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房地产行业点评报告:“京七条”将扭转房价上涨预期

时间：2013-10-24 13:49
来源：方正证券

简介：事件:2013年10月23日,北京出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,土地供应采用“限房价、竞地价”、或者企事业单位和相关机构自有用地,年底前完成不低于2万套的住房供地;该类住房面积以90平米为主(最大不超过140平米),按市场价低30%左右出售,销售对象为本市有购房资格家庭,北京户籍(无房家庭、单身25岁以上、保障房轮候家庭)可优先购买,5年内不得转让。

    事件:2013年10月23日,北京出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,土地供应采用“限房价、竞地价”、或者企事业单位和相关机构自有用地,年底前完成不低于2万套的住房供地;该类住房面积以90平米为主(最大不超过140平米),按市场价低30%左右出售,销售对象为本市有购房资格家庭,北京户籍(无房家庭、单身25岁以上、保障房轮候家庭)可优先购买,5年内不得转让。

    点评:

    加大自住型商品住房建设有利于抑制房价上涨。该类住房可谓“升级版限价房”,房价按同类住房市场价的70%左右出售,5年内不得转让,满5年后若转让,按届时同类住房市场价与购买价格的差额之30%补交土地收益。自住型商品住房加大供应后,会分流部分刚性需求,降低对市场化商品住房的需求,进而影响房价上涨的预期,同时,自住型商品住房会降低北京住房市场的平均价格。北京住房市场形成“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的供应结构,不同特征(户籍、收入)人群的需求对应于不同的住房供应,从行政化调控向市场化调控转型。意味着新一轮以各个城市为主的调控开始,对房地产板块产生不利影响。北京房价此轮领涨,迫于压力出台调控政策,后续可能会有房价上涨过快的城市跟进。自今年3月中央出台“国五条”以来,全国一二线城市房价仍不断上涨,但从目前中央的态度看,建立房地产市场的长效机制才是重点,一刀切式的行政性调控政策不再出台,北京的“京七条”将成为新一轮调控的风向标,加大供应而不是抑制需求成为调控的主要特征。

    北京户籍无房家庭与保障房轮候家庭可优先购买,将导致北京户籍的内在价值重估。北京户籍成为优先购买自住型商品住房的金钥匙,而将满5年社保的非京籍人员挡在门外。由于自住型商品住房供应有限,但满足优先购买条件的人群却非常之多,而且只要买到该类住房,将会得到直接的实惠,按照一套住房市场价200万计算,优惠金额高达60万元,所以,未来购买自住型商品住房将和现在的汽车摇号一样困难,更别说非优先人群能买到该类住房。该政策进一步提升北京户籍内在价值,大城市户籍改革将遥遥无期,北京户籍指标将越来越难以获得。

    企事业单位和相关机构可以在自有土地上建设自住型商品住房,可能将“福利分房”给予了合法化。自有土地上建设自住型商品住房,估计是相关人群(员工或公务员?)可以优先购买,与“福利分房”的实质相差不大。从供应角度看,加大了住房供应,缓解了供求压力,对抑制房价上涨有好处;从分配角度看,相关人群低价购房,加大了社会分配不公。个人认为,北京房价的快速上涨导致北京企事业单位和相关机构(国企、事业单位和国家机关)的工作人员买不起房(透明收入并不高),反腐关口又不能“福利分房”,这下问题得以解决!“福利分房”一般为定向,等上几年一般就可以,可是老百姓排队摇号买房却要看运气,如果供给太少加上运气又不好,等上10年或20年也有可能,那就用30%的差额来租好品质的住房来改善条件,估计将导致房租上涨。