今年以来，保障房债券一直保持了快速增长态势，仅4月3日～22日就实现了84亿元的发行规模。然而，这样的规模和速度不但让市场有所警觉，还引发了监管层的警示。
 

国家发改委上月末下发了《关于开展保障房项目企业债券募集资金使用情况检查的通知》，核心内容是要求各地方政府尽快“对已发债用于保障房建设的企业进行全面系统排查，不留死角”，检查和整改情况报告需在4月底前上报。

这意味着，部分地方平台及房企借发行保障房债券之名进行融资的行为将受到严格审查。
 

首要检查资金挪用情况
 

这个通知的核心内容是，“近期开展一次保障房项目募集资金使用情况的系统性检查”；“对于地方政府及融资平台挪用保障房债券资金的行为，情节严重且整改不到位的，将被暂停发债资格”。
 

这样的指示其实是政府一贯以来的态度。在国家发改委有关保障房债券的通知中，都能看到类似要求，比如要求各地发展改革部门加强存续期监管工作，定期检查，动态监测；对于违规使用保障房债券资金的，应责成有关部门和发行人进行整改，落实相关资金安排，确保保障房项目建设资金使用。
 

这次“系统性检查”的不同之处在于，“保障房债券现阶段成了地方政府开展基建融资的主要途径，债券所融之资不仅限投资于保障房，需加以规范。”财政部监督检查局一位知悉此项检查工作的官员在接受本报记者采访时表示。
 

自2011年6月《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》发布以来，保障房债券出现了井喷现象。Wind资讯的数据显示，2011年上半年，企业债共计发行126只，发行总量为1427.48亿元，同比增长73.61%。其中，还有北京住总等数家房地产公司参与其中。
 

据国家发改委统计，2011～2012年两年间，涉及保障房建设的企业债券共发行募集2350亿元。“如果对比去年上半年的发行数量和总规模，增速明显在提高。”国泰君安债券分析师陈岚在接受本报记者采访时分析道。
 

对于其中的挪用情况是否严重，前述财政部监督检查局官员认为，这个问题很难界定。“保障房建设往往需要配套市政道路、休闲娱乐等公共设施，这与城镇化所需要的基础设施建设有何区别，很难界定。而且，债券发行主体也多是地方政府投资平台，对于资金使用监管很有难度。”申银万国分析师屈庆在今年2月份公开发表的一篇文章中也称，目前，因中央对保障房建设用途的资金募集持支持态度，近一年来地方城投平台大量以保障房的名义发债。据其粗略统计，近半年发行的城投债约半数与保障房建设名义相关，但募集资金是否真实用于保障房就不能完全保证了。
 

始终警示偿付风险
 

在市场看来，有关保障房债券的“死角”着实不少。
 

“有很多地方融资平台借道交易商协会主管的债务融资工具进行融资，比如北京保障性住房建设投资中心发行的60亿元定向工具、南京安居建设集团有限责任公司发行的65亿元定向工具，都有着定向发行、有限转让、内部披露等特点，信息披露很少，风险监管是不到位的。”陈岚分析道。
 

“这种不透明直接导致了市场估值偏悲观，导致了政府监管偏谨慎。”前述财政部监督检查局官员表示，目前保障性住房债券究竟是如何运作的，对运营主体（如部分房地产企业）而言能够产生多大的利润率，政策和消息都是非常模糊的。因此，仅仅靠政策信用或政府信用来作为债券发行的担保，投资者显然会产生诸多担忧。
 

“债券本有风险小的典型特点，但面对保障房利润低的事实，吸引力也受到折损。”陈岚表示，由于能得到的预期收益和回报率较低，去年12月，国内首只由民间资本发起的“建银精瑞公共租赁房建设投资基金”，就因未获得新进展而宣告搁置。
 

“在保障房本身难以承担高融资成本的现实条件下，投资者的回报收益率在很大程度上依赖于政策让利。但政府仍未明确投资补助或贷款贴息、减免相关税收等手段。”前述财政部官员认为，这导致了市场对保障房债券的根本担忧，即如何还本付息。而事实上这也是相关监管者最为担心的，是相关监管要求中始终坚持的。
 

“投入保障房建设的资金未来怎样回收？保障房建设的现金流情况是怎样的？只有将这些问题明确了才能够去发债。发债是市场融资行为，不能将市场完全当作政府政策性融资的平台，否则一旦出了问题，最终只能由国家财政兜底，到头来费用还是摊在纳税人身上；或者因此提高保障房销售价格，也是在转嫁成本。”陈岚认为，监管层保持监管力度，并率先增强其透明度，是非常有必要的。
 

除此之外，上述通知的出台或有其他考量。前述财政部官员表示，“目前发债审批的速度比较快，因为地方申报的发行请求较多。通过这样的政策督导，可以不伤情面地限制一下速度。”