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“金九银十”开锣广州二手房市场淡季不淡

时间：2013-09-29 10:13
来源：广州日报

中大户型住宅市场的需求旺盛

抢闸开卖的一手新盘价格高于购房者预期，回流二手楼市的买家不断增加

　　随着“金九银十”拉开大幕，广州一手新盘进入密集推货期，房地产市场热度持续走高。但从供应量来看，新货主要集中在外围板块，如萝岗、南沙、花都、增城等区域。中心四区一手新货仍处于“空档期”，仍维持货量少、户型偏大、价格高的局面。不少地处成熟区域的住宅项目，其售价基本超过3.5万元/m2，套均总价多为300万元以上，120平方米以上中大户型产品起步总价更高。

　　与此同时，受制于银行贷款额度紧张和“双合同”泛滥，“即使是首套房其实际首付也基本在五成以上”，买家所要承担的首付压力正在增大，入市门槛暗中升高。在多重因素的影响下，原本被一手新盘抢客的二手楼市，却也显得有些反常。据业内人士介绍，部分已经抢闸开售的一手新盘价格高于购房者预期，“一手房买家回流二手楼市的情况还在继续。” 文/图：记者王雯倩

　　市况速递

　　传统“小淡季”

　　地王周边成交不降反升

　　根据过往经验，一手楼市的传统销售旺季“金九银十”都是二手楼市的“小淡季”。据业内人士介绍，由于客源被密集加推新货的一手住宅项目分流，进入9月份，尽管二手房价仍未出现松动，但全市二手房的成交量都出现不同程度的萎缩，却是不争的事实。

　　“根据我们的成交数据统计，9月1日～17日比8月同期少了11%的成交量，一手新盘推货加密对二手楼市的成交冲击明显。”满堂红研究部高级经理周峰接受采访时表示，各区的二手房成交速度均有放缓的迹象。不过，与往年“金九银十”不同的是，今年有个别板块的二手房成交量不降反增。据中原地产市场部主任黄燕飞介绍，虽然9月份二手房整体成交量出现环比锐减，但一些“地王”周边的一手住宅项目开价较高，致使一、二手价差加大，“坚持要在‘地王’周边置业且预算有限的‘刚需’买家倾向选择价格更接地气的二手房，一手房买家回流二手楼市的情况还在继续。”

　　改善型买家入市更积极

　　近期，改善型买家入市积极性有所提升，合富置业市场经理梁燕明表示，与“刚需”型买家只是关注满足自身居住需求不同，影响“非刚需”型买家入市的主要因素是政策和楼市表现，今年一季度末二手楼市即走出一波“末班车行情”的交投高潮，再加上近几个月楼价持续走高，促使以楼市表现为入市依据的改善换房等非首置“刚需”型买家加快出手。

　　据合富置业成交数据分析，近一个月以来，中心四区二手中大户型住宅市场成交热点落在200万～400万元，占中大户型成交的五成，而总价在400万～600万元以上的二手优质中大户型物业交投也相当旺，成交占比亦超20%。
　　六成中大户型成交集中中心四区

　　从二手楼市中大户型交投热点分布来看，天河、海珠、越秀、荔湾这四个一手新货最缺货的市中心区，是目前中大户型二手市场的交投热点。多达六成的中大户型二手住宅成交个案落在中心四区，尤其是天河北、珠江新城这些一手新货不多的区域，近期二手大中户型住宅交投都相当活跃。如帝景苑、南天广场等楼盘单价未超过3万元/m2、价格较具吸引力的电梯三房，获得了改善换房及首置一步到位等自住型购房者的青睐。

　　超五成换房客一次性付款

　　据了解，现时出手购入中大户型物业的买家，多是“不差钱”的实力客户，无惧商贷放款难题。合富置业成交数据显示，在近期购买120平方米中大户型物业的改善型个案当中，多达51.1%的个案采用一次性付款的方式购房。

　　在房贷额度偏紧的市况下，一次性付款型买家反而较按揭买家拥有更强的议价能力。合富置业鸿翔分行主管王伯略表示，近期成交一套天河北帝景苑121平方米的三房单位，业主最初放盘价仅290万元，因看好后市，反价到300万元。“这套单位同时有几个买家看中，但只有一位买家能一次性付款，其他几位都只能按揭购房。”后来，业主担心将物业卖给按揭买家后需等很长时间才能收齐楼款，于是小幅降价到295万元将物业卖给一次性付款的买家。

　　新动向

　　商贷放款难

　　业主“宽容”买家选公积金贷款

　　采访过程中，多位业内人士均表示，早前备受关注的商贷放款难仍在影响市场成交，“现在能贷到款的银行就几家，放款时间长短则要靠运气、拼人品了。”而在商贷放款慢的现实面前，越来越多业主开始放松对买家付款方式的“硬性要求”，从不接受买家以公积金贷款按揭形式付款，到能接受买家以组合贷或纯公积金贷款购房。据统计，9月1日～17日，通过满堂红地产促成的二手住宅交易中，一次性付款的比例为27.1%，公积金贷款的比例为20.4%，纯商业贷款比例为21.0%，组合贷款比例为31.5%。

　　周峰指出，今年7月份，买家一次性付款的比例曾高达36%，其比例较受到“政策末班车”刺激的3月份还要高。而从8月份开始，选择公积金贷款的比例开始逐步增多，“主要是因为商贷放款难，其放款速度甚至与选择纯公积金、组合贷款的时间相差无几，有的纯公积金贷款放款还比商贷要快。”因此，除了坚持要买家一次性付款的业主，现时能接受买家贷款购房的业主，都能接受其选择公积金贷款或组合贷款。

　　节后行情

　　看涨预期未变或现量价齐升局面

　　谈及眼下的二手楼市“小淡季”何时结束，中原地产黄燕飞表示，最快也要等到10月中下旬才见起色，而在成交量和成交价方面，如无新调控政策出台，第四季度的二手楼市将出现量价齐升的局面。反观业主，其反价幅度也会从眼下的3万～5万元略有上涨。

　　此外，根据去年楼市表现来看，四季度是改善型换房客、高端实力买家集中入市的旺季，往往会带动中大户型二手住宅交投进一步升温。而从目前市场情况分析，从“金九银十”持续至年底，中大户型二手住宅交投有望进一步升温。

　　从成交均价来看，眼下中大户型的二手房与去年同期相比，涨幅高于大市整体水平。合富置业市场经理梁燕明表示，与今年3月相比，目前120平方米以上二手住宅的成交均价已出现多于一成的涨幅。“尽管价格有所上涨，但在看涨预期的驱动下，中大户型住宅市场的需求仍比较旺盛。”而业主则普遍看好后市，降价意愿不大，再加上一手市场的影响，将对中大户型二手住宅价格构成有力支撑。

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