一方面，大批城市综合体项目匆忙上马；另一方面，各地失败案例屡屡显现。过去几年中，由于住宅地产限购，很多以往专注在住宅领域的开发商纷纷转向商业开发，商业地产数量极速攀升，但濒临运营危局边缘的项目也是遍地横生。

引发这一系列问题的原因是什么？又应该如何破解这一系列问题？

对此，Aedas （凯达）中国区董事总经理黄威林认为，引发这一系列问题的根本原因是投资者过于逐利的本性，忽视了商业地产本身的发展特点。这一根本问题在前期的规划设计阶段就已有所体现。要真正打造一个成功的商业地产项目，要尊重规划设计、通盘考虑，而不是匆匆上马。
 

Aedas （凯达）中国区董事总经理 黄威林

中国房地产报：过去几年间，商业地产的数量在不断攀升，特别是一二线城市，各种城市综合体如雨后春笋般涌现。但从实际运营角度来看，部分商业地产并不成功，从建筑设计的角度出发，你认为问题出现在什么地方？

黄威林：国内很多做住宅的开发商纷纷转型做综合体项目后，它们并没有采取新鸿基或恒隆等港资地产企业的模式：不是将商业地产项目全部转手，而是部分或全部持有。

全部或大部分销售会对项目的规划与设计带来很大挑战，如对外销售的商业地产因追求最大利益，会不断压缩公共空间，造成公共空间尺度促狭，影响人在其中的观感与舒适度。从长期来讲，无疑增加了运营方面的挑战。

有一些正在转型的国内房地产企业则是缺乏商业地产相关的开发经验和明确的规划。例如我们之前做过的某一项目：开发商手头有两块土地，一直纠结于开发后出售还是自留；另外，在整个项目的开发过程中，开发商换了3家管理公司，每家管理公司的模式都不一样。如此一来，我们的设计就需要不断调整，一改再改，这也意味着该项目今后运营成功的可能性会降低。

一个项目要有明确的规划和定位，我们才能有针对性地做出最合适的设计方案。

中国房地产报：从你介绍的情况来看，规划设计对于商业地产的后期运营起着至关重要的作用。

黄威林：是的，规划设计是否合理确实是影响项目运营的一个重要因素。一般设计方面成功的话，项目运营都不会太差。这也需要双方多次商榷和妥协。因此，我们并不希望开发商采取竞标的形式寻找合作伙伴，招标会限制设计公司水平的发挥，一个项目的成功是需要双方不断地进行磨合和讨论的。

中国房地产报：开发商如果想要把项目做好，你们会给予什么建议？

黄威林：首先，开发商对于每一个项目的开发都要有一个明确的目的，比如如果开发商准备开发出售型的项目，那么最需要考虑的就是实用面积，实用面积越大，盈利就越多。一般来说，商场的实用面积占60%、公用面积占40%比较合理。有些开发商为了追求更多的盈利，可能会把实用面积做到70%，这样我们就会提醒开发商：公用面积太小，可能造成舒适度不够，进而影响未来的客流。

另外，一个商场想要长久成功地运营，要从长计议、通盘考虑。例如在交通方面，有时候我们会跟一些开发商建议，要请一个交通顾问，但是开发商认为作为建筑师，这些应该都懂，可以帮助它们设计。但是，这些都需要经过专业的计算，建筑师不一定精通；交通规划不好，影响的不仅是项目本身，也影响城市的规划。

中国房地产报：从你谈及的问题可以看出，设计师在商业地产设计过程中的权利很小，这也导致商业地产运营中的一些问题屡屡发生。

黄威林：一般而言，内地开发商留给建筑师的时间是很短的，从拿地到开发，再考虑现金流等问题，它们对效率的要求非常高，需要快进快出。另外，内地一些开发商自己研究规划的时间非常长，导致设计的时间很短，甚至有时开发商只给建筑师一个指标，例如商业和住宅的布局比例、容积率，然后就要求我们做出设计。实际上，做设计前需要有明确的市场定位以及每个公司的要求，详细规划后设计效果才能达到预期。

在香港，建筑师不仅仅是画图而已，后期的工程建设和管理都需要参与。而且香港的建筑师权利比较大，地位很高，与开发商是相互配合、相互制约的关系，目的是保障建筑设计的品质。这是内地需要学习的。