回顾我国十多年房地产市场发展及相关政策制定与执行，可以看到，一些政策制定缺乏科学性，一些政策可行性不大，一些政策执行非常困难，其中一个主要原因是，不少政策制定缺乏科学依据，而缺乏科学依据中最突出的是缺乏准确可靠的基本数据。房地产市场重大数据不清、不准甚至混乱与错误，政策制定就不科学，不具备可操作性，执行就或推不动、或被打折扣，甚至根本无法执行，政策监督就失去凭据，无法评判。当前，我国房地产市场发展至少有九大基本数据在来源、统计和发布上均存在比较严重问题。

这是衡量合理房价的重要前提。居民真实收入搞不准确，合理房价水平无法衡量。当前中国居民的真实收入情况，从公开统计数据看，有国家统计局的官方数据，有社会机构的调查研究数据。官方数据又有不同口径的多套数据，数据之间差异甚大；社会调研数据与国家统计数据差异更是巨大。

1、国家统计数据：

数据1：全国城镇职工人均工资收入水平数据。统计对象为城镇单位就业人员，2011年共有1.4亿多人。2011年全国城镇单位就业人员年平均工资为41799元，月均3483元，户均（按当年户均人口2.89人计算，其中就业人口1. 48人）61862元/年。

数据2：全国城镇家庭收入数据。统计对象为城镇家庭基本情况抽样调查数据，2011年全国抽样调查65655个家庭。城镇居民人均年收23979元，可支配收入为21810元/年，可支配收入占年收入的近91%；家庭（户均人口也按2.89人）可支配收入为63031元/年。

数据3：全国城镇私营单位就业人员平均工资数据。统计对象为城镇私营企业人员，2011年共有6912万人。2011年全国城镇私营单位就业人员年平均工资为24556元/年，月均2046元/月，户均（仍按户均就业人口1. 48人计算）36343元/年。

数据4：据人力资源和社会保障部统计，2011年，中国外出农民工大约1.6亿多人，平均月工资收入为2049元。

以上4个数据，数据1与数据2接近，数据4与数据3基本相同，但数据3、4是数据1、2的近60%。

社会研究数据：

数据1：如前所述，城镇从业人员的工资收入统计的前3项数据，其统计对象仅涉及城镇单位就业人员和私营企业职工，共2.1亿人，而2011年城镇就业人员共计3.59亿万人（包括1.6亿多的农民工），余下1.5亿人未纳入工资收入统计之中。而这1.5亿人绝大多数为民营单位和个体户从业人员，其工资水平和家庭收入状况大致与城镇私营单位从业人员基本一样。以此推论，全国城镇单位职工1.4亿人，占全国城镇就业人员的近40%；全国城镇私营单位就业人员6912万人和未进行工资统计的类似私营单位的个体私营就业人员1.5亿人，共约2.2亿人，占全国城镇就业人员的60%多；二者加权平均，2011年全国城镇家庭年均收入大约为4.7万元/年，家庭年可支配收入约为4.23万元/年。这一数据仅为统计局数据的约68%，少了约32%。

数据2：中国改革基金会国民经济研究所组织进行的隐性收入与国民收入分配两次大型调查结果指出，居民真实收入除公开统计的数据之外，还有一大块是未在统计之中的隐形收入和灰色收入，其总额大约为接近统计上居民总收入的90%。该项调查指出，2008年全国城镇人均可支配收入国家统计数据为16885元/年，加上隐形和灰色收入后推算的人均可支配收入为32154元/年，后者是前者的1.9倍。由此进一步推算，城镇家庭年收入数据也要增加90%。但是，该项调查进一步明确指出，数额巨大的灰色和隐形收入，与多数城镇居民无关，其60%以上份额为占城镇10%人口的最高收入组人群所有，80%以上份额为占城镇20%人口的高收入组人群高所有。占60%家庭人口的中等收入、中下收入、低等收入和最低收入四组人群与灰色收入和隐形收入无关，其调查的收入状况与国家统计数据基本一致。面对这一重大而严肃的实际问题，统计局至今未进行正式回答，而社会普遍认同前述关于隐性收入的基本判断。

2、居民收入情况

这是衡量住房真实市场需要的前提。居民真实住房拥有量，是现有住宅真实存量，这一数据不准确，住房市场真实需求无法判断。这方面数据也出现国家统计局的多个口径数据和社会调查数据之间的重大差异。

国家统计数据：

数据1：年度数据，2010年我国城镇和乡村居民人均住房建筑面积为31.6和34.1平方米，2011年为32.7和36.2平方米。

数据2：全国人口普查数据，2010年我国城市、镇和乡村人均住房面积分别为29.15、32.03和31.73平方米。综合来看，同是2010年数据，数据1大于数据2。

数据3：据2012统计年鉴，2000年至2010年，全国城镇新建住宅72.7亿平方米。

数据4：据全国人口普查数据中的家庭住房情况数据，全国城镇建成住房中的43%为2000年及以后建成的住房。据统计年鉴，2010年全国城镇住房存量总量为211.65亿平方米。由此推算，2000年至2010年全国城镇建成住房总量为91亿平方米。数据4比数据3的72.7亿平方米多了25%。

数据5：据统计年鉴数据，2010年我国城镇人均住房面积为31.6平方米，若按全国城镇人口为6.66亿人计算，2010年我国城镇住房拥有量达210亿平方米。

社会研究数据：

数据1：据北京大学《中国民生发展报告2012》，2011年全国家庭户均住房面积为116.4平方米，人均面积36平方米。这一数据明显高于统计局的两组数据。

数据2：据国务院发展研究中心的研究报告，国家统计局关于城镇人均住房面积31.6平方米的数据，更可能是对应的是4.6亿人的城镇非农户籍人口，而不是6.66亿人的常住人口。若按常住人口计算，人均住房面积只有27.9平方米。由于人口对象相差2 亿左右，城镇现有住房实际存量数据就会出现巨大出入。2010年我国城镇住房存量在147亿至186亿平方米之间，变动幅度达40亿平方米。

数据3：全国城镇住房空置率。据2010年某一媒体报道，国家电力部门查出“中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套”，这一数据在社会上引起广泛议论，但国家电网公司宣传处表示，“电网公司从来没有进行过这方面的统计和调查。”

数据4：北京住房空置率。据报道，2012年3月31日，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。核对流动人口信息725.5万人、境外人员信息9.3万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。但公安机关表示，这里的“空置房屋”概念是基于电子地图的相对概念，与城市生活中实际没人居住的“空置房”概念以及开发商未售出的房屋无关。

3.全国住房供应量

这是衡量住房真实供给市场的前提。这方面的各项统计数据差异也是很大。

国家统计数据：

数据1：2010年全国各地区全社会住宅竣工面积为18.32亿平方米，其中商品住宅6.34亿平方米，占近35%。这说明全国有65%的竣工住宅属于非商品住宅。据分析，其中的2/3属于农村住宅，1/3属于城镇住宅，即城镇中有大约4亿平方米竣工住宅属非商品住宅，相当于城镇商品住宅总量的60%以上。

数据2：2010年全国房地产开发企业房屋竣工面积7.87亿平方米，商品住宅销售面积9.34亿平方米，销售面积是竣工面积的120%。若对2005年至2010年全房地产开发企业的竣工面积总和与销售面积总和进行统计，可以看到，这6年销售面积的总和为41亿多平方米，大于竣工面积总和31亿多平方米的32%，整整多出约10亿平方米。这多出来的销售面积从何而来？即使考虑因商品房（资料、团购、论坛）预售、当年销售面积大于竣工面积的情况，但多出来的面积10亿平方米相当于这6年中2年竣工面积的总和，预售情况远远不能解释数据的巨大出入。

社会研究数据：

数据1：据全国工商联房地产商会研究，2005年到2010年，全国小产权房竣工量占当年全社会住宅竣工量的3%-4.6%，其中2010年为4.6%，总量8345万平方米；占当年城镇住宅竣工量的6%-9.6%，其中2010年为9.6%。小产权房并不在国家统计之列。

数据2：人们在分析我国房地产市场情况时，绝大多数人都只是以城镇商品住宅或房地产商销售的住宅为对象，而这部分商品住宅只占全国新建

住宅的35%，并不涉及另外的65%的非商品住宅，这些非商品住宅的1/3是城镇住宅，而后者对我国房地产市场供给的实际影响十分巨大，但官方对此无公开数据，社会也并未进行专门研究。

4.居民未来住房需求量

这是科学判断未来房地产市场基本走势的前提。这一数据由几个因素决定，一是居民现有住房实际拥有量；二是与城镇化率相关的城镇实际人口每年增长量；三是住房折旧率；四是与居民收入相关的住房改善需求量；五是农村住房变成为城镇住房数量。由于居民现有住房真实数据不清，居民真实收入情况不清，居民未来住房的需求量难以真正合理与科学判断。目前未见官方对未来居民住房需求量的研究成果，社会机构对此有相当研究。

社会研究数据：

数据1：根据全国工商联房地产商会《未来20年我国城镇住宅建设发展空间》报告，按国际经验，在户均住房套数接近1.1之前，住房存量将保持较快增长，之后，住宅市场进入成熟稳定阶段。2010年我国城镇人口6.2亿，户均住房接近1套，人均住宅建筑面积29.8平方米，全国城镇住宅存量185亿平方米。从2010年—2030年，城镇人口年均增长2.2%，城镇住宅存量年均增长4%，扣除折旧后城镇净新增住宅面积年均增长2.9%；到2030年，我国城镇化率将达到80%，城镇人口将达9.88亿，人均住宅面积43.4平方米（基本达到发达国家水平），户均住宅1.05套，城镇住宅总量将达429亿平方米，比2009年净增244亿平方米，增长132%。

数据2：中国指数研究院，从目前到2020年，我国城镇化率每年提高1.2个百分点，每年新增人口近2000万人，仅新增人口住房需求和改善性需求，届时需要120亿平方米住宅，是2011年全国商品住宅销售量的12倍。

数据3：从官方的统计到研究机构的分析，由于各自对城镇住房存量数据分析判断有重大出入，因此，对未来城镇住房需要量增长速度、5年10年或20年需求的总量目标、中国城镇住房总量峰值到来时间的分析与判断也会出现重大出入。

这是衡量可供住房用地进而决定地价上涨趋势的前提。我国到底有多少住宅建设用地可供量，国家部门并未提供一个权威、明确和全面的数据。人们普遍认为，在保护18亿亩耕地红线的硬约束条件下，随着城市化和城镇人口的增长，我国城市土地供应越来越紧张，土地越来越稀缺，地价越来越贵，房价也会越来越贵。而下述各类数据表明，情况可能并不是如此。

国家统计数据：

数据1：全国耕地面积，正式公布数据为，2011年我国耕地面积12172万公顷，合18.26亿亩。据有关方面内部数据，近年按新技术方法测绘的全国耕地数据为24亿亩，目前数据尚未公开。

数据2：据住建部数据，2004年我国农村建设用地2.48亿亩，1654亿平方米，户均近一亩地，人均约220平方米，高出国家定额最高值（150平方米/人）47%。

数据3：据统计局数据，2010年我国城市城区面积17.87万平方公里，比2000年增长103.5%；建成区面积4万平方公里，比2000年增长78.5%；城市建设用地面积3.98万平方公里，比2000年增长79.8%；城市人均建设用地130多平方米。

数据4：据国土部信息中心研究报告，近8年来，中国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍，住宅用地供应速度已远超城镇人口增速。从道理上讲，住宅用地供给已能充分满足城镇化发展需求。截至2012年底，中国未竣工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看，仍有大量已供土地处于闲置状态。

社会研究数据：

数据1：有关机构根据我国城市建设用地数据进行的研究成果显示，我国664个城市，城镇居民用地已经达到人均133平方米。而世界发达国家为82.4平方米，发展中国家为83.3平方米，我国超过世界平均水平60%以上。

数据2：有关部门研究机构的一项研究显示，1990年-2004年，我国城镇建设用地由1.3万平方公里扩大到近3.4万平方公里，城市用地规模弹性系数（城市用地增长率/城市人口增长率）从1986年-1991年的2.13增加为2.28，已大大高于1.12的合理水平。我国城乡建设用地从总量上来看，已足够16亿人口达到世界发达水平的用地需要。

数据3：有关部门研究机构的一项研究指出，中国城市人均建设用地130多平方米相当于这样一个地理概念——以香港特别行政区为例，土地总面积1068平方公里，约600万人，城市建设用地约200平方公里，人均建设用地30多平方米。如果按照人均130平方米布局，相当于把香港现有的建设和人口布置在800平方公里的土地上，其道路、地下管网等基础设施建设和人流、物流的里程都将增加4倍，香港保护下来的绿水、青山和田野将由占土地总面积的80%多，降到约20%。

数据4：中央党校一项研究指出，1978年我国农村村庄用地为7000多万亩，2007年为27000多万亩，村庄用地扩大2亿亩，但农村人口却净减少了6000多万人。城市建成区，改革开放初为2600多万亩，2007年为7600万亩左右，城市建设用地30年来只扩大了5000多万亩，却承受了转移和增加的4.1亿人口。因此，在不影响耕地基本保有量的前提下，农村建设用地转为城市用地的潜力十分巨大。

 

（责任编辑：亚云）