12月12日召开的中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　再次强调房住不炒 “稳”字当头仍是重中之重

　　全国政协经济委员会副主任杨伟民在近日举办的“2019~2020中国经济年会”上表示，我们现在主要是靠消费来拉动经济，但当前社会零售总额与储蓄率都在下降，下降原因与高房价、高房贷有关，因为越来越多的居民每个月必须拿出一部分钱来还房贷。因此只有按照中央经济工作会议要求，降低社会融资成本，才能减轻居民还贷的压力、改善消费环境。

　　杨伟民说：“住房问题已经从过去的总量不足，转化为结构性的供给不足。住房问题就是要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，这是房子的居住属性、民生属性，因此必须做好城镇老旧小区改造和大力发展租赁住房。”

　　数据层面亦反映了当前房地产市场的现状。12月16日，国家统计局发布了2019年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，从城市能级来看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月增加0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月增加0.1%。同比来看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和1.0%，涨幅比上月分别增加0.2%和0.5%。

　　国家统计局城市司首席统计师孔鹏认为，11月以来，各地坚持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。

　　此外，国家统计局还发布了2019年1~11月份全国房地产开发投资和销售情况统计数据。数据显示，2019年1~11月份，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1~10月份降低0.1%。其中，住宅投资89232亿元，增长14.4%，增速降低0.2%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前房地产开发投资发挥了压舱石的功能，对于固定资产投资以及第三产业投资等发挥了较好的托底效应。投资稳步增长也体现了房企在房屋销售行情降温的预期下，对投资端仍具有较高热情。

　　同时，土地市场降温持续，1~11月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.2%，土地成交价款下降13.0%，降幅分别收窄2.1%和2.2%。张波表示，土地市场的降温一方面受房企融资难度增大影响;另一方面则是因为房企放缓在三四线以下城市拿地，规避风险，总体来看房企在土地市场已明显理性，不但拿地谨慎，同时地王现象也明显减少，拉动土地溢价率整体走低。

　　张波认为，对于过热城市的调控依然会保持一定高压，而房价下行压力较大的三四线及以下城市则可能有支持性政策出台，以保持购房者心态稳定。

　　诸葛找房数据研究中心国仕英分析认为，中央经济工作会议再次强调房住不炒，表明全国房地产调控力度仍将维持现有力度不放松，也表明未来仍将继续打击投资投机需求，保护刚需。会议强调了全面落实因城施策，表明未来各地房地产市场可以根据城市自身特点进行调控，近期部分城市也进行了一定程度的微调，随着城市的发展，未来预计会有更多城市加入到微调的行列中来。

　　58安居客房产研究院张波认为，从中央经济工作会议传递出的信息不难看出，去年年底提出的房住不炒、因城施策和三稳目标依然是房地产市场健康发展的三大指导思想。从2019年房地产发展的态势也可以清晰看出，三稳目标得到了有效落实，投机性需求已经基本从楼市撤离，各地出台的政策也有效抑制了房价上涨，保证了地区楼市的平稳运行。

　　张波表示，相比于前几年中央经济工作会议对于房地产的表述，今年更加强调了稳定的重要性，因此未来房价的稳定依然是重中之重。同时，从房地产调控的手段来看，未来依然会“长短并用”，尤其是长效机制的落地还将不断推进，包括保障房建设、针对租赁土地供应侧的保障、城市共有产权房的推进、针对房地产的各类税收法律层面的推进和落实等。

　　“平稳房地产市场是趋势。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　中原地产数据显示，截至目前，2019年全国房地产的政策调控次数在570次左右，刷新了历史调控记录，同比涨幅高达30%，因此2019年也成为房地产调控政策最密集的年份。

　　“再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将维持之前的状态。虽然部分城市最近出现了微调，但是基本原则依然不会改变，政府遏制房价上涨的决心也不会发生改变。”张大伟说。“稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系，另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。”

　　张大伟建议，从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度改革，以长效机制引导市场。

　　财政政策“大力”提质增效 货币政策“灵活适度”

　　与去年相比，今年会议对明年工作重点的提法发生了一些改变。比如，“三大攻坚战”的顺序发生改变，由防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治变为脱贫、污染防治、防范化解重大风险。

　　在财政和货币政策方面，会议虽然沿用了继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策的措辞，但要求积极的财政政策要“大力”提质增效，更加注重结构调整，坚决压缩一般性支出，做好重点领域保障，支持基层保工资、保运转、保基本民生。稳健的货币政策由“松紧适度”变为“灵活适度”。

　　“稳字当头”之下，分析机构一致认为，地产融资最难时刻可能已经过去。

　　在中金公司看来，本次会议表述中再度出现了“促进房地产市场平稳健康发展”，而上一次出现这种表述要追溯到2011年中央经济工作会议。考虑到当前实体市场销售总体呈下滑态势，各地区市场显著分化，尽管整体下行幅度有限，但是仍应警惕持续下行蕴含的风险。

　　国泰君安表示，从财政政策来看，对2020年货币政策的定调是“灵活适度”，这与2015年12月中央经济工作会议的提法一致。在上一轮货币政策周期中，宽松的货币政策在2015年见顶，其表现为降准4次。2020年货币政策的宽松力度将较2019年边际下降，逐步趋向此轮货币政策周期的后半程;从房地产调控来看，政策力度要比2018年紧一些，但比2019年松一些，不排除有季度间的调整，边际上有所放松。

　　华泰证券表示，房地产政策重提稳房价、稳地价、稳预期，相比于今年7月中央政治局会议强调的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，本次会议措辞适当趋缓，当前政策基调类似于2019年一季度，我们判断地产融资最紧时刻已过。在当前因城施策的政策环境下，房价回落的城市出现政策放松的可能性最大。

　　针对会议提出的“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应。”华泰证券认为，“相适应”的核心是指当经济增速回落压力加大，央行可能通过预调微调推升信贷金融数据，以稳定经济增长。

　　再提大力发展租赁住房 专家：首先要了解市场需求

　　此次会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

　　梳理发现，2013年以来，中央经济工作会议曾多次提及发展租赁住房。2013年，中央经济工作会议提出“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给”;2015年至2017年分别提出“发展住房租赁市场”“加快住房租赁市场立法”“发展住房租赁市场特别是长期租赁”。

　　中科院城环所不动产室主任、研究员王业强说：“今年‘大力发展租赁住房’的提法比之前更加具体，指向了实物形态的租赁住房产品。政策指向明确，未来可能会针对发展租赁住房出台更加具体的政策措施，这对于推动住房租赁市场将产生较大影响。”

　　“发展租赁住房必然会增加住房租赁市场供给，有助于降低市场租金、切实解决民众的住房问题。租赁住房的增加对稳定房地产市场也有重要作用。”王业强认为，租赁住房是完善住房保障体系的重要环节，将住房保障体系独立出来，与住房市场体系并列，体现了政府对发展住房租赁市场的重视。

　　2015年，住房和城乡建设部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，积极推进租赁服务平台建设，大力培育发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。

　　此后发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等一系列文件陆续出台，推动住房租赁市场加快发展。

　　2017年至今，北京、上海和广州等18个城市已经开展了集体建设用地建设租赁住房试点。

　　其中，北京首批集体土地建设租赁住房的试点——丰台区成寿寺集体土地建设租赁住房项目预计2020年6月竣工交用;上海市首个集体土地入市建设租赁住房项目5月在松江区泗泾镇正式开工，825套青年科创人才公寓预计于2021年前后建成启用;广州市番禺钟村街谢村、花都狮岭镇旗新村、白云钟落潭镇长腰岭村、花都花山镇小布村项目已经成为广州首批村集体用地建设租赁住房试点。

　　在王业强看来，我国租赁市场发展相对滞后，规范性较差，这一试点在市场规范、增加机构主体、集体土地入市建设租赁住房、拓宽资金来源渠道等多方面进行了有益探索，对于建立租购并举的住房制度、促进租赁市场发展具有重要意义。

　　“目前我国住房租赁还面临着市场规模小、发展不规范、个人主体占比较高、住房租赁服务水平低等问题。”王业强建议，在总结试点经验的基础上，应该进一步完善规范租赁市场相关主体行为、提高住房租赁服务水平、完善集体土地入市建设租赁住房的相关法律、规范长租公寓与民宿的市场管理、加强对机构主体参与租赁住房建设的管理。

　　房地产行业专家邹晓云分析认为，发展租赁住房首先要了解市场需求，租金虽然低于房价，但如果租金持续处于高位，会导致民众租房的意愿降低。同时，租赁住房使用的稳定性等因素也会影响未来市场的发展。

　　在他看来，发展租赁住房政府需要做的是加强监管，但不下达指令性任务，把发展权留给地方。“租赁住房建设用地是非常有限的资源，面对的是特殊群体，这部分用地是否真正用于建设租赁住房，政府要高度监管。”

　　邹晓云建议，政府可以建设租赁住房工作平台，集纳各种类型的租赁住房，符合条件的可以通过平台申请，违法违规现象和申请人退出信息也在平台上公开。如此一来，政府既做到了监管，又兼顾了服务和市场需求监测，可以为以后的租赁住房建设用地供应提供参考。（作者：牛慧丽）