“三十而立，今年满三十岁的万科依旧是一个年轻的企业。下个十年，围绕城市配套服务商的定位、大力推进社区商业是万科增强与客户之间黏性最为典型的对策。”3月10日，万科集团执行副总裁毛大庆还对记者表示，万科社区商业目前已有便利店、第五食堂、洗衣店、药店、银行和菜市场这样“五菜一汤”式的搭配，接下来还将开启全新的社区全龄化养老服务，把社区生意链条拉长做大。

　　社区配套上的商机诱惑

　　过去十多年，我国住宅产业日趋成熟。随着生活水平的日益提高，人们在城市社区的居住行为和要求已经发生了巨大变化。当下的住宅产品不再简单满足居住功能，同时也承载了广大业主对生活配套、居住品质的诉求。与此同时，新一届政府施政之初提出的“以人为核心的城镇化”也标志着我国的城镇化从此进入了新的发展阶段。

　　“新型城镇化对房企提出了全新的要求，远郊社区、新城社区基础设施配套急需进一步完善，老社区的生活配套服务也急需升级，这些都酝酿着巨大商机。新形势下，房企不但要把新建的房子、社区规划建设好，还应考虑如何适当拓宽延深服务产业链，抢占未来商机的制高点，同时兼顾经济效益和社会效益的互相统一。”中国社会工作协会城区工作委员会主任、原建设部副部长谭庆琏此前接受记者采访时强调。

　　对此，万科集团总裁郁亮在前不久刚公布的2013年年报中也表示，和城市共同发展是万科始终坚持的重要战略，围绕城市配套服务商的定位，在巩固传统业务的基础上，万科的下一步将不断完善社区服务平台，密切关注新的细分市场机会，为企业的成长持续注入动力。

　　万科集团的统计数据显示，公司目前在全国管理着362个社区、40万住户、约300万的社区人口，未来5年将可能增加到500 600个社区、100万住户、约800万的人口规模。

　　“如果每人每月在万科社区内消费1000元，仅社区商业收益就可达到800亿元，这对每一个关注社区商业的人而言，的确充满了无限诱惑和巨额利润的想象空间。”北京汉博商业投资管理有限公司研发中心副总监赵保军对记者说。

　　而立之年的万科早已敏锐地意识到了这一点。以北京为例，北京万科副总经理肖劲向记者介绍称，万科社区商业目前正在以每年至少5个的开业速度扩张，2014年自营业态中将新开业4个BRUNO咖啡面包坊、5个第五食堂、5个童玩中心和1个4PM学堂。

　　“如今，万科社区商业的老板们，都是自己的员工了。”毛大庆表示，今年他在做一项改革，即在万科的社区内多留一部分自持商铺，将原来半承包变为全部由员工自己参与经营，初期由万科投入，并支持他们做成连锁品牌。

　　在万科社区物业已成行业品牌的基础上，显然万科社区配套服务也正在加速转型。从2010年开始，万科自创的第五食堂在全国各个万科社区逐步推广开来，“食堂”为主题的万科馆也将搬到2015年世博会的举办城市米兰。

　　商业运营成万科攻坚战

　　2013年，排名行业第二的绿地集团房地产业务实现预销售金额1625亿元，同比增长53%，与同比增长21%、排名第一的万科仅相差84亿元。事实上，在另一项衡量房地产企业规模的指标 预销售面积上，绿地集团已经在2013年跃居第一。

　　“暂且不用去管绿地与万科今年在行业第一上如何争夺，抢占先机、掘金社区商业无疑也是万科增强企业竞争力、保住领先优势的对策之一。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示。

　　为此，除上述“五菜一汤”式社区商业搭配元素之外，眼下高速老龄化社会所带来的养老朝阳产业也在万科今后社区商业链条延伸的“视力”范围内。

　　“针对目前养老服务产业规模化、自理化、机构化带来的种种诟病，我们接下来要做的是全新的社区全龄化养老服务，即：提供全龄化养老、社区专业化养老照护以及居家、社区、机构一体化的养老服务。”毛大庆说。

　　事实上这并非万科首次试水养老产业，2013年，万科在杭州良渚文化村试点的高端养老地产随园嘉树开盘便售罄，但万科总裁郁亮却随后宣布本次试点失败。“我们本来是作为一个试点，市场反应还不错，但有一点出乎意料，买的都不是老人，都是为自己10年后养老准备的。房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。”

　　显然，万科对于租售并举或出售使用权的方式来运营养老地产进而获利并不满意。因此这才有了毛大庆接下来想在北京进行自持式社区养老的构想。按照他的计划，未来北京万科的每一个项目中，都将自持一栋做养老多功能楼宇，首次试点可能为中粮万科长阳半岛。

　　据介绍，该栋养老楼宇不对外销售，仅为满足万科社区里的孤寡、无陪伴、出院后康复期的老人，以及年轻业主出差或工作太忙照顾不过来的短托，除了精装修外，设计细节包括方便轮椅通过、起降式淋浴、医院式用床等，公共区域包括适合老年人的餐厅、娱乐室、康复健身房等配套设施。“这套养老服务我们会持有物业资产且一定要争取赚钱，定价上最起码要能维持盈利。”毛大庆表示。

　　“探索自持型社区养老不失为万科试点高端养老地产失败后的另一种选择，这也是业界专家一直在呼吁的社区养老的一种模式，万科又先走一步。”严跃进还对记者表示，这对任何一家不是专业做养老产业的开发商而言，在后续运营方面还将面临不小的挑战。

　　“不光是社区养老服务，目前整个万科社区商业的可持续运营都是我们急需解决的难题，今后的确需要不断攻坚，大家拭目以待。”毛大庆表示。（　■本报记者 肖正华 北京报道）



 

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