■记者曾倩文杭州报道

2013年的杭州商业地产圈十分热闹，先是年初迎来了万达、绿地等外来大鳄，又见证了本土巨头杭州银泰布局四方的攻城略地，同时杭州大厦与杭州解百集团重组走出了武林商圈。短兵交接中，杭州的商业地产以迅猛的态势发展，并步入多中心、多商圈的综合体时代，到2016年，杭州将有百个商业综合体。近日，记者专访了世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢，与我们探讨杭州商业的格局与未来。

世邦魏理仕杭州董事总经理 马英枢

中国房地产报：目前杭州商业地产进入了井喷期，无论是杭州大厦、银泰，还是外来大鳄都在加速布局的步伐，为什么会出现这种爆发式的增长？

马英枢：我相信这是杭州城市价值不断提高的一个体现，在一线城市所有发生的事情在杭州都会上演。就市场容量而言，杭州商业地产的蛋糕是足够大的，杭州人均商业面积约为0.2平方米，从总量来说它还没有过剩。以前全国性开发商占杭州市场开发量的10%左右，在今年过去的几个月里，除了全国性开发商，一些港资开发商和新加坡开发商也涌入到这个市场，占据了开发量的25%以上的量，外来者带来新的开发理念和经验，这样使整个市场格局发生了转变。杭州已经开始出现往一线城市进发的现象，有各种各样的需求在等待着开发商。我们预测一个多元化的开发格局将会形成，杭州将面临着百花齐放、百家争鸣的时代。

中国房地产报：房企蜂拥而入给杭州商业地产市场带来洗牌效应，当我们市场开放到一定的程度，越来越多的开发商参与到商业市场开发时，是否有结构性过剩的风险？

马英枢：杭州的商业地产发展仍处于未成熟的阶段。纵观全城，从一开始仅有的武林核心商圈，慢慢扩展到吴山商圈，再延伸至城西、滨江和钱江新城商圈，杭州已经从单一的核心商圈开始往多商圈复合型商业格局发展。最近这几年杭州商业供应量增长幅度比较大，杭州由于规划的引导、政府的推动力以及开发商的项目决策，可能导致在某一个时间点局部发生供应压力很大的情况，但现在说过剩或者泡沫还为时尚早。要在这样的市场环境中脱颖而出，靠的是尊重市场规律及差异化的竞争策略。纠结不如马上行动，这是我跟很多开发商朋友所讲的，不要过分在意过剩还是短缺这方面的判断，因为所有的决策者都不可能在所有的信息都具备的区别作出决定，过渡的纠结会导致我们想入市的时候面临着供应高峰，那样对我们同质化和差异化的要求更高。

中国房地产报：近期杭州市场上出现了很多房企合作开发的例子，最热门的是本土龙头杭州解百对杭州大厦的重组，使这个号称“中国最赚钱百货公司”开始转型。未来杭州商业地产市场的竞合关系是否会伴随市场洗牌而变化？

马英枢：外来大鳄和本土房企在某一局部市场相遇，竞争并不一定是唯一的市场手段，合作也是。本地的理解市场、消费者，有客户资源，外来的擅长全国性开发和低成本快速扩张，大家的优势不同，各自在各自领域内往前走，甚至可以优势互补。在杭州并不算饱和的市场环境中，房企间新的竞合关系已经逐渐产生。有时候可能是合作收益更大，在过去几个月里，杭州有很多的合作项目面市，而且不少是大腕级的开发商。未来我们也会看到类似的情况，互相利用各自的优势资源，达到利益共享、双赢，这可能是未来发展的一个很明显的趋势。所以关键词就是合作大于竞争，市场的繁荣会使各方都受益。

中国房地产报：杭州房企在金融创新、融资渠道多元化方面走在前列，在商业地产领域有哪些可以值得业内借鉴的做法？

马英枢：最近有全国性开发商在杭州进行项目收购，也有杭州本土开发商拿地前就发信托融资。杭州开发商的金融创新，大都有很多想法，如温州金融改革试点。其实给我们更多的启示是如何实现资金方的投资回报。我认为关键是看金融体制在多大程度上允许和推动创新，未来金融体制的创新对商业地产开发商至关重要，需要融资方面有特殊的安排，无论是资金的入口，还是资金的出口。不管是销售还是持有，都要努力将资产变现，得到一个稳定开发的可能性。这不仅是企业要做的事，我们的监管部门还要在各个层面做好统一的安排，至少需把规则制定好。