本次中央经济工作会议从多元化制度化租赁住房用地供应，落实租赁住房享受公共服务和金融财税等支持政策，吸引多主体参与，规范租赁市场秩序、促进市场稳定等多方面提出了具体工作要求。相信通过多方共同努力，一定能够逐步补齐租赁住房领域短板。

　　记者：加强房地产金融调控，也是促进房地产市场平稳健康发展重要的一环。在您看来，为何要实施资金监测和融资管理规则?是否起到了预期作用?

　　刘洪玉：房地产金融是金融市场和房地产市场融合发展的产物，对房地产市场发展影响重大。历史上曾经出现的房地产市场过热和泡沫，都与金融过度参与密切相关。

　　我国大部分房地产企业都是借助商品房预售和债务融资逐步发展壮大的，所以杠杆率偏高是我国房地产企业的一个重要特征，也成为影响房地产市场平稳健康发展的重要风险隐患。

　　在这样的背景下，出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则来约束和规范房地产企业融资行为，非常及时、非常必要。从试点实施效果来看，这一调控工具已经开始发挥抑制房地产企业过度融资的作用，将促进企业提高运行效率。

　　记者：展望未来，不断完善政策工具箱，建立健全房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，还应作出哪些努力?

　　刘洪玉：目前，建立健全房地产长效机制的主要任务还是如何把现有政策工具落到实处，然后才是完善政策工具箱的问题。房地产调控长效机制中的政策工具，主要涉及金融监管、财政税收、土地供给、住房制度、市场监管等五个方面，未来进一步丰富完善政策工具箱也应主要从这些方面入手。

　　未来，房地产市场在不同城市会有不同表现。比如，人口流出较多的城市房价可能会下降，人口和劳动力吸引力大且住房资源比较紧张的城市房价仍有上涨压力。总体上看，房地产行业发展将保持基本稳定。(记者 亢 舒)