在“房住不炒”基调下，消费者对房价持续看涨预期已经发生转变。伴随着支持刚需客群的相关政策逐步落地，房地产市场正从卖方市场稳步进入买方市场。

　　日前，贝壳研究院发布《2021城市刚需购房报告》(以下简称《报告》)，从居住消费行为特征、选择偏好及居住痛点等方面进行了详尽的描述分析。是否能够真正了解消费者，是否能够跟消费者进行充分有效沟通，决定着行业企业是否能够开发出符合消费者需求的产品，也决定着行业企业是否能够在“高压”的市场上站稳脚跟。

　　城市能级间差异显著

　　《报告》从刚需客群“上车”套均总价、居住负担指数对比、置业面积对比等方面对刚需置业行为特征进行了分析。

　　具体到套均总价方面，2021年一线城市套均总价约为298万元，与2020年持平;2021年新一线城市套均总价约为149.5万元，与2020年相比略微上涨;2021年二线城市套均总价约为123.4万元，与2020年相比变化不显著。套均总价300万元以上的城市共3个;更多城市集中在100~300万元区间，共25个;另外，有7个城市套均总价未达到100万元，以哈尔滨、贵阳、长春、沈阳及烟台为代表的城市，“上车”总价相对较低。

　　具体到居住负担指数方面，一线城市居住负担明显更高。以北京、上海及深圳为代表的一线城市，依靠强大的产业基础，带来了更优质的就业机会，叠加便利的基础配套服务，使其对人才具有更强的吸引力，从需求侧角度来看，刚需客群的购房需求相对旺盛，成为房价的有力支撑。贵阳、哈尔滨的居住负担相对较低，主要是由于房价相对较低，相应的居住负担指数也相对较低。而对于长沙而言，房价相对友好的同时，平均月薪也相对较高，在35个样本城市中居于第15位，负担指数较低。

　　具体到置业面积方面，2021年35个样本城市间，刚需“上车”套均面积差异依然显著，城市能级间差距依旧明显。城市刚需“上车”面积出现差异性，很大程度上与购房负担、住房供给结构以及消费习惯等因素有关。《报告》显示，深圳、上海、天津及北京等城市刚需“上车”平均面积较小，一方面是因为所在城市居住负担较大，另一方面则是这些城市住房供给以小户型房源为主导，以深圳为例，在售房源中近64%集中在90平方米以下面积段，整体住房市场结构偏向小面积房源。15个新一线城市中，居住面积较低的城市为天津、南京及重庆，居住面积较大的城市为佛山、长沙及郑州，15个新一线城市的居住面积均值约为83.86平方米。16个二线城市中，居住面积较小的城市为哈尔滨、大连及厦门，居住面积较大的城市为南昌、石家庄，16个二线城市的居住面积均值约为82.56平方米。

　　粤港澳大湾区置业需求高

　　《报告》从人才吸引、城市迁徙指数排名、大湾区重点城市移民指数、城市虹吸效应对比等方面对刚需客群跨城置业进行了分析。

　　35个样本城市中，深圳、珠海、东莞及佛山等粤港澳大湾区城市成为典型的“迁徙”城市，苏州、杭州及无锡等长三角城市紧随其后，此外，厦门及成都的迁徙指数排名也相对靠前。

　　迁徙指数排名靠前的城市有以下三个特征：一是人才吸引政策加持。排名靠前的城市近年来均相继出台了人才落户政策，具备较强的政策友好性，不断吸引外来人口，特别是高学历青年群体落户置业。深圳、珠海、东莞主要吸引的是省外人群，其中不乏作为消费主力军的高学历青年人群。而以郑州、长沙、南宁及太原为代表的城市，主要吸引的是省内人群，虹吸效应明显。二是城市能级高。排名靠前的10个城市中，包括了3个一线城市及4个新一线城市，高能级城市在经济体量、产业布局等方面具备相对优势，人随产业走，高薪酬对人才具备强吸引力。三是南方城市为主。排名靠前的10个城市中，除了郑州之外，其余全部为南方城市，也是近年来人才吸引力较强的城市，人才的涌入带来了更多的置业需求，对当地的房地产市场形成了强有力的支撑。产业带动就业，就业带动置业需求，置业带动消费，消费带动就业，从而形成了正向循环。

　　《报告》显示，大湾区重点城市移民指数较高。从城市群角度看，粤港澳大湾区无疑是典型的“迁徙”城市群，外来购房人群占比较高，其次是长三角城市群，两者也是近年来人口变迁最显著的城市群，且以流入为主。以粤港澳大湾区为例，其正成为全国人口增速最快的地区之一。外来人口的持续涌入为房地产市场带来了源源不断的购房需求，尤其是粤港澳大湾区外来人口的置业需求最为显著。湾区城市中，深圳迁徙指数最高，凭借着优势产业基础叠加人才吸引政策加持，高端人才源源不断涌入带来了较高的置业需求。

　　居住痛点集中在社区配套方面

　　《报告》从置业年龄特征、置业目的、支付方式、房贷压力、住房空间选择偏好、社区偏好等方面对刚需客群置业偏好及关注因素进行了分析。

　　刚需客群置业年龄方面，分城市群看，京津冀地区的刚需置业平均年龄最高，达到33.9岁，其后是海峡西岸城市群，约为33.4岁，而粤港澳大湾区紧随其后，约为33.2岁。分城市级别看，一线城市刚需客群购房平均年龄约为33.5岁，高出新一线城市1.1岁，高出二线城市0.7岁。

　　《报告》用月供收入比来衡量家庭的月供压力情况，并将30%定义为“舒适线”，即一个刚需家庭拿出月可支配收入的30%用于月供支出，能够保障家庭日常开支的同时维持相对体面的生活水准;将50%定义为“安全线”，即能够保持家庭正常开支的同时有一定的抗风险能力。调研数据发现，在已置业的刚需样本户中，月供收入比在30%及以下的占比约为67.5%，过六成的刚需样本户家庭处于“舒适线”水平，月供收入比在50%及以下的占比约为98.1%，过九成的刚需样本户家庭处于“安全线”水平。

　　刚需客群倾向于什么样的社区?调研数据显示，63.8%的刚需样本户家庭倾向于选择中等规模社区，22.5%的刚需样本户家庭表示倾向于选择大型社区，11.5%的刚需样本户家庭表示倾向于小型社区，只有2.2%的刚需样本户家庭表示会选择超大规模社区。46.1%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择安全无忧型社区，即在居住体验方面安全舒心，监控、防护措施到位，安全性较高;42.2%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择健康乐活社区，即社区功能丰富，家庭成员都有各自喜欢的活动空间，乐活无忧;32.8%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择优质物业服务的社区，即社区可提供多项物业增值服务等。

　　关于居住痛点，60.4%的刚需样本户家庭表示居住痛点主要集中在社区配套方面，认为周边配套不能满足生活所需，56.3%的刚需样本户家庭表示户型布局不够合理，53.7%的刚需样本户家庭表示小区内部环境较差。《报告》认为，解决居住痛点需要社区周边配套、社区内部建设及居住空间体验等方面的全面提升。