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现金回流不顺畅恒大首尝基金化房地产信托

时间：2013-11-15 11:01
来源：赢商网

简介：正在与杭州工商信托进行一个“杭信•飞鹰17号房地产投资集合资金信托计划”，首轮募资计划规模为10亿元，已于10月29日完成，运作的项目为恒大杭州萧山城南21号地块。

正在与杭州工商信托进行一个“杭信·飞鹰17号房地产投资集合资金信托计划”，首轮募资计划规模为10亿元，已于10月29日完成，运作的项目为恒大杭州萧山城南21号地块。

　　资料显示，恒大萧山城南21号地块项目位于杭州市萧山区城南卧城板块，土地性质为住宅用地，总建筑面积24.5万平方米。

　　如今，飞鹰17号再度进行另一笔10亿元信托计划的募资。据了解，此次二期募资已于11月4日开始推介，将于11月18日关闭，11月19日正式成立。所得的资金是否仍用于杭州项目的开发建设，暂时还不得而知，但确定是住宅项目无疑。

　　据了解，飞鹰17号并不同于传统的房地产信托计划，而是一款基金化房地产信托产品，以住宅项目为主。该类产品并不与地产项目一一对应，而是先募集资金再物色合适的投资项目，直接参与地产项目开发，采用基金化模式进行股权投资。

　　给予投资者的不再是固定收益，而是浮动收益。飞鹰17号首轮募资正是采用“基础收益+超额收益”的模式，预期基础年化收益率为8.7%~9.5%，平均超额年化收益率经测算约0.3%-0.6%。投资期限也相对较长达4年，每2年可赎回。

　　根据中国房评报道观察，这或是恒大通过信托融资额度最大的一次。资料显示，自2010年起，恒大地产就先后与中融国际信托、西安信托、四川信托、新华信托等机构发起信托计划，发行规模多在1.8-2.5亿元。某券商机构分析师估算，目前恒大信托融资占比大概达到10~20%。

　　事实上，恒大融资的需求一直表现强烈，除了信托融资以外，恒大也不断通过银行贷款、发债等方式获取更多的资金。

　　“虽然恒大规模不断扩大，但其实它的资金情况并不充裕，要不然就不会经常融资，尤其是发永久性债券。”一名不愿具名的券商分析师指出。

　　数据披露，截至6月底，恒大手持现金419.7亿元，未动用银行融资额度394.8亿元。而总贷款为758.2亿元，其中32%的贷款将在一年内到期，而有35%将在2年后到期。并且，恒大地产仍有437亿未付土地款和525亿未付工程相关款项。

　　分析人士指出，恒大虽然现时把目光转投一二线城市，但其在三线存货量仍较多，现金回流并不通畅，目前短期还款压力较大。

　　在过去两周里，恒大发行了15亿美元的5年期优先票据，融资成本为8.75%。海通证券认为，这次再融资将显著延长公司平均债务期限。此外，辉立证券分析师陈耕指出，恒大持续的大量融资，更多是为了把项目盘起来，支撑业绩的增长。

　　与此同时，恒大圈地的速度及力度并未减缓。11月7日，恒大才以3.82亿元竞得南宁市五象新区一宗商务金融用地。

　　日前有消息传出，恒大以大股东方式控股深圳国香地产，原国香地产旗下的所有旧改项目均已被恒大地产所收购，总建面约三四百万平方米，目前恒大地产深圳国香公司已经成立。

　　与此同时，恒大花百亿投资长白山矿泉水的举动，亦被外界认为有“意在圈水源地”之嫌。而据知情人士透露，恒大确实有通过投资矿泉水进行旅游项目综合开发的可能，并打算下一步在吉林省加大文化旅游产业的开发。

（责任编辑：大米）

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