前言：今年年初，有市民向记者投诉，称越秀区核心地段带省级名校学位的高端楼盘——东山领汇广场有几十套一手住宅公然在二手市场炒筹销售，疑是楼盘内外勾结，进行内部转筹炒楼。独家代理此项业务的中原地产中介人员介绍，这些放出来的二手楼盘属于“关系户盘”，都是开发商送给官员等关系户的房产，且一次赠送多套房产。由于最近反腐力度加大，再加广州施行限购，官员无法将房产登记在其名下，于是决定出售房产套现。

  南方日报记者数月跟踪调查，发现中原地产打着“官员急抛高端楼盘房产”旗号，在二手房市场大肆炒卖购房指标，一套不到130平方米的房子要被收取160万的“转让费”。这笔巨额费用只能用现金缴纳，不会开具任何收据，据称全部交给官员等关系户业主。交完钱后，中原地产再安排购买者与开发商签订认购书，价格低于市场行情一万元以上，在相关部门以一手楼名义进行登记备案。中原地产东方东片区区域营业经理钟小姐称，很多购买者对此趋之若鹜，短短几个月时间中原地产就售出了近30套。广州市国土资源和房屋管理局房屋交易监管中心相关人员表示，发展商允许中介以内部转名倒卖筹单、炒号，都是一种严重扰乱市场秩序的违规行为，房管局将严厉打击此行为。

  现象▶▶

  网上惊现上百条“内部房”信息

  需高价转让费仍被火爆抢购

  近日，记者频频接到市民报料，称在网上和中原、合富置地、满堂红等中介地铺，都看到东山领汇广场有大批一手楼房在叫卖。而东山领汇广场早在2年多前就售罄，很多业主已经入住，为什么还有一手楼房转让呢。

  记者在网上搜索，果然搜到了上百条有关该项目房屋的放盘信息，这些放盘信息广泛分布在搜房网、安居客、金铺网、超级经纪人等房地产专业网站和赶集网、58同城等网站上。网上放盘的商铺、放盘者都强调是“有内部关系”拿下的靓房，能内部转名，以一手楼盘缴纳税费，而且都声称比市场价格每平方米便宜四五千元。记者随意拨通了几个网上留下的中介电话，他们都表示是“一手房”，且都声称“我们独家代理这家楼盘，放盘业主属于高官，我们跟开发商的关系铁得很，这些房子你在市场上根本就买不到！”

  从网上放盘时间看，最早的可追溯到今年4月份。阳光家缘网签数据显示，该项目已领到预售证的住宅有288套，但是未售套数却有近百套。记者以买家身份联系到多名被网站认证的中原地产中介经纪人，据他们多次强调，中原地产放出的楼盘是全新未住的房子，且享受所谓内部转名不需要交纳二手房产交易税。

  这些经纪人称，购买该房产能获得铁一学位，拥有这些房子的政府官员急于出手房产，要获得更加详细的信息，要交5万元“诚意金”，然后才可以与其总监谈。业主(即官员)只与所谓总监单线联系，在网上挂出了所谓房子其实每次就只有那么三套，都是同一个官员所有，分不同时段推出。

  买房者质疑▶▶

  售罄2年多咋还有新房卖

  且与开发商直接网签

  东山领汇广场位于越秀区中山一路，地铁1、5号线杨箕站处A出口。项目周边生活成熟配套，拥有丰富的优质教育资源，周边名校众多。

  来自湖南的陈先生称，今年年初，他在越秀东山区域多家中介四处寻找房源，有中原地产中介告诉他，东山领汇广场有内部现房对外销售，但必须支付从80多万到160多万不等的转让费用，这笔费用没有任何手续，完全靠彼此的信任进行内部操作。陈先生对此满腹狐疑，认为这项交易存在极大的风险。中原地产就安排了一名门店经理接待了他，还带他看了之前交易的数份合同。见他还不相信，中原地产就联系了开发商，说可以带陈先生看房。

  陈先生介绍，在一个周末，中原地产的门店经理就带着他去看楼。当时在东山领汇广场看楼的人很多，中原一次会安排多名有购买意向的人同时看房，似乎在营造一种房子抢手的局面。

  陈先生称，当时他看上了一套90多平方米的高层楼房，但他正要付订金时，中介告诉他，这套房子当天就卖完了，而且客户是一次性付款，第二天就搬进入住了。中介打开阳光家缘网，之前还显示预售状态的房子已经显示为确权不可售。之后，他又有几个熟人，陆续缴纳了百万元不等的转让费用，通过中原地产从开发商直接认购了东山领汇广场的房子。

  陈先生说，他有点不明白，售罄2年多的房子怎么可能还有新房卖，还是通过开发商直接交易。中原偷偷摸摸拿这些房子来卖，每次都只拿出1、2套，每批次的房子会上涨十来万元。从年初至今，中原地产至少拿出了40余套房子，大多数房源他都实地查看过。但他没想到会这么火爆，转眼间就被抢购一空。

  陈先生认为，中原地产和开发商属于捂盘销售和挤牙膏式销售，发改委早就公开要求房地产企业必须在交易场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，一次性公开所有可售房源，明确标示所有可售房源的价格及相关信息，不得把明码标价变成“口头告知”，不得采用拖延开盘时间或者控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛。他说这种行为违反了《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》和《商品房销售明码标价规定》，侵害了消费者合法权益。

  部门回应▶▶

  不公平交易且有逃税嫌疑

  国土房管局介入调查

  7月21日，南方日报记者向广州市房屋交易监管中心举报此事，该中心相关人员介绍，发展商允许中介以内部转名倒卖筹单、炒号，是一种严重扰乱市场秩序的违规行为，房管局将严厉打击此行为，是政府一直要坚决打击和严厉处罚的行为。该中心的主要职能之一就是加强新房市场监管，重点打击囤积房源、捂盘惜售等扰乱市场秩序的行为，规范房地产中介行业服务和收费行为。

  据他们称，按国家相关规定，商品房在未取得预售证前是不能内部收定金认筹的；在取得预售证后，可以接受买家提前下定金认筹，但这并不是意味着可以允许私下炒筹单、卖号。在一手商品房销售过程中，发展商一定要严格实行购房实名制，认购后就不能擅自更改购房者的姓名，对可售房源的预订次数也要做出一定限制，不能没开卖就已私下被预订一空。发展商一定要严禁通过内部转名、VIP预订、认筹等方式参与炒卖房号。

  “一手楼的房款必须进入开发商监管账号，而且以远低于实际成交的价格进行交易，存在严重的偷税漏税行为，购买者进行这种买卖存在极大的安全风险。”广州市房屋交易监管中心相关人员称，他们高度重视此事，将对此进行调查。先是派人去暗访调查，如发现该项目存在擅自内部转名、炒卖筹单行为的，一定会责令其限期整改并通报批评，向社会公布有关情况。如果不按规定整改，就将依法进行处理，并停止其继续办理有关商品房预售许可和产权转移登记业务。

  ■案例

  东山领汇广场

  南方日报记者在阳光家缘网上查询发现，东山领汇广场项目预售证的发证日期是2011年1月27日，却早在2010年就已经开始接受认筹。该楼盘2010年7月开盘，2011年12月入住。2011年底，开发商宣称楼盘售罄，关闭了售楼部。2013年，中原地产放出几十套该楼盘新盘，称是“关系户盘”。

  中介称，这些房子的业主是官员等关系户，之前属于内部认购，关系户跟开发商签订了内部认购协议，但并没有在国土房管局进行登记备案。这也是方便关系户日后抛售房产，偷逃相关税费，等房价涨到一定程度后，就直接以一手房进行内部转让更名。

  目前，东山领汇广场周边类似楼盘售价达到4万元以上，而且还有十几万元到几十万元不等的二手房交易税费。但是这种关系盘税费很少，而且根据楼层、朝向、面积大小，每平方米只卖3.6万到3.9万元不等，房子还带精装修，直接拎包入住。中原地产收取7万元或10万元中介费用，6万元或9万元开具正规发票，1万元给销售中介个人作为辛苦费。

  踩盘10余次，试图揭示背后利益链条

  记者暗访3月 经历多套房“内部交易”

  为更加清楚地了解“内部转让”套利大戏，记者暗访3个月，踩盘10余次，经历多套房子“内部交易”，试图揭示其背后利益链条。

  中介

  “一手更名”并非新鲜事

  今年4月底，南方日报记者以购房者名义，来到中原地产东方东片区的商铺，中介经纪人小陈和吴经理带记者去看房。据他们透露，“一手更名”并非新鲜事物，此前就曾处理过不少此类房子，“这个楼盘这样交易已有几十套，放心。现在手上还有几套东山领汇的房子，今天看的两套还是昨天刚挂牌出让的，一套面积100多平方米，还有一套70多平方米”。

  另一名不愿意透露姓名的中介经纪人，显然是这方面的“老手”。“我个人都卖了十几套这种房子。”他告诉记者，当前“一手更名”房子较多，无论是普通住宅，还是高端别墅，他都可以“搞到手”。见记者百般不放心，中原地产吴经理说：“这个楼盘这样交易已经二三十套了，上个月我们还卖了好几套，现在这种带一级学位的房源在越秀区比较少，这么便宜的就更少了。”该经纪人说，如果记者需要，可以去阳光家缘网站查询，还可以再帮记者去上级公司调往期交易合同。他们认为这种交易有市场需求，只要有需求，就来者不拒，中介在其中的责任并不是很大，因为他们在交易中也只是扮演了撮合的角色，主要还是市场上有购房的需求。

  当记者询问，自己买入该套房源时是否也可以不过户、不办房产证，到时候卖给下家时直接以更名的形式免税？小徐表示，“这样的操作我们是不可以的，除非要和开发商有‘关系’。”

  据他们透露，“一手更名”的房源，在民营企业比较普遍，特别是一些带集资性质的多股东楼盘项目。想要拿到这种房源，一定要跟开发商“关系硬”。至于大业主的身份，那其实就内部关系户，主要还是官员。

  房源

  房主除了关系户，还有些竟然是开发商捂盘

  市面上“一手更名”的房产这么多，那么，东山领汇广场这些房源究竟是从何而来？见记者有购买意愿，中原地产多位店铺经理摊出了底牌，“我跟你说吧，这个房其实是开发商囤的，他们一点点放出来。这些楼房的钥匙都在开发商手上，看房必须由开发商统一安排时间”，记者从东山领汇保安处了解到，该楼盘早就销售完毕，售楼处早已拆除，目前正在进行购物商场改造项目。

  5月20日，中原地产通知记者，称有多套房子，面积从70多平方米到100多方平方米不等，5月22日下午3点到5点统一看房。按照约定的时间，记者发现有几十名看房者都在等待看房，但是中原地产分批次带领看房者上楼。中介跟楼盘保安打了声招呼，就顺利进入楼房。其中，有几名青年女子表情严肃，拿着钥匙打开房门，据她们介绍，她们是代表开发商，但是她们拒绝回答任何问题。

  7月20日下午，记者再次去看房，有中介指着一群刚走出小区的人说：“那些人是刚看过的，这个房子很抢手”。他告诉记者，今天看的一大一小两套房都是同一个业主的，“肯定是有关系，是开发商送给一个官员的，现在查得紧，他又要急着出国嘛，所以就要转手卖掉咯”。在去往看房的路上，中介小声告诉记者，由于业主不想太过张扬，因此看房请尽量保持安静，如果有什么问题下来之后再谈。

  东山领汇的电梯在6楼以下能够自由出入，6楼以上则需住户刷卡进入。与记者一同来看房的还有另外2个业务员带来的客户，一对父子和一家三口。一位约20岁的小姑娘与几位业务员打过招呼后，一位保安按下了电梯，随后一行十余人一同来到32楼。

  3202号房门被打开，在这套70平米米的房子里有两间卧室，一个客厅，厨房和卫生间都已装好油烟机、橱柜和热水器、洗浴池等设施，小房间中装有台式空调，而在大房间和客厅中则是嵌入式中央空调，木地板和大理石交错的地板与粉刷过的墙壁都是经过精心装潢设计的成品。

  “厨具都是欧派的。”业务员小声提醒看房的客户。在看完小户型之后，业务员带着客户们来到3205号房，“这个是129平方米多一点，门口有一个室内花园”。除了三房两厅三卫的大户型外，室内装潢与3202相差无几。“这个是东南朝向的，刚才那个是朝北向，所以这个在光线上会更好。”

  交易

  “花80万-160万就是买个购房指标”

  从5月底至今，南方日报记者10余次跟随中原地产中介来到楼盘实地看房，直接目击多名购房者通过中原地产购得这些房子，跟开发商签订购房合同，在国土房管部门顺利网签。中原地产称，他们都支付了从80多万元到160万元不等的“转让费”购买内部指标名额。这些楼房分别是B栋701房、702房70.41平方米、西北向售价265万，703房99.36平方米、东南方售价385万平方米，A栋2103105方东南向、售价396万平方米。

  为了打消顾虑，中原地产中介带南方日报记者多次面见中原地产东方东片区区域营业经理钟小姐，中介称她是总监。钟总监称，售卖内部更名指标房是中原地产的公司行为，购房者的权益完全能够得到保证。从去年12月份，中原就开始独家代理销售此内部盘，一共销售了将近30套(保守估计)。“说实话，这都是违法违规的，所以现在我们比较谨慎。如果你要定的话，今天就给诚意金。看能不能约到明天签，这是内部转让。”钟小姐说，税费跟一手的一样，现在楼盘还是预售，就是现楼买卖，房子的名字还是发展商，只是关系户没有去办理过户等手续。

  钟总监说，这个房子是3.7万/平方米，但是跟开发商按照2.5万/平方米进行签约，增值部分用现金支付，不能按揭。“那套房子认购书上的价格是333万左右，现在是3.82万元/平方米，大约是492万元。”购房者需先在中介公司缴纳中介费，小户型7万元，大户型10万元，其中有1万元没有收据，算作好处费和打理费。交过中介费后，他们才开始帮助购房者与业主、开发商联系购楼事宜，交款过程在中介公司完成。

  随后，购房者需向业主缴清160万元的房屋增值部分，没有任何单据证明，“不会留下任何痕迹”。而之后与开发商签订认购书则是在开发商的律师事务所进行。第一次购房者向开发商缴纳20%的购房费用，按揭部分只能使用商贷而不能使用住房公积金，等到商贷的钱款下来之后，购房者就可以住进东山领汇，“明年2月左右就可以拿到房产证！”

  当记者提出对160万元没有任何收据证明表示担心时，钟总监称：“说白了你就是花160多万元买了个指标，其他什么都跟买一手房一样，绝对不会出问题！”并且告诉记者，如果实在担心就不要选择这种内部转名房。钟总监介绍说：“这种房子不愁卖的，只是业务员都希望是自己的客户拿下，其实我都是看人才卖的，你要是真的担心就还是考虑别的房型吧。”

  见记者不放心，钟总监打开电脑，通过中原地产内部账户，搜索关键词“东山领汇广场”，交易系统里出现了至少十几个交易记录。钟总监随便点开B栋701房、702房的交易信息，其中显示了购买者跟开发商签订的购房协议。协议签订的时间是6月25日，交易价格是精装修2.5万元/平方米。购房者姓杨，合同后面有开发商广州城西房地产开发有限公司法人签名，还加盖了公章。钟总监又打开了阳光家缘网上，之前显示“预售可售”状态的房子已经变成了“确权不可售”。信息里还附录有购买者给中原地产缴纳的费用收据。

  ■算账

  (以100平方米的房子为例)

  “内部转让”比二手买卖便宜约80万

  “内部转让”费用

  3.6万x100平方米+9万一手税费(1.5%的契税+1%个人所得税)+10万中介费=379万

  (注：3.6万即网签合同价2.5万元/平方米，内部转让价1.1万元/平方米)

  以二手名义买

  4万×100平方米+15万装修费(以每平方米1500元装修费用算)+32万二手税费(1.5%的契税+5.6%的营业税+1%个人所得税≈8%的房价算作税费)+8万至12万中介费(中介公司收取房价的2%-3%作为中介费用)=455万或459万

  前者比后者便宜76万-80万