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房产中小房企的选择题：不转型一定死

时间：2013-05-17 17:00
来源：21世纪经济报道

恒大（3333.HK）董事局主席许家印用16年时间，从无到有创立了一家企业，并使其发展成千亿规模；万达集团董事长王健林1988创业时，公司是负资产，25年后他成为地产界首富；万科的销售额从500亿跳涨至千亿也不过用了短短四五年时间。

然而，这样的故事不会重演，房地产领域再也不是创业者的天堂。宏观调控政策频出，行业风险越来越大；大公司疯狂跑马圈地，中小企业生存空间受到挤压。

“不转型，一定死。”4月9日，永泰地产总裁戴迪若有所思地对本报记者说。

选择和放弃

作为一家资产规模不足100亿，年销售额不超过50亿的中小型公司，永泰地产新的战略选择是在二三线城市投资做商业综合体。

戴迪透露：“未来5年，永泰地产要建造5座高级酒店，3个城市综合体，年销售额将达到50亿元。”目前，永泰地产已经开发和正在开发的项目面积达350万平方米。目前，永泰地产旗下正在建造的综合体项目有3个，分别位于哈尔滨、呼和浩特及银川，投资额度分别为70亿元、90亿元和100亿元。未来还将会拓展至西宁、武汉等地。

从区域来看，永泰避开了一些热点城市。如阳光[最新消息价格户型点评]100董事长易小迪所说，在一线城市做房地产开发，开发商重置成本过高，风险越来越大，卖掉一个项目的收益，还不足以拍一块新地[最新消息价格户型点评]。

但做出这样的战略选择并非易事。“用了四年的时间来确定战略，做了很多的调研，咨询了很多专家，也研究了很多企业的模式。”永泰房地产副总经理李礼说，“过程其实挺痛苦的，就像做人寻找方向一样。”

在此过程中，永泰地产和许多中小型企业一样，错过了拿地的机会，规模增长缓慢。有些企业甚至离开了房地产的舞台。不过，睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文发现，留下来继续有所发展的中小房地产企业，近几年主要在做三件事，其一是寻找价值洼地。从资源角度，寻找便宜的土地。其次，进行差异化的产品选择。如曾有一线城市有开发经验的地产公司，去二三线城市做商业综合体。第三是考虑多元化或者财富的重新配置。许多开发商都在思考，要不要转型去做地产投资商。“他们很清楚，房地产开发是不可能做一辈子的事业，如果想给子孙后代沉淀一些资产，就必须转型。”薛迥文说。

做差异化商业

相比住宅地产，商业地产风险更大，更复杂，除了资金，还必须有更好的理念和运营能力。罗兰贝格管理咨询公司合伙人兼大中华区副总裁王荣认为，并不是所有企业都适合转型做商业地产。

如果仍延续“以销定产”的模式，资金肯定难以支撑其商业部分的建设。戴迪表示，永泰地产背靠中发集团这棵大树，资金不必担忧。中发集团除地产业务外，还涉足金融、医药等领域，旗下的合众人寿去年的保费规模高达80亿元。

依靠大股东输血、正常的金融机构融资和项目销售，可以解决资金问题，却不能保证一个商业综合体必定成功。李礼认为，理念至关重要，永泰转型做商业，不能是简单的模仿。差异化和主题化是避免风险的关键。商业部分，永泰60%的部分会采取自营的方式，包括永泰百货业态、电玩城和电影城。

永泰城商业部分强调“主题体验式消费”，集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务等多元形态于一体。韩国“乐天世界”、美国、新加坡环球影城、美国、日本、中国香港迪士尼乐园、广州长隆欢乐世界都被作为借鉴的对象。通过多功能的交叉运营，使其成为真正的城市功能中心。目前永泰地产已与全球著名的娱乐开发企业、主题公园设计机构等合作，为打造城市主题体验式购物乐园的全新模式。

（责任编辑：亚云）

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