■见习记者童洁上海报道

自从“金九银十”的号角正式吹响以来，上海刚需市场便呈现出一幅“供需两旺”的景象，“热销”、“日清”的声音不断传出，但与此形成较强反差的是，高端项目销售却持续走低。刚需产品领跑“金九”。

21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，9月第一周（9月2日~9月8日）上海全市成交均价在2万元/平方米以下价格段的新房项目成交为9.2万平方米，尽管成交总量环比下滑10.8%，但在周成交面积中占比却涨至61.8%，达到最近12周以来的峰值。

另据上海搜房数据监控中心统计，9月第二周（9月9日~9月15日）上海市商品住宅市场共计成交2225套，环比前周（9月2日~9月8日）提升10.8%，较去年同期大幅增长达66.9%；成交面积总计28.6万平方米，较前周上扬10.2%，而同比有着74.3%的涨幅。

中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，近期上海楼市成交量一直在往上走，现有盘的去化率比较快。据中原地产跟踪数据显示，自贸区板块成为最大热点区域，外高桥区域成交量增长了3倍，临港区域成交量增长了5倍，川沙板块增长了2倍多。“最近成交量上涨得很厉害，热点区域大幅上涨，其他区域成交量也都在涨。”总体购销两旺的局面在二手房市场同样得到印证。

按照以往的规律，“金九”对新房市场的影响比二手房市场迅速。但眼下，二手房市场回暖十分强劲。德佑地产的成交数据显示，9月上旬二手住宅的挂牌量及成交量都有明显的上升，其中9月上半月的成交量较8月同期上涨了50%左右。

对此，房地产分析师黄河涛指出，在市场逐渐回暖的情况下，市场上挂牌量明显增多，接下来，刚需或改善型需求势必大量入市，新房和二手房的供应在9月下半月有望进一步放大。

高端项目“供大于求”

与刚需市场的持续走高不同，中高端市场在这个被称作调控以来成色最足的旺季中却显得表现平平。

据统计数据显示，截至9月15日，上海商品房成交量走高的同时成交均价却回落至2.4万元/平方米以下。从各价格区间段的成交情况看，9月上半月成交均价在4万元/平方米以上的高端物业签约不足2.6万平方米，成交量环比下滑高达32.2%。中高端物业成交量的未涨反跌，开发商却扎堆推盘，或将导致中高端市场陷入“供大于求”的窘境。

据悉，上海高端住宅市场已连续四个月低迷。其中别墅市场成交量价均小幅下挫，主要由于供应下挫近四成，在售的高端别墅楼盘去化相对较慢，经济型别墅的供应未及时填充；公寓市场表现也很低迷，成交量回落增速加快，均价也开始小幅下降。

供求矛盾持续

9月以来，新房市场成交量回暖态势显著，但新房的供应量却出现了明显疲软。21世纪不动产统计显示，9月第二周（9月9日~9月15日）上海全市新房供应面积16.9万平方米，环比下滑37.4%。受供应紧缩的影响，9月上半月上海市新房供应面积合计43.8万平方米，较8月同期下滑16.5%，同比则下滑4.9%。

按照上述市场相关数据，上海房地产市场的供应状况出现明显的不平衡现象，虽然在9月旺季的助力之下，上海市商品房成交量很可能会创造下半年的成交最高值，但就全年来看，“金九”的成交量还是不太可能超过今年3月份的153.82万平方米。

不过中原集团研究中心总监张大伟向记者表示，虽然供求矛盾会对市场表现产生一定影响，但“金九”成色究竟如何，将首先取决于未来的信贷和政策环境。在目前市场环境下，信贷额度对成交量影响显著。若出现银行整体贷款额度紧张，将不可避免的限制成交量继续回升。

据了解，近几个月来，全国多个城市陆续出现首套房贷优惠利率收紧的现象，且部分城市前期市场回升过快，突破年度房价控制目标，地方政府被迫收紧政策。

“就目前的市场情况来看，信贷收紧政策尚未影响到楼市成交量，而在政策收紧方面，当下全国政策面总体还算稳定，未来其他热点城市是否跟进，将成为影响市场最为主要也是最关键的因素。”张大伟说。