2013年对电商物流来说是具有里程碑意义的一年：京东投入50亿元进行物流仓储建设，推出“亚洲一号”大型项目；易迅将在全国建立10余个仓储配送网络；苏宁在未来3年将投入200亿元用于物流建设；而最令业界瞠目结舌的是阿里巴巴强势推出的3000亿元“菜鸟云物流王国”计划。世邦魏理仕中国区工业及物流服务部执行董事沈荣大在接受中国房地产报专访时表示，电商企业进入物流地产无疑是对行业发展的极大利好，物流仓储行业的历史格局正在被改写。
 

世邦魏理仕中国区工业及物流服务部执行董事 沈荣大
 

中国房地产报：近年来，受政府宏观调控影响，不少开发商开始跳出住宅商业地产，试图寻找新的投资热点，而工业与物流地产正是其中之一，你怎么看待国内这个行业的发展状况？

沈荣大：工业物流地产的发展要从宏观经济形势进行分析。目前，中国的工业经济发展面临着很大的压力，越来越多的跨国企业出于降低成本的考虑，纷纷向一些东南亚国家转移。而随着地区经济的发展，地方政府也希望把低端产业逐步转移到城市的偏远地区。

尽管面临中国劳动力成本攀升等挑战，不少外资企业仍非常重视中国市场，不断在中国寻求新的生产活动拓展。电子商务、汽车制造业及生物医药行业是未来非常具有投资前景的行业。

受住宅房地产宏观调控、商业地产不断提升的门槛压力等影响，不少投资者纷纷把目光转向工业地产。工业物流的发展不再是单一的产业群，而是逐步融入到城市发展的规划当中。

中国房地产报：在这种形势下，工业与物流地产的发展面临着怎样的难题与挑战？

沈荣大：工业地产面临的挑战要从投资者的性质来分析。国内的工业地产开发商分为两种，一类是专业的工业地产开发商，另一类是从传统住宅或商业地产转型而来的开发商。后者与地方政府的关系密切，拿地能力也相对较强，其模式也较为创新：这些开发商在开发工业项目时往往会引进住宅和商业来配套工业发展。这是由于工业项目的利润回报周期较长，开发商往往希望通过住宅商业的资金来支持工业的发展。而在工业部分开发建设完之后，开发商也会试图寻找新买家，较少考虑对其进行长期的持有管理。

相较之下，外资企业则更加注重长线投资，通过境外基金的支持与运作，进行长期的持有运营管理。目前国内物流仓库的开发主体以外资企业为主。外资在开发建设厂房之时，主要考虑两种回报模式，一种是通过长期持有来获得租金回报，只要回报达到预期就会继续进行项目开发；另一种则是考虑长线运营之后打包转让出售项目获得收益。

在融资方面，外资企业具有非常成熟的运作模式，加上基金的支持，使得外资在进行工业项目开发的时候能够获得非常稳定的资金供应。而国内工业地产开发商考虑的是短期的项目开发，通过住宅商业的利润来补贴工业项目的发展，可能3~5年的操作之后就会投入到下个项目中去。因此国内开发商与外资企业有着完全不一样的运作模式。

近年来政府对工业地产也持谨慎态度，尤其是针对近期吸引了各方关注的物流地产。由于国内运输成本偏高，目前国内的物流成本还是相对较高的，而国内源源不断的物流仓储需求以及电子商务业态的发展，不断催生新的物流基地诞生。政府对物流地产实际上是“又爱又恨”的态度：一方面物流圈地面积庞大，加之仓库容积率低，税收低的同时还得提供补贴，对政府而言收益甚少；另一方面，物流作为城市经济发展的基础，又是不可或缺的角色。在如今土地资源日益稀缺的状况下，不少开发商在拿物流地块的时候能够非常真切地感受到政府这种双重态度。

目前中国南方不少城市由于制造业转移造成了厂房的空置现象，但与此同时也成为了工业地产商的另一个商机：由于土地资源有限导致了拿地难度不断提升，因此目前不少开发商试图通过回收旧有厂房，进行翻新改造，以解决拿地困难。

中国房地产报：不少物流仓储企业收益都呈现出紧缩的趋势：A股仓储物流上市公司中储股份2012年净利润增长仅有0.84%，而外资巨头普洛斯在中国市场也出现亏损。这种情况下，物流仓储行业的实际利润点集中在哪些方面？

沈荣大：物流地产主要考虑三块：建设成本、土地成本和租金收入。物流地产商主要考虑的就是降低成本，提高租金。开发商在拿地时必须衡量建设成本与土地成本是否在能力承受范围之内。在拿地的时候，政府的补贴支持也是物流项目是否能成功的关键要素之一。尤其在一线城市开发物流基地，没有政府的支持是很难覆盖成本的。与此同时，不少地方政府也开始主动寻求策略来降低区域物流成本。

物流地产的特性是需求很稳定，而且租金水平处于平稳上浮的状态，回报率稳定而可观，因此优质的物流仓库是非常抢手的。在电子商务高速发展的今天，物流市场正是处于非常有发展看点的阶段，需求可谓源源不断。

中国房地产报：亚马逊、京东、苏宁、国美等电商企业纷纷进入物流地产，而阿里巴巴在近日更宣布用3000亿元打造“菜鸟网络”。电商企业从轻资产平台运营转入重资产的物流仓储建设，这对物流行业造成怎样的冲击？近年来不断飙升的物流仓储供应量会不会使得市场趋于饱和状态？

沈荣大：电子商务无法预知的发展速度使得物流仓储获得了前所未有的发展机会。不少电商从整体商业运营来考虑，会觉得自建物流园区不仅能解决自身的仓储需求问题，还能发掘新的商机。从易迅的“一日三送，晚间送货”，到京东“一日四送”的“极速达”，到一号店推出的“一日六送”的“准时达”，尤其是近日备受关注的阿里巴巴“中国智能物流骨干网”大动作，电商之间日益白热化的竞争不断推动物流行业的发展。

物流仓库的设计大同小异，甚至可以通用，因此对于物流仓储发展最关键的是物流网络铺点能否最大限度覆盖更多地区。而物流地产在未来3~5年将会是非常受欢迎的投资热点。物流仓储的发展状况会影响到整个地区乃至国家的整体商业运作成本，因此政府现在对物流地产持比较谨慎的态度，尽量避免有企业投机性地进入这个行业。

目前看来，国内物流仓储的需求量非常庞大，尤其对优质的物流厂房有非常大的需求。供应量不断增加是因为看好需求，因此现在判断物流仓储是否会处于饱和状态还为时尚早。