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房产避税“高招”暗藏风险 或引发民事纠纷

 

    一季度末,临近“新国五条”细则落地的最后日期,除了之前签“阴阳合同”、虚假诉讼的方法外,网友又总结出多种避税“功略”。

  日前,记者采访了贵州听君律师事务所的罗明律师,他表示,房屋属于不动产,所有权以在房屋行政管理部门的登记为准,这是我国的不动产登记制度。一旦所有权发生变更,登记到他人名下,他人就可以任意处理房屋。

  然而,随意过户可能会产生民事纠纷,造成财产损失等。罗律师建议大家,过户要理性,千万不要为了眼前的利益匆忙进行处理,避免埋下隐患。

  过户给子女

  招数一:

  父母先将房屋过户给子女,以后再销售,据称可大大减少房屋的增值价格。“新国五条”细则出台后,贵阳本地急于将房屋过户给子女的老人,不在少数。

  例如:老王有一套房改房,当年的购房价约5万元,现值60万元。如果按“新国五条”细则规定,不满足免征个税条件时,房屋交易个税按房屋增值差额的20%计征,须缴纳个税11万元。现在老王以买卖方式将房屋转让给儿子,到派出所开具与儿子的关系证明后,按市价60万元转让,只须按房屋总价的1%征个税,个税6000元。即使将来“新国五条”落地后,规定二手房按20%缴个税,子女再将房屋出售时,原值也以60万元计算,房屋增值额大大降低,个税也随之降低。

  罗明律师点评:这种方式从法律上说,是合法的,可以达到避税的效果。但是,实际操作上存在一些法律风险。一是,当老人把房屋过户给子女后,房屋所有权就发生了变化,若老人过世,房屋不能再作为遗产进行处理,就会对其他继承人,比如:老人的父母、配偶、其他子女等,对他们的权利造成侵害。另外,房屋过户给子女后,他们如果需要再买房,就属于是第二套房,甚至可能是家庭第三套房,而贵阳市对二套房、三套房有相关限购、限贷政策,会限制子女的购房需求。

  过户给公司

  招数二:

  按目前的规定,以公司名义售卖二手房并无按差额缴个税20%的规定,有网友心生一计,一些二手房可以过户给公司,再以公司名义出售。

  罗明律师点评:从税收角度讲,当企业对外出售这套房屋时,要按一定比例缴纳额度不低的企业所得税,在最初个人将房屋转给企业时,又要交3%的契税,这些税收加起来,和按房屋增值部分的20%缴税,孰高孰低,值得商榷。从法律的角度讲,房屋过户后,成为公司法人的财产,原来的所有者失去了控制权,若企业破产、资不抵债,这套房产就会被债权人请求权利,变成破产财产,用于偿还公司债务。

  假离婚假结婚

  招数三:

  通过假离婚、假结婚的方式,被认为是最省费用的一招,因为只需负责离婚、结婚的费用,以及房产证更名的费用,相比动辄过万的个税,这些费用真的是“小巫见大巫”。网友推荐的操作步骤为,第一步:买卖双方夫妻离婚;第二步:卖方房主与买方异性结婚,房产证加上对方名字,然后离婚,房屋归属买方异性;第三步:买卖双方夫妻复婚。

  罗明律师点评:这样的做法实在不可取,会给两对夫妻的婚姻、感情带来太多不安定因素。婚姻是人的一种依附性关系,反复多次离婚、结婚,对一个家庭的稳定性来说风险太大。如果最终导致家庭破裂等负面结果,实在得不偿失。





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