10月7日，“十一”小长假的最后一天，位于北京东四环内西大望路附近的鸿坤花语墅[最新消息 价格 户型 点评]项目售楼处里，聚集了十余组前来看房的购房者。对于一个销售价格达到88000元/平方米、总价远超千万的豪宅项目来说，如此的市场热度似乎超出了开发商的预料。

    “‘十一’难得的七天小长假，大部分人选择出游，但我们的项目在此期间的成交量和来访量都让我们感到满意。”据该项目销售负责人介绍，目前鸿坤花语墅·御园在售的4、5号楼，户型为150平方米的三居、200平方米的大三居带书房以及300平方米的一层带花园等户型，尽管项目总价较高，但在‘十一’期间确有成交。

    在近期的北京楼市中，除豪宅之外，价格更加亲民的刚需型住宅则频现“日光盘”，供不应求的局面在市场中蔓延。

    北京市住建委的数据显示，截至10月10日，北京可售的商品住宅存量为59921套，北京住宅库存数值首次跌破6万套。

    供不应求

    根据亚豪机构统计，国庆长假期间（10月1日~10月7日）北京商品住宅共实现成交893套，成交面积7.04万平方米，成交套数相比去年长假期间上升了104.3%。

    此前的9月，伟业我爱我家市场研究院统计显示，9月，北京纯商品住宅（不含保障房）网签9140套，环比8月的8708套增长5%，为3月份以来的成交新高。与此同时，1~9月北京纯商品住宅（不含保障房）网签68216套，与去年同期相比上涨8.5%，交易套数创近四年新高；2013年1~9月北京纯商品住宅（不含保障房）交易额1865亿元，与去年同期相比上涨19.9%，为自有历史记录以来的最高值。

    相对成交量的不断上涨，北京楼市的供应却较为有限。

    据亚豪机构统计，国庆长假期间北京商品住宅市场仅有3个项目入市，相比去年同期减少了2个。3个项目共新增商品住宅211套，预售许可面积3.1万平方米，相比去年同期分别减少81%、69.3%。

    北京市住建委的登记信息显示，2013年9月，共有23个项目取得预售许可证，其中供应的住宅（含保障房）共有9091套，同期北京楼市成交的纯商品住宅（不含保障房）已达9140套。

    “在目前的北京楼市中，大部分项目入市即‘日光’，而且土地市场竞争激烈，大部分土地价格都出现明显上涨，对于掌握定价权的开发商来说，放缓入市节奏并上调销售价格成为主流。”中原地产市场研究部总监张大伟分析，供应放缓的同时，整体市场需求仍在继续上涨，购房者看涨房价，入市积极。同时，二手房税费高、贷款难度大，也使得很多需求转移到新建住宅市场。

    相较而言，北京的豪宅市场供不应求的状况更为明显。

    根据亚豪机构数据统计，9月北京别墅市场共实现成交299套，成交面积9.62万平方米，环比上月分别减少了13%、21%。从供应情况来看，“金九月”的供应情况也未现突破，仅两个项目开盘入市，分别是位于昌平区的香江别墅[最新消息 价格 户型 点评]Ⅱ以及密云县的懿品府，两个项目共新增别墅产品187套。

    “别墅市场成交在‘金九银十’期间仍维持低迷状态，其主要原因就是供应量的不足。”亚豪机构副总经理高姗分析认为，自2013年以来，别墅项目的月度入市量多在两到三个左右，有的月份甚至出现“零推盘”，市场供应明显处于稀缺不足状态。

    价格跳涨

    市场的运行规律之下，供不应求必然导致价格的上涨。

    “我们预计的最终售价在38000~40000元/平方米之间。”“十一”期间，位于北京西南四环外地铁郭公庄上盖的京投万科[简介 最新动态]西华府项目销售人员对《第一财经日报》记者表示，就在几个月前该项目正式亮相时，对外宣布的价格为35000元/平方米左右。另据接近该项目的人士表示，京投万科西华府在项目运作之初，其销售相关负责人透露的拟售价格仅为28000元/平方米。

    无独有偶，位于北京西部门头沟的西山艺境[最新消息 价格 户型 点评]项目尚未开盘，价格也出现了跳涨。

    “我们的实景示范区即将在国庆节之后开放，洋房的销售均价约为35000元/平方米。”西山艺境的意向购房者黄先生对本报记者表示，就在8月初，该项目初定的毛坯房销售均价为30000元/平方米。尽管每平方米的价格上涨5000元，改善性需求的黄先生还是决定，“到时候去实地看看”。

     “下半年以来，大量项目的入市热销，使得大量房企已近完成全年销售计划，基于房企整体存货量的不足，项目的快速消化使得提价风潮风靡市场，个别项目一年内价格涨幅高达30%以上。”亚豪机构副总经理任启鑫表示。

    然而，在房价的快速上涨面前，想要完成年内调控目标的地方政府显得颇为尴尬。

    从国家统计局已经公布的8月房价指数看，指数同比涨幅超过10%的城市已经达到10个，其中包括北京、上海、广州、深圳、厦门、郑州、南京、沈阳、福州、长沙。

    “这10个城市，目前房价即使不涨了，年底的指数显示涨幅也将超过10%，完成年内的房价调控目标可以说非常困难。”张大伟认为，从目前整体市场走势看，年内北京楼市的库存减少状态很难得到缓解，“银十”量价继续上涨已经成为定局。

    “用政策解决房价是个错误，不如从根本上解决市场调节的问题，政府只调节群众的基本保障就行了。”在华远[简介 最新动态]集团30年司庆上接受记者采访时，华远地产[简介 最新动态]董事长任志强表示，三中全会以后，很可能对土地政策和相关的政策做一些调整，即建立所谓的房地产调控长效机制。

    有接近北京市住建委的人士也对媒体表示，北京的楼市调控将逐渐去行政化而向市场化转化，未来北京楼市调控将转向高端市场由商品房主导、中端市场由自住型商品房主导、低端市场由保障房主导的三元制格局。


 

（责任编辑：李艳）