5月6日，在广州“国五条”楼市细则落地后首个土地拍卖会上，一块建筑面积14万平方米的居住用地，经过15家房地产公司近200轮竞拍。最终，佳兆业地产以总价18.67亿元、配建66800平方米保障房竞得。

　　一块居住用地，46.7%的面积用来做保障房，创下了广州实施“限地价、竞配建”以来保障房配建面积的新高。

　竞拍依然“疯狂”

　　“疯了！”这是业界多位人士对15家房企哄抢广州市白云区同宝路旧厂房住宅地的评价。该地块位于广州市中心区边缘，临近广州大道和南湖风景区，是一块难得的住宅用地。

　　该地块占地面积7.54万平方米，可建设用地面积6.56万平方米，包含二类居住用地、医疗卫生用地，总建筑面积不超14万平方米，起始报价128809万元。同时该地块要求中小套型户型比例不低于60%。

　　尽管条件如此苛刻，但丝毫没有阻挡住地产商们举牌，经过约200轮举牌后，佳兆业以18.67亿元最高限制地价、竞配建保障房66800平方米，揽得该地块。

　　有人计算过，这宗地块仅143121平方米的建筑面积，要配建66800平方米的保障房，意味着46.7%的面积都用来做保障房。以每套保障房建设面积约50平方米计算，开发商约需配建1300套保障性住房，开发商配建的保障房要无偿移交给住房保障办。

　　高配建与高房价并存

　　自2011年起，广州实施“限地价、竞配建”模式：先限定地块的“合理最高上限地价”，当拍卖报价达到这个价格后，不再继续竞价，而改为竞投配建公租房面积，报出配建面积最大者为竞得人。

　　广州市国土房管局表示，“限地价、竞配建”，是广州首创的一种土地出让方式。对于可能出现的高价地，广州拟采取配建公租房、“限房价、限套型、竞地价、竞配建”等方式出让。

　　按穗版“国五条”实施细则规定，广州市计划建设筹集保障性住房1.6万套，基本建成保障性住房3.1万套。

　　“限地价、竞配建”的土地出让方式，的确可直接避免“地王”的出现。但开发商疯狂竞拍后，“羊毛还将出在羊身上”，他们配建保障房的成本肯定会加在商品房上，地价是控制住了，楼价将如何平抑？

　　业内人士计算，上述地块除去配建部分，若盖成商品房楼盘，总开发成本将超过3万元/平方米。两年之后上市，不出意外该楼盘售价可能会超过4万元/平方米。

　　毫无疑问，这将是一处高档商品房与保障房“混搭”的楼盘。

　　保障房建设与开发商捆绑

　　广州的“限地价、竞配建”模式，无论怎么掂量，都有一个明显的特点，就是“保障房建设与开发商捆绑”。

　　保障房建设之初，广州市住房保障办一度当起了“开发商”：保障房用地单独储备，保障房小区单独由政府主导开发；建设完后还是有保障办组织“摇号”、“选楼”及“销售”；建设一批组织销售一批，资金回笼后再开发建设新的一批……

　　随着广州市顺应保障房建设的新要求，停建了经济适用房，保障房建设转为以公租房为主，以往广州保障房建设“滚动式发展模式”遇到了新的问题。首先是公租房建设时间紧任务重，其次公租房不可能以“租金回笼”模式滚动发展。

　　对此，广州市出台“限地价、竞配建”，保障房建设与商品房建设绑在了一起。捆绑之后，保障房建设如何不被开发商“牵着鼻子走”？广州市国土房管局相关部门表示，解决这个问题并不是不可能：开发商不移交保障房，主管部门不给办理商品房预售证；开发商“闲置”地块不开发，主管部门则收回地块重新竞拍……

　　“限地价、竞配建”最终能否起到与当初制度设计相吻合的作用，期待市场给出答案。

 

（责任编辑：亚云）