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怎么看当前住房市场形势（九个怎么看·专家访谈录⑤）

时间：2013-10-23 08:54
来源：人民日报

——访住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹

今年以来，全国一线城市和部分二线城市的房价上涨较明显。近期，部分城市出现“地王”现象，又增加了人们对房价继续上涨的预期。那么，应如何看待当前的房地产市场形势？记者采访了住建部政策研究中心主任秦虹。

　供需失衡致一线城市房价上涨

　北京、上海等调控政策最严格的一线城市及部分二线城市，今年房地产市场回暖力度极强。22日，国家统计局公布的9月份我国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北京、上海、广州、深圳的房价同比涨幅都超过了20%。

　秦虹分析，目前，在我国657个设市城市中，多数城市房价仍比较平稳，房价明显上涨的主要是一线城市和部分二线城市。北京、广州等一线城市的房地产市场绝不代表全国。

　秦虹指出，此轮房价上涨与2005年、2007年及2009年的三次房价明显上涨有很大不同，投机投资性需求不再是主要推手，自住性需求，特别是刚性需求量较大。“2011年新‘国八条’实施之后，全国49个城市实施了限购政策，这些政策在抑制投机投资性需求上取得了一定效果。但限购、限贷的城市房价仍在上涨，只能说明市场供应难以满足自住性需求的增长。”

　为什么一线城市与部分二线城市的住房供需矛盾会如此紧张？

　秦虹分析，从需求角度看，大城市人口聚集规模较大，特别是年轻人增长比较快。以北京为例，2011年北京市新增常住人口接近60万人，其中20至39岁的青年人占比达到62.8%。与此同时，受房价预期影响，近一年来，购房年龄更趋于年轻化。

　相对于需求增长而言，住宅供应量明显不足。到8月份，北京、上海两个每年常住人口增加最大的直辖市，新开工面积还是有近10％的负增长。客观地讲，这几年大城市人口增长多，但拆迁难度大，住宅用地计划完成比例偏低，再加上开发企业在面对调控需求的政策时开工更加谨慎。这些都使供求关系发生失衡，供不应求的代价就是房价上涨。

　房价上涨不能归咎于调控不力

　回顾近几年的房地产调控政策，限购、限贷、限价、房产税试点、二手房征20%个人所得税等组合拳频出，力度已经不小。为何调控效果与百姓预期仍相差甚远？

　秦虹认为，自2010年以来的房地产调控政策基调，是在住房市场上抑制投机需求、满足合理需求。这有利于缩小在住房资源占有和消费上的不平衡，对解决目前住房存在的主要矛盾，针对性比以往更强。

　“部分城市房价上涨明显，是众多社会问题的集中表现，其背后的原因是极其复杂的，不能简单地归咎于调控政策不力，尽管调控政策也有需要完善的地方。”秦虹说。

　首先，大城市房价高企是区域、城市发展不均衡的必然表现。目前，大量刚性购房需求集中于东部中心大城市，造成住宅供应压力极大。这对下一步新型城镇化的发展过程中，如何更多更好地发展次中心城市，科学发展城市群，提出了紧迫的挑战。

　其次，房价明显上涨也是一种货币现象。在货币资产保值增值渠道少、实体经济发展减速等情形下，人们把对居住条件的改善与私人财富累积的需求叠加在一起，买房愿望特别迫切。随着经济发展和居民收入的增长，如何解决居民货币资产的保值增值问题，增加更多的投资渠道也是缓解购房需求压力的重要方面。

　再次，房价高企又是社会管理和法律制度亟待完善的表现。住房不仅是解决住的问题，还捆绑了社会功能，使本应是先租后买的住房梯级消费变成了必须买房的需求，加剧了市场供应紧张。例如，在各大城市，学区房价格上涨最快，为什么？主要是不买房就不能落户解决小学生就近入学的问题。再有，租房稳定性差，居住管理、租房管理等法律制度还不完善，所以人们不愿意租房更愿意买房。