□　于明建

　　近日，云南省昆明市住房城乡建设局发布《关于鼓励城镇老旧住房实施自主更新的指导意见（征求意见稿）》，拟支持符合条件的城镇老旧住房由业主作为责任主体和出资主体，进行原拆原建、拆除翻建的自主更新。

　　根据意见，老旧住房自主更新是指以消除住房安全隐患、完善居住功能为目的，由房屋所有权人（业主）作为责任主体和出资主体，依法申请进行原拆原建、拆除翻建的自主更新方式。

　　意见提出四个原则：自愿自主原则，严格遵循“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”的原则，充分尊重居民改造意愿；依法推进原则，土地、房屋等产权清晰且无法律纠纷，对房改房、国有公房、经济适用房等非完全产权房屋，须按有关规定补缴土地出让金并取得完全产权；合规守底原则，不突破国土空间规划、历史文化名城保护规划等规划管控要求；民生优先原则，坚持消除安全隐患、提升居住品质等民生事项优先的原则，改造后住房套数不得增加。

　　意见提出，在昆明市辖区范围内（含磨憨—磨丁托管区）国有土地上的城镇老旧住房，且满足以下三项条件之一可实施自主更新。经房屋安全鉴定单位根据《危险房屋鉴定标准》鉴定危险等级为C级和D级，或根据《房屋完损等级评定标准》鉴定为严重损坏房、危险房的；无独立厨房、卫生间等的非成套住宅，且使用功能不齐全、配套设施不完善的；存在地质灾害等其他安全隐患，缺乏维修加固价值的。

　　改造资金遵循“谁受益、谁出资”的原则，可通过以下方式筹集——业主自筹，老旧住房自主更新资金主要由房屋所有权人筹集，可按照房屋更新后的建筑面积比例承担，房屋所有权人可提取住房公积金筹措资金，已缴纳住宅专项维修资金的老旧住房，所有权人可提取住宅专项维修资金用于老旧住房自主更新，更新后住房维修基金按照新交付商品房有关规定重新缴纳；财政资金补贴，社区用房、养老用房等公共服务配套设施由属地人民政府负责实施建设；社会资本参与，更新范围内可合理设置配套商业等设施，引入社会资本参与改造和运营。对部分房屋产权人难以筹集资金的，可引入第三方出资购买、产权置换等方式实施更新，产权归出资人所有；金融机构贷款，政策性银行和商业性金融机构可提供中长期、低利率贷款服务，支持实施单位以项目经营收益权以及银行的相关政策采用保证、质押、抵押等方式进行融资。鼓励银行机构通过改建期间阶段性担保、更新后房屋抵押的方式为居民发放个人按揭贷款。

　　为鼓励实施自主更新，意见还提出了多项支持措施。

　　增加建筑面积。为完善居住功能，可合理增加套内住宅建筑面积和加装电梯等共有设施，其增加的地上建筑面积总和不超原地上建筑面积的20%，无需补交土地出让金，其中按套数不变，增加的套内建筑面积总和不超原面积的10%。

　　增加公共配套设施。小区业主自主筹集资金的，可开发地下空间作为停车、消防、供配电等配套设施，不补交土地价款，相关配套设施由全体业主共有。对地下停车位等可分割产权的地下空间开发利用，经业主表决同意建设但不愿意出资的，可由实施主体或引入社会资本投入建设，相关产权归出资人所有。

　　优化技术标准。以栋为单位或相邻多栋住宅联合更新的，在满足日照、消防，保障公共安全和利益的前提下，对建筑间距、退让距离、建筑面宽、建筑密度、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可按不低于现状水平控制。