概要：对于近期的人事调整和企业转型，罗康瑞表示“现在是瑞安转型的初期，给我几个月时间，等我把事情做好之后再说。”在近日的股东会上，罗康瑞透露，他将复出主导集团经营模式及销售策略，并重点处理瑞安房地产负债率高企问题。管理层目标是净负债率由目前的约65%，在2015年降至50%水平。

 

6月5日，第二届城市土地学会亚太地区峰会现场，罗康瑞身着标志性黑色中山装，静静地站在观众席最后一排的墙边，专注地听着台上的讨论。

这是瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞房”，00272.HK）主席罗康瑞淡出两年宣布复出后，再次露面上海。

“坐得时间久了身体会不太舒服，喜欢站着听一听。”罗康瑞对中国房地产报记者解释。

对于近期的人事调整和企业转型，罗康瑞表示“现在是瑞安转型的初期，给我几个月时间，等我把事情做好之后再说。”在近日的股东会上，罗康瑞透露，他将复出主导集团经营模式及销售策略，并重点处理瑞安房地产负债率高企问题。管理层目标是净负债率由目前的约65%，在2015年降至50%水平。

罗康瑞是一个公认的资本玩家，而瑞房正遇到资金上的问题。用资本手段解决资金问题，正是罗康瑞的长项。

这一次复出，罗康瑞要做的最重要的事情，就是分拆中国新天地上市。从瑞安集团的发展轨迹来看，罗康瑞借力资本市场发展旗下各大产业的手法可谓纯熟。重新布局资本市场，罗康瑞再次选择对瑞安地产系“分而治之”。

分拆新天地

中国新天地已于今年3月份正式投入运营。瑞房公告显示，中国新天地将专注管理瑞安房地产的商业地产。分拆中国新天地是瑞安集团进行重组、理顺业务计划的其中一环，旨在确保瑞安房地产的商业物业发展和资产管理两个分支各自有更清晰的工作重点，释放其优质投资物业的价值。

业内人士多认为，推动新天地分拆进程的，是瑞房不理想的业绩和高企的负债率。

2012年，瑞房实现合约销售额57.32亿元，完成其120亿元目标的47.76%；净利润则同比下滑41%至20.29亿元；而净资产负债率升至70%。

分拆上市有助于瑞房降低负债率，为瑞房的下一步发展赢得空间。据透露，首批确定注入的项目包括上海新天地、企业天地、虹桥天地、武汉天地、重庆天地等商业物业。

罗康瑞透露，未来中国新天地将从瑞安房地产收购总价值达到280亿元的已竣工物业，另有价值400亿元的正在开发中的商业物业也将在竣工后，出售给中国新天地。

对于日后新天地公司的发展，罗康瑞坦言，未来商业项目很可能将经历一段困难时期，故更应注重管理与创新。他同时指出，瑞房未来仍是中国新天地的大股东，占约50%股份。

有分析人士认为，拆分新天地上市是瑞房在“甩包袱”的同时，用新天地进行再融资，是一石二鸟的策略。但新天地以物业租金收入为主，这一单一的商业模式能否得到认可，还不得而知。

以2012年上半年报的租金收入看，中国新天地的租金回报率并不高。虽然已完工投资物业的总价值高达216.32亿元，但取得的各项租金收入仅5.63亿元，回报率仅为2.6%。

正是因为租金收益率较低，在透露分拆新天地计划初始，罗康瑞就表示不考虑以房地产信托基金(REITs)形式上市，而是以收租房地公司的形式分拆上市。

最新消息显示，现在已有国际大型地产发展商在洽谈入股新天地，瑞安集团已经就双方合作模式展开商讨。

高负债率与资金饥渴

由于银根紧缩、库存增加和信托兑付高峰的到来，房企开始为融资而绞尽脑汁。瑞房也成为其中一员。

和其他房企不同的是，瑞房的问题来自其自身的周期漫长的商业地产开发模式，而非房地产调控的直接结果。

“现时旧城改造项目非常难做，单是动迁时间就花上好几年，而且需投入庞大资金，令集团资金成本大增。”罗康瑞说。

从1996年开始，瑞房进行回报周期漫长的大地块商业地产开发。其标志性产品就是上海新天地。上海新天地的一炮而红使罗康瑞声名大振。“上海新天地”模式被复制到重庆（重庆天地）、武汉、佛山等地。但新天地项目的标志性成功并未给罗康瑞带来多少经济效益。相反，动辄上百亿元的投资，对瑞安的资金要求呈几何级增长，其面临的挑战也开始升级。

“每开发一个项目都在上面沉淀过多的不动产物业，就等于将大部分利润囤在那里，导致资金越来越无法周转。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说。

“在投资人看来，瑞房的开发速度太慢，开发周期太长，达不到一定的要求。”一位不愿具名的港资期货经纪行分析师表示，目前投资方正在督促瑞房加快开发速度。

为了加速项目开发速度、提高资金周转效率，未来“瑞安将不会再参与大型动迁项目，而会主动选择一些快速周转的中小型项目以做大公司业绩”。罗康瑞近日在上海表示，瑞安将一改商业项目全部持有的战略，还会选择性出售部分商业地产——2012年，通过转让上海创智天地中3.3万平方米的部分办公楼及零售物业、佛山岭南天地项目以及重庆天地的部分项目等，瑞房回笼了42亿元资金。

此外，瑞房还宣布了一份融资计划，集资最多41.37亿港元。而此前不久，瑞安刚刚通过银行贷款了23亿元。

虽能暂时性缓解饥渴，但瑞房“新天地”系列项目原有的优势正在日趋流失。

“前期投入大，资金回流慢，这种追求长远回报的模式是否具有可复制性？”中金分析师白宏炜认为，新天地发展模式还有待市场更长时间的考验。

瑞安建业收缩战线

瑞安集团地产系目前有两翼，包括瑞安集团旗下瑞安建业有限公司（瑞安建业，00983.HK）和瑞房。未来，随着瑞房分拆新天地上市，意味着瑞安系将拥有三驾马车。三驾马车如何进行分工合作，对罗康瑞来说至关重要。

“瑞安系的主要思路是对住宅和商业进行分离。收缩瑞安建业的战线，将资金集中到商业开发上，以加快商办项目竣工的速度。”同策房产研究总监张宏伟说。

“随着变现策略的推行，瑞安建业将专注发展建筑业务。”瑞安建业在给中国房地产报的回复邮件中写道。

2010年前后，瑞安建业由建筑材料转型到房地产。而在此之前，瑞安建业曾经在内地主要及二线城市开发周期较短的烂尾楼项目，并取得了不错的收益。

在接受中国房地产报专访时，瑞安建业董事总经理黄勤道曾表示，关于瑞安建业的发展方向，在2006年瑞安集团将瑞房分拆上市之后，就一直是公司思考的问题。

为与瑞房业务有所区别，瑞安建业挑了烂尾楼业务来做。“当时考虑到我们是建筑公司，对于建到一半的楼把它盖好我们是有优势的，那时公司的资本实力也不够，所以选择了这种短平快、所需资金量不多的业务。”2012年被外界认为是瑞安建业成功转型为房地产商的首年。此外，瑞安建业的“三年翻番计划也正式启动。

按照计划，至2014年，瑞安建业除税后纯利为港币18亿元，资产净值为港币130亿元，股权收益比率为每年13.5%，每年交付量不少于100万平方米，至2014年总土地储备量不少于1000万平方米。

不过，由于转型恰逢房地产调控，瑞安建业的转型也变得艰难。同时，受瑞安集团旗下地产业务调整的影响，瑞安建业的发展方向也因之发生重大变化。

5月28日，罗康瑞在出席股东会后再次表示，瑞安建业决定不再从事特殊建筑项目，希望将旗下地产物业出售套现。

至此，三驾马车中，瑞房负责商业地产、新天地负责物业管理、瑞安建业则专注建筑业务，罗康瑞的基本布局已经完成。这一棋局能否让瑞安摆脱低迷困境、成功转型？只有时间能够告诉我们答案。

 

（责任编辑：亚云）