国家发展改革委宏观经济研究院研究员　刘　琳
 

　　今年1~11月，房地产开发投资同比下降15.9%，商品房施工面积同比下降9.6%，商品房新开工面积同比下降20.5%。房地产建设指标下降，既是各地落实严控增量政策要求的正向反映，也是市场自发调整的结果，要积极看待房地产开发投资下降、新增供给减少现象。

　　从政府调控角度看，我国城镇化发展已从快速增长期转为稳定发展期，城市发展模式也从过去大规模增量扩张为主转向以存量提质增效为主，房地产市场供求关系发生重大变化，宏观调控政策也作出相应调整。去年4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，9月26日中央政治局会议明确指出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，12月中央经济工作会议提出“合理控制新增房地产用地供应”。今年以来，商品房供给指标全面下降，房地产开发投资降幅扩大，反映了各地积极落实中央政策要求，严控房地产增量，主动调控成效明显。

　　从市场自发调整角度看，受人口结构变化和城镇化发展减缓影响，住房刚需有所下降。同时，改善性住房需求受收入增长放缓、房价下降预期等原因影响也有所下降。刚性住房需求和改善性住房需求下降，客观上要求新增住房供给的数量要相应减少。除需求端影响以外，在住房总量短缺问题解决以后，二手住房也成为住房市场的供给来源，在一定程度上替代了新建房源。因此，房地产增量供给减少是住房需求总量减少、二手房源替代等供求两方面变化的结果。2021年以来，商品房销售面积累计减少50%，商品房新开工面积累计降幅超过60%，房地产市场供给端下降幅度大于需求端下降幅度，反映了市场自发向供求平衡发展的作用机制，也表明去库存正有力推进。

　　党的二十届四中全会提出，“十五五”时期要建设强大国内市场，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，深入推进以人为本的新型城镇化，大力实施城市更新。中央经济工作会议提出，因城施策控增量、去库存、优供给，有序推动“好房子”建设。安全舒适绿色智慧的“好房子”建设、转移人口市民化、城市更新等新领域的开发，将带来房地产新供给和新需求，在推进房地产高质量发展同时，也有利于稳定房地产开发投资。