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燕郊“睡城”猛醒品牌地产争相布局

时间：2013-11-08 14:55
来源：中国房地产网-中国房地产

简介：毗邻北京通州区的河北省廊坊市燕郊楼市的这一轮涨价潮来得有些凶猛，甚至让一些当地的开发商都措手不及。就在北京楼市今年5月份以来的大翻身后，同样发生变化的还有与北京天安门直线距离30公里的京东河北廊坊燕郊楼市。

   ■本报记者鞠晓波
    毗邻北京通州区的河北省廊坊市燕郊楼市的这一轮涨价潮来得有些凶猛，甚至让一些当地的开发商都措手不及。
    就在北京楼市今年5月份以来的大翻身后，同样发生变化的还有与北京天安门直线距离30公里的京东河北廊坊燕郊楼市。
    燕郊楼市一如既往的与北京楼市同涨共跌，快速步入上涨通道。而这一涨势则一发不可收拾，仅仅几个月，年初均价还在七八千元每平方米的燕郊楼市直冲每平方米15000元的至高点。
    房价直逼一万五
    一个项目从去年开盘到今年一年的时间价格几乎翻了一翻，这在过去的燕郊可以说是痴人说梦，而今天梦想却照进了现实。
   位于燕郊镇燕顺路以北的首尔甜城项目就是一个典型。据该项目的销售人员介绍，首尔甜城的住宅项目在今年7月份就已售完，最高价格达到12000元/平方米。该盘价格最低时6000多元/平方米。燕郊的房价现在一个月一个价，今年年初的价格都在七八千元每平方米，而现在的价格都达到12000元～13000元/平方米。
目前首尔国际村在售40年精装公寓均价11000元/平方米。“明年商城一建起来，这边房价能涨到15000元/平方米。”该楼盘销售人员称，整个首尔城是一个大的综合体项目，有住宅、公寓和商业。一开始就建了两个售楼处，一个卖甜城住宅、一个卖国际村（首尔园）商业，没想到甜城卖得那么快，一年时间甜城就翻了近一倍，未来肯定能涨到15000元/平方米。
    记者近日在燕郊走访发现，国道两旁的楼盘发单员只增未减。在楼盘售价上，几个在售楼盘价格相当。在燕顺路旁的夏威夷湾仔城项目的住宅部分目前已排号完毕。据销售人员介绍，该盘精装修价格为14000元/平方米，800多套房排了2000个号，现已不接受排号。而其在燕郊南城的夏威夷蓝湾则正在排号阶段，价格为11000元/平方米。位于燕郊传统的核心区域的部分尾盘价格也已卖到了13000元~15000元/平方米。
    “现在燕郊北城区房价低于12000元/平方米的项目很少了，包括二手房，上半年时均价还在8000元～9000元/平方米。因为北城区几乎就没地了，项目越来越少。南城项目也都卖到12000元~13000元/平方米。就连大厂的英国宫都卖到9000多元/平方米。”对于燕郊房价的上涨速度，这位销售人员如此感叹。
    而且一直以低价取胜的上上城项目，也不忍放过这次涨价时机。据了解，上上城青年新城一期今年5月的对外报价是7100元/平方米，而11月份开盘价格则预计达9800元/平方米，直冲万元大关。
    “现在燕郊楼房均价已经12000元/平方米。我们去年开盘时均价才7200元/平方米，卖得不是很好，因为是商业产权。但从今年4月份以后，一下子就好起来。我们也顺势改变了一些销售战略，增加促销力度和宣传投入。最后收盘时也卖到1万多元每平方米。”燕郊当地某项目策划经理向记者介绍，一个毗邻京平高速的项目上个月刚开盘卖8500元/平方米，第二天就涨到了9000元/平方米，现在每平方米也上万元了。在她看来这种上涨速度难以置信。
“刚需”支撑房价上涨
    在过去几年里，燕郊房价同通州的楼市轨迹相辅相成，亦经历了几次大起大落。2010年时飙到万元以上的楼盘一度降到每平方米六七千元。而此次燕郊房价的疯狂高点是否意味着下一轮降价的开始？
    “燕郊楼市未来不会有太大的起伏，但是在一定时期内有一些小的浮动也是正常的。”天洋城副总经理李亦兵认为，燕郊的楼市还是基于北京市场的变化。
    “相比以前，房价上涨的速度更快，因为现在燕郊越来越被北京客群所接受，承接北京刚性需求的能力也越来越强。多方面的因素导致了燕郊房价的快速上涨。”李亦兵告诉记者。
    在记者的走访中发现几年前燕顺路的坑洼道路经过改造后已变成了双向6车道的宽阔马路，大大小小十几个楼盘依次排列，全然一个新兴小城。尽管马路已经拓宽，但拥挤的交通仍然是区域难以承受之重。很多楼盘的销售人员也并不忌讳谈起燕郊的交通，大家的共识是燕郊的人越来越多、车越来越多、路越来越堵。而这一现象似乎也证实了燕郊“活”起来了。
    一两年前，对于燕郊楼市讨论更多的还是空置率的问题，现在这种现象正慢慢开始转变。在燕郊操盘多年的李亦兵对此也有自己的判断，在他看来，从2010年以后，燕郊基本上以刚性需求为主，投资比例缩小，一直到目前为止，“刚需”占了压倒性的比例。
    李亦兵表示，这几年可以明显看到，燕郊的入住率猛增。这从一些现象就可以看出，燕郊交通异常拥挤，上下班高峰时段，无论是公交还是公路，堵得一塌糊涂，现在连出燕郊都是一个很困难的事情。这两年大批量的入住人群，加上以前的空置也都慢慢入住，燕郊完全摆脱“睡城”，成为了一个生活区。
在众多业内人士看来，北京房价的居高不下，以及燕郊一系列交通、城市规划等政策利好的拨开云雾见日明，是支撑刚需人群流入燕郊的一个重要原因。国务院发展研究中心研究室主任刘勇就比较看好燕郊区域的未来发展。“目前北京已处于郊区化阶段，通过郊区化来承接大城市的一些功能，比如一些养老需求。”确实，燕郊通地铁的消息也从十几年前的凭空猜测演变到现在的指日可待。日前已有媒报道称，地铁6号线二期工程最东端的东小营站在规划、设计中，为往燕郊方向的延伸做了预留，并称与燕郊修通是早晚的事。这一重大利好对于燕郊来说是颠覆性的，特别是对于南城离通州较近的区域楼盘。除此之外，目前除京平高速及通燕高速外，在建的密涿支线、徐尹路等均是通往北京的主干道。再加上北京大七环的一系列规划，这些利好都将给燕郊楼市以强有力的支撑。
    燕郊区域可供开发用地的日益减少，亦是开发商提价的又一砝码。李亦兵告诉记者，燕郊一直就缺地，公开招拍挂的地都是一些净地，也就是2006年潮白河区域推出来100多亩地，其他基本上都是城中村改造。北城区主要是老城区，以居住及工业用地为主，很多开发都是见缝插针。
    因此，李亦兵认为，燕郊楼市目前不存在泡沫。
    在他看来，很多北京的客流是经过通州流向燕郊，通州楼市与燕郊楼市不会有太大的落差。如果这种落差巨大的话，那么通州的需求就会像洪水一样倾泻到燕郊，这是不正常的。反过来，如果燕郊发展过快，人流会反流到通州，所以只有跟通州的发展保持一种均衡的状态，才是正常的。而现在我们更多的是看到通州的发展，无论是地铁规划、商业配套，都在不断完善。与通州无缝连接的燕郊，自然是最大的受益者，很难再现大起大落。
    区域房企谋求扩张
    在强大需求的支撑下，伴随着燕郊房地产市场十几年来的发展，一些在当地原本名不见经传的小开发企业到现在已经是赚得盆盈钵满。并形成了一定的规模及品牌优势。如福成集团、兴达集团、天洋地产等等。
记者发现，近一年来，燕郊很少有全新的项目入市，包括9月份入市的纯住宅项目基本都是老项目后期。燕郊当地的几大开发商几乎包揽了区域内的核心地块，有的项目已开发到了六期。
    “天洋城现在扩张的重点还是环首都经济圈，包括北京区域内都有一些计划。”李亦兵告诉记者。当地房企在发展壮大后，亦不满足于现状，谋求向外扩张。
此外，在燕郊以开发夏威夷系列楼盘以及二手房买卖而著称的兴达集团亦走出燕郊，在香河开发了赫赫有名的香汐大盘，布局环首都。
    值得一提的是，长期以来，燕郊作为环首都区域中发展最快的城市却没有全国性的大品牌开发商驻足。
而与燕郊无缝连接的大厂回族自治县，尽管是在近两年环首都经济圈政策提出后才渐入人们视野，但很快被众多房地产企业盯上。包括一直在环首都区域发展的华夏幸福，其孔雀系产品在香河、固安等环京楼市中家喻户晓。此次在大厂的孔雀英国宫项目的推出又一次在区域内搅起波澜。据了解，全国性品牌房企世茂地产已悄然在大厂拿下地块，并已在今年进入项目销售期。
    据了解，自1994世茂就进入北京，开发了多个住宅及写字楼项目，包括世茂奥临、世茂工三等，占据当时北京高端房产市场三分之一的份额。蛰伏北京期间，世茂悄然拿下房山、大厂两个地块，在大厂打造了世茂萨拉曼卡项目，筹谋北京市场再发力。世茂地产环渤海区域总裁刘辉对媒体表示，世茂将全力加大环渤海布局，而北京又是环渤海发展的重中之重。大厂世茂萨拉曼卡和房山世茂维拉两个项目充当着世茂在北京持续深耕的基础。
    李亦兵认为，大厂还是有一定的发展潜力，房价涨得也很快，英国宫目前售价9000多元/平方米，交通也很便利，相对于周边无论是固安、涿州还是香河这些环首都区域而言，大厂还是有一定的交通优势。
    其实，不光是燕郊、大厂，所有环首都区域的未来潜力各大品牌开发商亦看在眼里，私下有各自的的战略布局。这些区域未来都将成为品牌地产商在京持续发展的必争之地。

（责任编辑：小李）

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